论建筑物区分所有权之专有权

黄学荣

（百色学院 政法系，广西 百色 533000）

所有权是民法中的一个重要概念，它描述的是特定人可以对特定物拥有完全、绝对的支配权利的一种社会现象，意味着特定人对特定物能够进行最充分的控制及利用。可以说，所有权表述了人对物所能拥有的最基础、最重要的权利，它形成了所有权法律关系及法律制度，并以它为基础产生了其他内容的物权，从而奠定了民法整个物权制度及理论的基石。

一、建筑物区分所有权概述

（一）建筑物区分所有权的概念

《中华人民共和国物权法》对建筑物区分所有权明确定义为：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。建筑物区分所有权是指多个区分所有权人，共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物的专有部分所享有的专有所有权和对专有部分以外的共有部分所享有的共有所有权的总称。建筑物区分所有权由两部分组成即专有所有权和共有所有权，此种不动产所有权是一种特殊的复合型的不动产所有权，具有区别于一般不动产所有权的特征[1]。

（二）建筑物区分所有权的形态分析

建筑物区分所有权包含对于建筑物独立使用部分的专有所有权，对于建筑物的全体所有权人共同拥有的共有部分的共有所有权。在这里，专有所有权神圣不可侵犯，共有所有权不得分割。在物业管理的实际操作中出现权属问题较多，既表现在维修、养护、服务费用的分摊，又表现在对管理等重大问题决策的表决中。

（三）建筑物区分所有权的特征

建筑物区分所有权与其他不动产所有权有明显区别，其具有以下特征：

1.复合性。建筑物区分所有权是由专有所有权、共有所有权构成的复合性不动产所有权，而一般的物权所有权只是单一的不动产所有权，不具有共有所有权。

2.专有所有权的主导性。在建筑物区分所有权所包含的两项内容中，专有所有权具有主导性，具体体现为：（1）区分所有权人取得专有所有权就自然取得共有所有权；反之，区分所有权人丧失专有所有权自然也就失去了共用所有权；（2）专有所有权标的物大小决定着共有所有权的大小；（3）一般情况下，区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共有所有权则不单独登记。

3.一体性。建筑物区分所有权的专有所有权、共有所有权必须结为一体，才能称为一个完全的产权，在转让、处分、抵押、继承时也必须两者结为一体，不可分割，他人在受让建筑物区分所有权时，也必须同时取得这两项权利。

二、建筑物区分所有权的专有所有权

（一）建筑物区分所有权的专有权

建筑物区分所有权的专有权，是指权利人享有的以区分所有建筑物的独立建筑空间为标的物的专有所有权。《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”专有权是建筑物区分所有权的核心部分，是区分所有权的单独性灵魂，也是这个权利中的单独所有权的要素。在建筑物的所有权上，权利人所享有的都是建筑物所构成的建筑空间，权利人所要利用、享有的不是建筑物的这个物质构成，而是享有、利用这个物质构成所形成的建筑空间。有人认为，一个普通建筑物的所有权是对建筑物的所有权，而建筑物区分所有权的性质是空间所有权，并且因此而与一般的建筑物所有权相区别。这种说法是完全不对的[2]。同时，“空间”一词的使用还容易与用益物权中的空间利用权即分层地上权相混淆，也不妥当。建筑物区分所有权的专有权性质，是具有单独所有权性质的权利。由于建筑物区分所有权是由几个权利构成的，因此与其他共有权有区别。其中最显著的区别是，这个专有权在其他共有权中是不存在的，因此，专有权是具有独立所有权性质的权利，而不是共有，因而构成复合共有中的独特部分，就是共有中的单独所有。规则专有权人的权利义务关系表现为业主作为专有权人的权利和义务。

（二）业主的权利

专有权包括所有权的一切权能，因而业主对其专有的标的物具有完整的占有、使用、收益、处分的权能。业主在不违反国家法律的情况下，有权对专有部分按照所有权的要求处置，不受他人干涉和妨害。业主对自己的专有物，可以转让、出租、出借、出典、抵押，可以按自己的意愿对内部进行装饰。但是，在对专有部分进行上述处分的时候，业主不得将其专有部分与建筑物共用部分的应有部分以及基地使用权的应有部分相分离而为转移或者设定负担。

业主享有物上追及权，在其专有物受到侵夺时，有权要求停止侵害，返还原物，赔偿损失。由于专有权具有主导性，业主在处分其专有物时，必须连带处分共有权和管理权。

（三）区分所有权人的义务

业主应负的义务主要是：（1）不得违反使用目的按照专有物的使用目的或规约规定使用专有部分，不得违反专有部分的使用目的，不得妨害建筑物的正常使用，不得损害其他业主的共同利益，如在住宅、公寓的专有部分开设餐馆、工厂、小卖部，均违背其专有部分的使用目的，为不当使用；（2）维护建筑物牢固和完整的义务业主负有维护建筑物牢固与完整的义务，不得在专有部分加以改造、更换、拆除，也不能增加超出建筑物负担的添附在维护、修缮专有部分或者行使权利时，不得妨碍其他业主的生活安宁、安全和卫生；（3）不得侵害专有部分中的共有部分，不得随意变动、撤换、毁损位于专有部分内的共用部分，如建筑物的梁柱、管道、线路等，应负维护其完好的义务；（4）准许进入的义务在其他业主因维护、修缮专有部分或者设置管线，必须进入其专有部分时，以及管理人或者物业管理人员因维护、修缮共用部分或者设置管线，必须进人或者使用其专有部分时，应当准许进入，不得拒绝[3]P102-103；（5）损害赔偿义务业主在行使自己的权利时，超越权利范围而行使，应当停止侵害；造成他人损害的，应当对损害承担赔偿义务。

三、专有部分的范围

建筑物的专有部分，是指在构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使用的建筑物的构成部分，它由一定平面的长度与一定立体的厚度所构成，与其他专有部分以墙壁、天花板、地板相隔离，至于与建筑物其他部分相隔离的材料，在所不问。如李某有一栋公寓楼的一套单元住宅，即属于李某的专有部分。一般认为构成专有部分，需要具备两个要件：（1）构造上具有独立性。就是某一专有部分须与建筑物的其他部分在建筑物上能够客观地区分其范围，比如一套三室二厅的住房；（2）利用上具有独立性。就是专有部分须与一般独立的建筑物相同，具有能满足一般生活目的的独立机能，能够单独使用并具有独立的经济效用。至于是否具有构造上的独立性以及功能上的独立性质，应依社会观念进行判断。即使不具有物理上的独立性，但若能以人为方式加以划分，并且不妨碍交易安全以及物权公示，即可认为是专有部分，可以成为独立的物权标的。循“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。专有权的特别限制强调的则是，业主作为建筑物区分所有权人，在对建筑物专有部分行使专有权时，应受到比一般所有权行使更多的限制，例如“不得危及建筑物的安全”、“不得侵害其他业主的合法权益”、“遵守管理规约”等[4]。从适用后果上看，由于相邻关系强调的是相邻不动产权利人之间的共存互利，因此基于相邻关系对所有权的限制，在结果上经常出现一种妥协的方式，即维系所有权行使行为，但给予相邻人必要的补偿。例如一起案件中，被告南侧房屋所有权人加盖二层，遮挡了原告北侧房屋所有权人的采光，原告起诉要求被告拆除，审理中法院综合考虑双方的利益平衡，最终判决被告向原告支付一定的遮光补偿费。专有权特别限制则一般不会出现此种折衷式做法，其结果只能是禁止或者允许业主行使专有权。从裁决的利益衡量考虑范围看，相邻关系主要是在相邻不动产权利人之间进行利益衡量，从而确定是否构成妨害。专有权的特别限制则要在单个业主与全体建筑物区分所有权人之间进行利益衡量，从而确定专有权的行使是否应受到限制。通过以上区别，亦不难发现专有权特别限制与相邻关系之间存在的交叉联系，即：在相邻的建筑物区分所有权人之间，会同时存在适用相邻关系和专有权特别限制的可能性，但这两者之间不存在竞合取代关系，而是各自独立适用。换而言之，在相邻的建筑物区分所有权人之间，专有权的行使在受到相邻关系限制的同时，也要受到专有权的特别限制。

从专有权特别限制与相邻关系之间的区别联系中，不难发现专有权特别限制在整个所有权限制体系中的位置。所有权是民法中最为重要的财产权利，但基于权利与义务的一致性原则，对所有权也要予以适当限制。前面已提及，在我国，基于民法原则，对所有权的限制有三部分：一是法律特别规定的限制，二是禁止权利滥用原则的限制，三是诚实信用原则的限制。从三者之问的关系上，诚实信用原则居于最高位阶，禁止权利滥用原则次之，可以将禁止权利滥用原则看作是诚实信用原则在权利行使范畴的具体应用；而法律特别规定最为具体，居于底层，它是诚实信用原则和禁止权利滥用原则在立法上的具体化和类型化。通过梳理相邻关系和专有权特别限制在所有权限制体系中的位置关系，可以让我们深入了解法律基本原则在立法上落实为具体制度的过程，同时理解法律原则与具体制度规定之间的适用关系，即：（1）法律原则必须在立法上尽量落实为具体制度，才能很好地发挥其规范功能。例如对所有权的限制，依据相邻关系或专有权特别限制规定，显然比仅仅依靠诚实信用原则或禁止权利滥用原则，在实务上更容易操作，也更容易为大家所理解和接受；（2）在缺乏具体制度规范时，法律原则将成为填补缺陷的适用依据。例如对所有权的限制，如果没有相应法律的特别规定，则可以运用诚实信用原则和禁止权利滥用原则来对个案情况进行裁断；（3）由于具体制度是源于法律原则，因此在理解运用具体制度时，必须注意不能使具体制度的运用偏离法律原则。从前面对相邻关系实践运用的论述即妨害构成的认定上已经说明此点；（4）如果在个案中适用某个具体制度规定将有悖于法律基本原则，则该具体规定不能被适用。这就是“恶法非法”的问题，也被称为法律适用上的“衡平原则”。总之，法律原则与具体制度规定之间是相辅相成的关系，具体制度规定使法律原则得以具体化和类型化，从而更好地被实务所接受；而法律原则能有效保障具体制度规定的正确方向，防止其脱离法治的轨道，并且还能对具体制度规定的缺陷加以妥善的弥补。正是法律原则与具体制度规定的完美结合，才使得法律能够在现实社会中生根发芽、茁壮成长，成为实践公平正义的最佳手段，并被公众普遍认同和接受。

[1]刁其怀.建筑物区分所有权之专有权研究[J].中国房地产，2011，（11）：20-22.

[2]杨立新，梁清.物权法规则适用[M].长春：吉林人民出版社，2007.

[3]刘权.房地产测量[M].武汉：武汉大学出版社，2009.

[4]郑旭.论建筑物区分所有权之专有权客体范围的确定[J].重庆科技学院学报（社会科学版），2009，（6）：110-112.