保障房住宅产业化建设模式融资问题探讨

□文/刘爱玲

（重庆大学建设管理与房地产学院重庆）

一、引言

（一）我国保障性住房建设现状。根据2010年住房和城乡建设部等六部委联合印发的《关于做好住房保障规划编制的通知》，到2012年末需要基本解决1，540万户人均住房建筑面积10m2（含）以下低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13m2以下低收入住房困难家庭基本得到保障。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，未来五年要建设城镇保障性安居工程3，600万套，2011年1，000万套，2012年1，000万套，后面三年还有1，600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。但2012年我国计划新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。较“十二五规划”的1，000万套目标保障性安居工程下调了20%～30%。

（二）我国住宅产业化发展现状。住宅产业化是指采用工业化方式生产住宅，其主旨是通过改变机械化程度不高和粗放式生产的传统住宅产业，大幅度提高住宅建设、管理的劳动生产率，降低住宅生产和使用成本，全面提升住宅质量。住宅产业化的本质就是利用科技密集型的现代化、规模化工业生产方式取代劳动密集型的传统粗放手工生产方式的住宅生产方式的变革。

目前，住宅产业化对我国经济发展的重要意义已经为大家所公认，国家级省级地方政府也都建立了住宅产业化促进中心，且相继有十个住宅产业化基地被批准建立，但是我国住宅产业化的进程仍然处于初级水平，远远落后于世界上的发达国家，主要表现是工厂化住宅的建设总量相当低，而国外发达国家的该类住宅产品已经普及到社会各个阶层。

二、保障性住房的住宅产业化建设模式分析

保障房与住宅产业化密切配合，互惠互利。一是在保障房建设中发展住宅产业化，依据保障房户型小、结构较为简单的特点，易于率先融入产业化的理念和内容，不仅有利于提高保障房质量和性能，还有利于形成日趋完善的住宅建设结构体系和部品体系，提高住宅的质量和性能；二是时代要求以产业化推进保障房建设。我国一些大城市建设面临着资源短缺、环境承载力严重透支的窘境；加之建筑工人的工资成倍增加，施工现场环保要求日趋严格，这些都迫使我们要推进能够实现“四节一环保”的住宅产业化。

Alexander曾经给出了模式的经典定义：每个模式都描述了一个在我们的环境中不断出现的问题，然后描述了该问题的解决方案的核心。即模式是一种指导，在一个良好的指导下，有助于你得到解决问题的最佳方法，达到事半功倍的效果。因此，保障性住房的住宅产业化建设模式就是适合保障房在大规模建设阶段中的模式，该模式应该是解决这一阶段保障房建设中存在的各类问题的核心方法。

（一）设计方面。保障房的建筑立面设计相对比较简单，变化少，并且户型、建筑面积基本固定。住宅产业化建设模式是以住宅为最终产品，做到住宅开发设计定型化、标准化，产业化建设模式的优点与保障房的特点相适应，可以更好地促进保障房的建设。

（二）施工方面。推进住宅产业化可以大大缩短设计和现场施工的时间，加快建设速度。我国传统的住宅建设方式效率低下，建筑工人产量仅为28平方米/人·年左右，发达国家可达150平方米/人·年左右。采用现代化的生产方式，将大大提高住宅建设的速度，工期至少能缩短1/3。

（三）成本方面。住宅产业化是以模块化为基础的大规模定制生产，住宅的构件部品在工厂成批量生产，现场施工实行高度机械化装配，体现规模化和工业化的优势，可以大量减少人工成本，形成规模以后，工程项目综合造价节省15%以上，按照“十二五”期间3，600万套、总投资5万亿元匡算，可节省投资7，500亿元。

（四）品质方面。住宅产业化是以标准化、系列化和工业化为前提，使得保障房在工厂按照标准进行制造成为可能，而且能够保证部件生产的同质化，避免构件尺寸不符合设计要求而产生的裂缝，较好地解决厨房、卫生间漏水和窗台、外墙渗水，水电管线及消防设施存在安全隐患等传统施工方式存在的通病，同时可以保证装修质量和方便使用过程中部品的维修更换，全面提高保障房的品质。

三、保障房的住宅产业化建设模式融资问题分析

在采用住宅产业化建设模式建设的各类保障房中，经济适用房和两限房最终要出售给个人，产权清晰，资金回笼有保障，特别是两限房，配套的商业设施部分还有收益，拥有一定的利润空间，因此开发商建设积极性相对较高。政府可以通过及时划拨建设用地、适当修改土地出让条件或者通过配建的方式，以牺牲较小的经济利益即可吸引社会资金参与，通过市场解决筹资问题。

棚户区改造房最终也要出售或租赁给原住户，加上有中央和地方两级政府专项资金支持，再借助发债和国家开发银行的贷款支持，资金筹集问题得到解决。

在各类保障房中，融资难点主要是那些“只租不售”的公租房和廉租房。公租房和廉租房由于产权不能转让，资金回收周期长，还要承担房屋维护、租金收取等一系列后续管理工作，因而各方的建设动力较小。加上公租房处于探索阶段，社会资金参与面临的不确定性较大，融资难度较大。

（一）鼓励和吸引私营企业投资参与保障性住房建设和经营。由于保障性住房投资风险小、收益相对稳定，因此吸引了许多对资金安全性要求较高的投资者。政府部门和私营企业基于优化资源、降低风险和增加回报的“双赢”考虑，公司合营融资模式在保障性住房领域也开始得到发展。

保障房的住宅产业化建设是一项复杂的系统工程，必须由政府部门和产业链条上的各个企业通力合作，形成以政府为核心的保障房的产业化集团，为项目融资提供稳健有效的组织保证体系。提高保障房的产业化建设模式的整体运行效率，降低交易费用，形成良好的合约信用，降低项目的经营风险和交易成本。因此，政府应健全法律法规及风险分担机制，完善融资体系，对投资者无法通过市场行为应对的风险，通过产业化集团进行担保，以减少投资者的额外风险。通过组建保障房的产业化集团，使得政府和私人企业在求同存异的前提下实现目标，形成合作共赢的机制。

（二）住宅产业化发展需要先进的技术支持。保障房的住宅产业化建设模式实现了生产的机械化，技术生产科研的一体化，体现了资金和技术的高度集中。但是，目前企业在新技术的开发和引进方面缺乏积极性，背离了住宅产业化提高生产效率、创造规模效益的初衷。在这种情况下，政府的主导作用尤为关键，通过建立保障性住房建设材料、部品采购信息平台，为保障性住房建设提供性价比优良的材料和部品，推广应用符合节能环保要求的新技术、新材料、新工艺、新方法，提高保障性住房的建设质量和性能。

（三）保障性住房投资回报低，社会资金介入动力不足。保障房属于“民生工程”，投资收益率低、投资回报周期长、经营管理相对复杂，因而对社会资金吸引力较弱。社会资金能否顺利进入保障性住房领域，关键在于政府提供的优惠政策，设计的利益激励，风险分担机制以及合作模式是否符合社会资金的投资意愿。为了吸引社会资金参与，可以尝试以下方式：

1、建立保障房预售制度：仿照商品房建筑、销售模式，增强社会资金参与力度。对于经适房、限价房以及大部分的棚改房，由于最终需出售给购房者，均可以采用预售模式。考虑到购买者收入水平较低，在正式交房前，政府可以考虑适当补贴利息。

2、公租房除推行上述税费优惠政策之后，部分可以考虑在商品房中配建，吸引社会资金参与投资和经营。

3、扩大贴息范围，或者通过配建适当的商业等方式，提高保障房利润率水平，充分吸引保险、信托和银行贷款资金参与保障房建设。

（四）建立制度化合作，引导开发商投资建设保障性住房。政府是保障性住房建设的主导者，也是产业化建设模式的推动者，拥有集中控制资源的能力。政府作为产业化集团的核心，负责项目的总体控制，协调组织内各相关成员，搭建集成信息平台，实现多企业的人员、技术、资金、信息的集成。保障房的产业化集团组织模式实际是各参与方基于信息链和产品供应链组建的动态联盟。

在诸如美国这些发达国家，虽然政府部门仍占保障性住房结构的主要比重，但已经有越来越多的私营开发商进入保障性住房投资建设，这一比例已上升到69%。政府可以通过制定一系列的激励机制来引导市场采用产业化建设模式建设保障性住房，进一步吸进私营企业介入保障性住房投资。

私营企业介入以产业化模式建设的保障性住房不仅能够拓宽建设和运营保障性住房的资金来源，同时以政府为核心的产业化集团作为一个有效的整体，能提高效率降低风险，因此应逐渐转变政府在保障性住房中的角色，将政府由直接投资者和经营管理者转变成为提供这类公共服务的监督者、指导者以及与私人企业的合作者。

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[2]徐珊珊.保障性住房与住宅产业化的互促机制分析[J].产业论坛，2010.8.

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