公共租赁住房ABS融资模式探讨

□文/张桂玲 王会兰

（郑州航空工业管理学院会计学院 河南·郑州）

一、引言

自2007年我国住房体系改革以来，已经形成了廉租房与经济适用房并行的保障性住房体系，但为了解决人数众多的“夹心层”住房困难，2009年中央政府提出建设公共租赁住房（以下简称“公租房”），作为保障性住房的建设重点。由于公租房覆盖范围更广，社会需求更大，建设任务也更重，公租房建设实行“地方政府负责制”，以河南省为例，在《河南省2012年保障性安居工程建设工作方案》明确提出，2012年全省将开工建设公租房14万套，竣工5.74万套，约占各类保障性住房的1/3，项目计划投资168亿元。目前，公租房建设资金主要来源于中央政府专项拨款、地方政府的财政拨款以及土地出让金。公租房“只租不售”，资金沉淀期长。因而，现有的上述资金来源满足不了公租房建设资金需要的。资金成为制约公租房建设的瓶颈。如何在政府的主导下，创新融资方式，引入民间资金，成为公租房建设瓶颈的关键。

ABS，是以项目所属的资产为支撑，以项目资产预计的未来收益为保证，通过在证券市场上发行债券来募集资金的证券化融资方式，是资产证券化的高级阶段。ABS的独特之处在于，通过债券信用增级计划，降低债券利率，进而降低筹资成本。ABS产生于20世纪七十年代的美国房地产业，九十年代开始向全球迅速扩展，是项目融资的重大创新之一。随着ABS的发展，其在资金成本、资金来源等方面的优势愈加突出，如若将ABS融资用于像公租房这样的大型房地产建设，调动更多的社会资金，将会是解决公租房资金难题的一剂良药。

二、ABS融资在公租房建设中的可行性研究

公租房的资产属性和我国经济环境的发展现状决定了ABS模式可以用在公租房建设中。

第一，公租房流动性极低。根据国际惯例，适用于ABS进行融资的资产一般流动性较差。通过证券化，此类资产在公开市场上流通，进而解决资产流动性不足的问题。而公租房属于不动产，本身流动性已经较低，且公租房还不能出售，在存续期内只能依靠分期收取租金来回收成本，因而是流动性极低的一类资产。

第二，公租房在整个资产存续期都具有稳定的现金流，能够为资产证券化提供有效的供给，并保证本息的偿付。公租房建成后，可以在经营期间获得稳定的租金收入，再加上政府的租金补贴、税收减免以及公租房附带商业的租金收入，在很大程度上满足了ABS融资中以项目未来收益作保证的前提，并实现本金、利息偿付。

第三，公租房项目信用高。公租房属社会福利项目，由政府出面担保，信用高，可以有效地降低公租房的筹资成本，为成功发行债券融资提供一定保证。

第四，公租房项目规模大。随着住房保障体系改革的深入，国家对保障性住房建设的数量要求越来越高，公租房作为保障性住房建设的重点，要承担一半以上的保障性住房建设任务，以河南省洛阳市为例，在《洛阳市建委明确2012年住房和城乡建设重点工作》中要求2012年开工建设各类保障性住房24，801套，其中，公租房10，560套。公租房建设规模大，适用于ABS大型融资。

此外，2012年上半年我国城乡居民储蓄存款319.9亿元，有良好的社会资金基础。在法律制度方面，我国已经制定了一系列如《资产支持证券交易操作规则》、《信托法》以及《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》等法律和政策来支持ABS的发展。在实践方面，1997年恒源电厂有限公司（集团）通过ABS在美国市场成功地发行了债券。因而，公租房的建设利用ABS模式融资是可行的。

三、公租房ABS融资模式的构建

完整的ABS运作流程是：资产原始所有者（发起人）组合将要证券化的资产，出售给特定目的机构SPV；SPV通过转移证券化资产，信用评级、信用增级等措施，提高项目的信用等级后，通过银行等金融机构发售债券；SPV以发行收入向资产原始所有者支付资产价款；资产管理人（通常为资产原始所有者）将管理资产所得的现金收入通过SPV按期向投资者还本付息。ABS的实施主要涉及六个利益主体：原始所有者、SPV、资产管理人、投资者、承销团、资金保管机构。

资产原始所有者，在公租房ABS的过程中，资产原始所有者是国家，由下设的国有资产管理公司或其设立的项目公司（以下统称项目公司）代表。

SPV，资产原始所有者将资产的未来收益权出售给SPV，SPV发行以此为支持的债券。根据《金融机构信贷资产证券化监督管理办法》，SPV只能是信托投资公司，SPV通过抵押、担保等方式来增加所发行债券的信用级别，进而降低融资成本。同时，SPV对证券化的资金进行破产隔离，将在资产证券化中实现基础资产的风险和资产原始所有者的其他资产风险隔离。这对SPV的信用等级和资金实力提出了较高的要求。在公租房ABS的过程中，必须要明确的就是“资产证券化”的“资产”并非公租房本身，而是其建成后未来一系列的现金流。SPV购买的是收益权，投资者得以收回投资并获利的来源也是公租房及其附属商业未来所能带来租金、政府租金补贴等。公租房的所有权归属国家，这一点没有改变。

资产管理者，与资产原始所有者签订合同负责资产的后续管理与运营，与SPV签订合同承诺将后续运营收入用于偿还本息。实际中资产管理者多为原始权益人，但是，由于公租房租金的收取、住房的维修、物业的管理、配套商业设施的建设、维修以及租金收取等工作，非常复杂，不是政府部门的专长，因此，在公租房ABS的过程中，建议引入专业的物业管理公司作为资产的管理者，政府制定公租房租住标准、租金标准、维修标准、配套商业建设、维修与收费标准等，由专用的物业管理公司执行。

投资者，即ABS证券的购买者，可以是自然人或法人。

承销团是受SPV委托，承销证券发行的银行等金融机构组合。由于公租房所需资金数额巨大，由多家金融机构共同担任承销人，共同分担发行风险。选择有资格、有实力的公司组成承销团有利于债券的顺利发行。

资金保管机构，SPV还必须委托商业银行或其他非银行金融机构担任资金保管机构，公租房及附属商业租金的收入、广告收入、政府租金补贴等凡是由公租房带来的后续收入都要由该机构保管，以保证资金的安全性、资金管理的专业性。

四、公租房ABS融资模式运行保障

1、完善各项法律法规。ABS融资目前可依据的专门法规目前仅有《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》，其相应的《信托法》、《税法》及会计制度仍有很大空白。当前，ABS融资在我国尚处于试点阶段，未来要大量推进ABS融资，需要完善配套法律法规，在借鉴国外成熟立法的基础上，结合我国国情做出调整，推进ABS融资进程。

2、建立完善的经济数据统计预测。公租房ABS融资项目是利用公租房未来的租金等相关现金流入偿还债券本金与利息，如果租金等现金流入不能满足债务本息的偿还，项目会发生偿债危机。因此，在发行ABS之前，需要对公租房及配套商业的市场前景、风险、租金、政府租金补贴的数量等做严格的估算。但是目前公租房可利用的评估数据，还局限于可行性研究阶段中关于需求量的预测及租金的制订方案，缺乏配套商业如商铺、广告、政府租金补贴等的经济数据的统计与预测。未来公租房建成后实际租住率与预测值的偏差会造成ABS项目的风险。我国要成功地把ABS融资用于公租房建设，首先要做的就是完善经济预测，预测现金流、债务流，这是评估公租房ABS项目风险、确定债券发行价格的基础，同时可以根据预测结果来合理安排债券本息偿还，以降低风险，控制成本。

3、独立、有实力的SPV。为公租房ABS项目的信用增级与破产隔离，需要引入独立的、有实力的SPV。这需要解决我国信托机构发展孱弱的问题。国家应加大对金融业的创新鼓励，加强民众多渠道、分散投资的意识，逐步培养在国际上具有影响力的信用托管机构。

4、持续客观的信用评价。在发行伊始，公租房ABS项目的信用等级关系到债券利率、融资成本、发行价格等问题，较高的信用等级有利于债券的发行。进入流通阶段，债券的信用等级直接影响债券的市场价格。但是我国公租房项目的收支信息并不透明，同时我国也欠缺权威的会计师事务所、律师事务所、资产评估机构等中介机构对公租房项目做出独立、客观的评价。这些问题容易导致部分投资者对评级结果的质疑，进而影响ABS的吸引力，因此需要建立、健全证券信用评价体系。

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