低碳背景下咸宁市房地产发展对策研究*

廖平凡

（湖北科技学院 资源环境科学与工程学院，湖北 咸宁 437100）

低碳经济是在全球工业化快速发展和城市化快速扩张，二氧化碳排放大量提高造成“温室效应”，全球变暖、气候异常、自然灾害日益频繁从而影响人类生存和生活环境的背景下被提出来的.英国在2003年发布了能源白皮书——《我们能源的未来：创建低碳经济》，该白皮书首次提出“低碳经济”这一概念.国际社会对发展低碳经济已经形成共识.2009年的哥本哈根气候峰会引发了全世界对气候以及节能减排问题的空前关注.2006年，中国首次发布《气候变化国家评估报告》，2007年，国务院向社会发布《中国的能源状况与政策》白皮书.2007年9月8日，在澳大利亚悉尼举行的APEC第15次领导人会议上，胡锦涛发表重要讲话，提出“发展低碳经济”的立场.2009年9月联合国气候变化峰会在美国纽约举行，胡锦涛出席会议并发表讲话，主张大力发展绿色经济，并明确提出中国单位GDP的二氧化碳排放量要比2005年显著下降.

在保护环境成为全球共同面对的问题，发展低碳经济成为社会经济发展必然趋势的今天，房地产业作为国民经济的基础性、先导性以及支柱性产业，理应成为低碳经济重要的有机组成部分.咸宁市作为一个生态旅游型的城市，又是武汉城市圈两型社会建设的重要成员，在经济建设和城市化快速发展的背景下，发展低碳房地产既有必要性，也有必然性.

1 咸宁市房地产低碳发展的必要性

1.1 发展低碳经济与建设“两型社会”发展目标一致

2007年底，武汉1+8城市圈“两型社会”建设综合配套改革试验区获国务院批准，武汉及周边8城市成为全国新一轮两型社会建设改革试验区，进入探索新的区域发展和产业布局的试验区.从发展目标来看，武汉城市圈“两型社会”建设与低碳经济的发展目标是一致的.“两型社会”建设正是倡导资源节约型和环境友好型的经济发展模式，走新型工业化道路，调整产业结构，转变经济增长方式；低碳经济则强调在经济发展过程中要减少碳排放，降低温室气体对大气层的影响和破坏，倡导经济发展与环境保护相协调的科学发展.从实现目标的技术手段来看，低碳经济主要是通过技术和制度层面的创新，改善能源消费结构，提高新型清洁能源的使用比例，并发展新技术来提高能源的使用效率.这与武汉城市圈建设资源节约型和环境友好型“两型社会”的做法是一致的.

1.2 发展低碳房地产是建设生态旅游城市的应有义务

咸宁森林覆盖率高，生态环境良好，这是咸宁当前发展最大的特色，也是咸宁最大的财富和可以充分利用的优势.咸宁的城市定位为建设生态旅游城市，在经济发展过程中千万不能忽视对环境的保护.当前，咸宁正处于经济高速发展和快速城市化时期，大量房地产项目正在或即将开工建设，在房地产项目生产和建设过程中实现低碳环保，对咸宁建设生态旅游城市具有重要意义.从中国的碳排放数据分析，房地产占了全社会碳排放总量30％以上，且城市中碳排放60％来源于建筑维持功能.我国建筑能耗约占全社会能耗总量的40％，而国际上发达国家的建筑能耗一般占全国总能耗的33％左右［1］.

1.3 发展低碳房地产是建设低碳社会的重要组成部分

房地产业是一个关联度非常高的行业，跟冶金、建材、家电等行业密切相关.房地产业开发建设要求的巨额资金投入，使其成为一个资本密集型产业，当巨额资本与绿色低碳相结合，必然会促进房地产业的转型，对上游产业可以拉动绿色生产，对下游则同样可以拉动绿色消费.房地产业作为国民经济支柱产业，处于国民经济各个产业链的中游，传统高排放、高耗能的电力、钢铁、有色、石化、建材、化工、轻工、纺织等行业都与房地产业的发展相关［2］.促进低碳房地产的发展，推行绿色低碳建筑，不仅可以降低建筑在使用过程中的能耗，而且，更重要的是，低碳房地产的建设，可以通过其对上游相关产业的回顾效应及对下游产业的前瞻效应，来拉动上游关联产业的绿色生产以及推动下游关联产业的绿色消费，从而推动整个产业的结构调整，拉动相关产业超绿色低碳发展，从而化解经济发展和环境污染之间的矛盾.

1.4 发展低碳房地产是重塑房地产业形象的重要机遇

咸宁房价虽然比一线城市低很多，但对于本地的经济发展水平和老百姓的收入来说，咸宁的房价依然让老百姓难以承受.近几年以来一直高企的房价，加上房地产发展过程中的征地拆迁等矛盾、商品房买卖过程中的质量问题、延迟交房和配套不完善等的现象，让房地产业的行业形象大打折扣.在低碳成为国际潮流和新的生活方式的今天，房地产业实行低碳发展，实现建筑使用过程的节能减排，减少老百姓在居住和使用建筑过程中的能耗费用，增加其居住舒适度和使用满意度，对提高咸宁市房地产的档次、重塑房地产业的形象，都具有十分重要的意义.

2 咸宁房地产低碳发展面临的问题

2.1 低碳房地产的标准尚不明确

我国虽然在2004年就提出了绿色建筑的理念，要求建筑要达到节能、节材、节水、节地和环保的“四节一环保”.也有一些开发商采用部分新技术开发建设了所谓生态建筑、环保建筑和低碳建筑的房地产产品，但究竟什么样的建筑才是低碳建筑，低碳建筑要具备什么样的技术指标，业界尚无统一的认定标准.目前市场上所谓的低碳建筑，大多仅仅是采用了某一种新材料或新设计，或者干脆就是哗众取宠名不副实的营销噱头而已.

2.2 低碳房地产的普及面临障碍

我国正处于城市化快速发展阶段，房地产市场刚性需求较大.这使得我国房地产行业难以摆脱急功近利的现实心态，开发商注重的往往是如何快速将房子开发建设完工和销售出去，而忽略对节能新材料的开发和新技术的研发.于是，建筑节能技术和节能材料大多依赖于从国外进口，其结果就是导致节能型建筑造价和成本大大提高.房地产开发商为保证其要求的开发利润，必然将成本的增加转移到消费者头上，从而提高低碳房地产的价格，这必然让普通老百姓难以接受.因为作为购房者的普通老百姓的低碳意识尚未完全树立，低碳观念尚未深入人心，不能完全认识到低碳房地产在使用过程过程中的节能降耗功能，更不能意识到低碳经济对保护环境和实现可持续发展的重大意义.因此，真正具备环保节能的低碳建筑难以普及推广.

2.3 低碳房地产供需动力不足

近年来，我国虽然大力倡导节能减排，也明确提出了相关节能减排目标.但对于作为国民经济支柱产业的房地产业的节能减排要求缺乏具体的技术指标，国家对于低碳房地产的扶持政策也相对滞后和缺乏；同时，由于低碳技术的研发往往需要大量的成本，对低碳节能产品的认定尚缺乏统一的技术标准，因此，房地产开发企业在开发生产低碳房地产产品过程中，必然面临较大的资金压力和市场风险，在国家尚未出台相关强制性措施之前，房地产开发企业开发低碳房地产的动力明显不足.此外，从需求来说，由于普通消费者对低碳概念比较模糊，尚不能完全理解和接受低碳的内涵，在房价高企，居民普遍难以承受高房价的情形下，普通消费者往往对房地产的购买价格异常敏感，而对建筑物是否低碳节能等方面则较少关心，在作出购买决定时，他们往往会选择价格相对较低的普通房地产而不是价格相对较高的低碳房地产.

3 咸宁市房地产低碳发展的对策

3.1 严格遵守国家低碳经济发展政策

房地产开发建设是一个长线管理过程，政府及相关管理部门应从国家经济建设的减排节能整体目标出发，在遵守国家相关建筑节能减排的相关法律法规前提下，制定咸宁市房地产未来发展的减排目标和节能强制措施，从项目立项、项目规划、项目招标、项目建设、项目竣工验收到项目交付使用实行全过程管理，全面执行相关节能减排的约束指标.在未来的经济建设中，不仅要对房地产行业推动低碳，指导企业从原先的意识推动具体到如何实施低碳中去，而且要力争强制性的规定，例如在今后土地出让当中，应把节能减排、低碳的要求写进去，并制定绿色低碳建筑的具体执行行业标准，使我们每年房地产有相当比例是绿色建筑，进一步保证［3］.为强化转移目标，可以建立低碳发展责任制与问责制.实行严格的节能减排工作责任制和问责制，强化能源资源节约和高效利用，开展先进节能技术开发、示范和推广，推行低碳发展一票否决机制与问责机制.

3.2 加大对低碳房地产的扶持力度

制定相关对低碳房地产的鼓励和扶持政策，编制低碳发展规划，制定支持低碳绿色房地产发展的配套政策，比如针对开发商的税收减免政策和针对购房者的住房补贴政策，鼓励开发商投资开发低碳房地产，鼓励老百姓购买低碳商品房.前面提到，在当前由于建筑节能技术和建筑节能材料成本较高，导致低碳房地产价格偏高从而使得低碳建筑难以推广普及，因此，在低碳地产发展的初期，对低碳房地产行业降低一定比例的税收以及对购买低碳住房的业主给予一定的补贴制度需要及时出台［4］.

3.3 强化低碳示范区的“榜样”作用

2010年，我国第一个零排放低碳示范园——华彬金桂湖低碳经济示范区正式落户咸宁.该示范园总投资114亿元，规划面积31平方公里.按照规划，区域内将全面采用目前最先进的建筑节能技术、充分利用风能、太阳能、地热能等清洁能源，同时通过先进的湿地保护和净化等各种环保和生态技术，实现示范园区的低排放乃至零排放.通过“新战略、新标准、新技术”等的不断引入，实现我国首个零排放低碳示范园的发展目标.该项目已列入咸宁市转变发展方式、调整产业结构的重要内容.政府应借助该项目，使民众认识到低碳发展的优势，让低碳观念深入人心；使该示范园成为咸宁房地产发展的标杆和榜样，大力发展绿色建筑，实施绿色生态工程，创建国家园林城市和环境保护模范城市.

3.4 加大对既有建筑的节能改造

要实现房地产业的低碳发展，除了对新开工建设商品房实施相关低碳控制以外，还应该考虑对现有城镇居民住房尤其是城区建筑实施相关节能改造.在大量的现有建筑中，有些建筑由于房龄较长，导致建筑局部或整体功能退化，耗能严重；有些建筑虽然房龄不长，但由于设计或材料缺陷，导致如通风隔热效果差，采暖制冷效率低等高耗能问题.因此，对这些功能退化或设计缺陷的房屋进行大规模改造和集中修缮，即可以对现有建筑进行低碳改造从而达到节能减排目的，也可以在改造过程中试验相关建筑新技术和新材料.

3.5 积极倡导低碳生活方式

加大对低碳经济的宣传，制定低碳生活规范、标准与行动准则.增强普通民众的低碳意识.引导公众广泛知晓、参与、享受房地产低碳发展.要使居民认识到低碳房地产的居住和使用过程中在节能减排方面带来的实实在在的好处.要让他们意识到，虽然现阶段低碳房地产价格可能比一般房地产偏高，但低碳房地产是一种发展趋势，而且，价格高出的部分完全可能从建筑物的使用过程中通过节能减排节省下来.

4 结语

咸宁作为全国五个旅游标准化试点城市之一，在经济建设和城市化发展过程中，必须走低碳发展的道路.严格按照低碳模式的要求对房地产发展进行引领和指导.通过发展低碳房地产，减少房地产开发建设过程中资源能源的消耗，降低房地产建设和使用过程中的碳排放，并带动和引领相关产业的低碳发展，从而加快咸宁低碳经济建设的步伐，促进咸宁经济的转型，使咸宁成为名副其实的生态旅游城市.

［1］冯亚娟.我国实施全面造价管理的思考［J］.辽宁经济，2003，（4）：32～34.

［2］喻燕，卢新海.低碳房地产发展困境与对策［J］.中国房地产，2010，（3）：47～48.

［3］李智强，吴诗鳗.低碳经济下中国房地产业的转型与发展［J］.经济研究，2010，（3）：81～82.

［4］张荣飞，李伟明.低碳房地产模式浅析［J］.中国商界，2010，（7）：144～145.