建设工程项目成本管理问题与对策

□文/储铁军

（重庆龙湖地产发展有限公司 重庆）

一、引言

随着2008年金融危机以来，全球面临自上世纪三十年代“大萧条”以来最严重的金融危机，中国房地产业也受到显著影响。销售面积的大幅下降造成了商品房空置面积的大幅增加。同时，房地产业投资增速明显放缓，土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了同比下降的态势。为加大经济刺激力度，央行以积极的财政政策和适度宽松的货币政策为手段，进一步扩大国内需求，保持经济平稳发展。随着经济的不断好转，炒房和投机性购房现象不断加剧，使部分城市房价过快上涨，目前国务院实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。在当今竞争激烈的市场环境下，如何能够在众多竞争对手中脱颖而出，求得发展是摆在每个房地产企业面前的重要问题。因此，加强开发项目的成本管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。一定的成本管理思想总是源于一定的经济社会环境，是当时的经济社会状况在成本管理方面的反映和体现。本文旨在借助国内外现代成本管理研究成果，实现房地产开发项目全过程成本管理目标。

一般认为，成本管理理论是从l9世纪二十年代后期发展起来的，但作为成本管理基础的成本核算，却在l5世纪中叶就已经出现。它首先产生于人们计算销售损益的需要，为了在产品完工后就能及时了解产品成本的情况，人们积极探索，形成了以实际成本为主要内容的成本核算方法。

Erenguc等在投标阶段运用风险评估技术法对采用总价承包项目的进度——费用进行综合分析，从而得出最佳的投标报价。

陆辉等在《施工项目作业成本法的运用》一文中指出了在施工过程中需要注意的成本问题，讲解了作业成本法在项目成本控制中的运用程序和利用其进行成本核算的方法。

解崇晖、蒋秋亮发表的《谈施工组织设计对工程施工成本的影响》阐述了施工组织与施工成本的关系，制定科学先进的施工方案是降低成本的关键，不仅施工作业计划对工程成本会有深刻影响，现场的安全生产管理也会对工程成本产生重大影响。

国内关于房地产开发项目的成本管理研究大多强调要从前期的决策开始的各个阶段成本控制的措施着手，散见于各期刊，理论联系不够，缺乏系统性。

二、项目建设各阶段成本控制

房地产的开发建设程序一般分为项目建议书（可行性研究）阶段、初步设计阶段、技术设计（扩大初步设计）阶段、施工图设计阶段、合同实施（施工调试）阶段、竣工验收阶段等几个阶段。相应的，对各阶段的投资控制分别为投资估算、设计总概算、修正总概算、施工图预算、制定合同价、制定结算价、竣工决算。

从项目的建议书到项目的竣工验收，对房地产的成本控制也一直在进行着。以下我们重点从项目招投标、采购、施工等阶段展开论述。

（一）投标报价阶段。从建设阶段的程序来看，投标报价是一个工程项目对于施工单位开展工作的起点，正确的投标报价不仅是影响施工企业取得项目的结果，更是会影响后期工作的正常开展。不同的投标策略能在与竞争对手博弈的过程中造成不同的投标结果，正确合理的价格评估为赢得这场竞争提供基础，也为后期施工建设提供资金保障和利润空间。

现阶段，投标报价的方法可分为不同条件报价法、不平衡报价法、区别报价法、多方案报价法、增加建议方案报价法等。投标策略主要有以下几种：1、在技术标中显示高水平的企业经营管理水平，用高水平的施工组织设计牢牢抓住业主对本企业的信心，使本企业在技高一筹中取胜；2、靠改进设计和缩短工期取胜；3、采用降低利润措施，吸引业主对本标函的注意力，提高中标几率；4、先低价报价，中标后加强索赔管理，利用索赔以赚到经营利润；5、用发展的眼光来处理采用何种投标方案。

（二）采购阶段。工程项目采购管理是与工程项目管理模式紧密相关的，目前国内工程项目采购主要有四种管理模式。1、业主自行采购模式。业主既是项目投资主体，又是项目的管理主体。项目采购由业主自行负责实施和管理；2、工程项目总承包建设模式。在EPC工程项目管理制下，E指设计、P指采购、C指施工，也就是由一家总承包商负责设计、采购和施工，业主只负责采购监督、检查；3、业主委托承包商代采购关键设备，业主付款模式（简称CFRE）。承包商按业主的要求代采购工程项目关键设备，采购费用由业主支付，承包商负责采购管理，收取采购服务费；4、业主聘请工程项目管理承包商采购管理模式。在PMC（工程项目管理承包商）工程项目管理制下，业主聘请工程项目管理承包商作为业主代表或业主的延伸对工程项目进行全面的管理承包。PMC作为业主代表或延伸主要负责工程项目的全面管理工作，而具体的工程项目实施则由EPC或EP+C、E+PC总承包商来承担。PMC负责采购管理、监督、检查，承包商负责采购实施。

（三）施工阶段

1、施工目标成本制度程序。项目成本计划是项目经理进行项目成本管理的基本依据和重要内容，也是优化和实现项目目标成本管理的基本依据和重要组成工作内容，也是优化和实现项目目标成本、总目标及其分项目标，提高经济效益的基本保证。

施工成本计划是项目计划期内进行成本预测基础上，以货币形式确定项目计划期内施工生产所需支出和降低成本的具体行动计划，并且按照成本管理层次、有关成本计划以及项目进展的组阶段对成本计划加以分解，并制定各级成本实施方案；指导施工生产部门在计划期内改进施工技术方法、提高劳动生产率、降低原材料消耗；提高机械设备使用率；降低费用开支、达到预期经济效果的成本实施计划或技术经济性文件。

2、作业成本法。作业成本法是施工阶段成本核算的主要方法。作业成本法可以提供相对准确的成本信息，以求尽可能消除“不增值作业”，改进“可增值作业”，促使损失、浪费减少到最低限度，提高决策、计划、控制的科学性和有效性，促进项目管理水平的不断提高。

现阶段，国内房地产企业都有自己的成本控制体系，但项目各环节成本控制脱节现象普遍存在，制度执行情况大打折扣，粗放管理特征明显、项目成本控制有效性不足。

三、成本管理现状

随着现代技术经济的高速发展，我国企业成本管理水平也有了长足发展，但现行的房地产企业的成本管理上还主要存在以下几个方面的问题：

1、缺乏规范的成本管理制度和体系。很多房地产企业虽然都很重视成本管理，但由于缺乏经验，公司内部一直没有建立起规范的成本管理体系。

2、设计变更、现场签证难以有效控制。频繁发生的各类变更和签证使很多房地产企业大伤脑筋，一方面难以及时掌握最新的变更情况，另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生，“变更黑洞”使很多地产公司十分头痛，部分公司甚至屡屡发生“倒签”的情况。

3、难以精确制定资金计划。作为资金密集型行业，房地产企业都非常重视资金流的管理，在项目开发过程中，由于大量不同类型的合同都在不同阶段的执行过程中，这样想在短时间内精确地制定出未来月份或季度的资金计划几乎是不太可能完成的任务。

4、成本控制不力。第一，对成本控制存在错误的认识；第二，缺乏先进的成本控制方法；第三，没有完善的成本控制制度体系。

四、对策

（一）改进和完善现行建设工程中招投标工作。国家政府部门必须加大监管力度，发挥招投标管理机构的宏观作用。对政府投资或政府参与投资项目要严格审查。加大对招标代理机构的培育和发展，这不仅要求加强对招标代理机构的规范化要求，还要加强过程监督。建立企业评审专家库，加强企业招投标阶段的专业化指导。

（二）对工程采购项目的成本实行全方位监管

（三）对采购工程项目成本的全过程进行管理和督查。我们对采购工程项目成本的全过程管理和督查主要是分三步走：

1、工程施工准备阶段成本控制的主要内容是：中标后公司应组织有关人员对工程项目的价格组成、实施的主客观条件、有利和不利因素等进行综合分析和评估（评价），并根据规定额度确定比较先进、合理的成本控制目标体系；认真地研究制定较为合理可行的施工方案；并根据采购人（使用部门和单位）的要求和前期工作进展情况做适当合理的投入，既要保证按期开工，又要避免设备、人工的浪费。

2、采购工程施工期是成本控制的主要实施阶段。采购人应注意采购工程成本信息的收集和整理，准确收集施工成本费用的资料，及时分析实际成本与原预算成本的差异及节约率，并及时做出调整，对采购项目的人员进行全过程的监督（监察）与检查。

3、工程竣工验收阶段要着重做好工程的扫尾工作。

五、结论

本文主要是围绕房地产项目成本控制和优化的问题进行展开，从房地产成本涉及的主要方面到房地产成本管理的主要方法，通过对建设各阶段的成本管理分析，得到以下几点结论：

1、项目成本控制是一个全过程的工作，从项目建议书开始到竣工结束的方方面面都是成本控制的目标。

2、决策树在投标报价中的运用，使原本复杂的决策机制变得清晰条理化。设定几种投标报价和施工方式，通过不同施工方式下的成本费用的对比和不同报价情况下中标的概率比较，制定不同的报价方案。决策树的作用使得判断不同报价方案变得具体明朗，所以该方法对招投标程序有很大的指导意义。

3、作业成本法是项目管理者将目标成本的各个指标按作业链逐层分解，构筑完整的成本管理过程。包括预测目标成本、制定成本计划、分解目标成本、作业成本计算、作业成本控制和作业成本分析与考核等。建设作业成本中心，再按照各类资源所产生的成本进行分配，通过成本分析与改进，将目标成本指标的层层分解落实到作业层次，从而控制作业成本。

[1]陆辉，陈振江，赵春燕.施工项目作业成本法的运用 [J].山西建筑，2010.19.11.

[2]赫建国.作业成本法在成本核算中的应用[J].水利水电工程造，2011.21.4.

[3]艾光鲜.作业成本法在工程计价中的应用[J].价值工程，2007.33.6.

[4]郭章勤.刍议如何进行房地产项目成本控制[J].科技风，2010.16.11.