关于喀什市廉租住房供给不足的几点思考

米热妮萨·玉苏甫

(新疆财经大学，新疆 乌鲁木齐 830012)

一、问题的提出

住房是人的基本需求之一，是人类生存和发展不可或缺的物质条件。国民居住问题一般通过两条路径加以解决，一是市场供给，二是政府供给。廉租住房是政府住房供给的一种形式，当今各国政府都把住房保障作为公共政策的基本内容。住房保障具有民生性，公民应享有的基本居住权利以及政策和提供主体的公共性，使得廉租住房具有公共产品的性质。目前，我国低收入家庭无力通过市场机制来解决住房问题，政府需要在提供公共产品与服务方面发挥基础性作用，使低收入家庭也能获得均等化的产品与服务，从而实现社会公平、稳定发展。

廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。转型期我国加大廉租住房供给以满足低收入家庭基本居住需求，是构建社会主义和谐社会，全面建设小康社会的必然要求。

喀什市在加快经济转变方式和优化经济结构影响下，把握机遇，加快社会保障和福利制度建设，结合当地社会经济发展实际，制定城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，建立健全住房保障体制，加快了廉租房制度建设。但由于人均收入低，经济发展落后，农村人口比重较大等原因，仍有一部分低收入家庭的居住需求无法满足，保障房尤其是廉租房有效供给严重不足，成为地方政府特别是普通民众关心的问题。因此解决住房问题，让有困难的家庭得到住房保障，稳定经济和社会发展是政府首先要解决的突出问题。

二、喀什市廉租住房供给现状及特点

(一)廉租住房供给与需求之间缺口较大

喀什市2007年建设廉租住房552套，面积27136.28平方米，套型面积49.2平方米，2008年新建廉租住房1000套，建筑面积50000平方米。2007—2009年，完成了7088套廉租住房建设，并已全部入住。截至2009年3月底全市低保、低收入家庭住房困难户共计24136户，其中:低保住房困难户18632户，低收入家庭住房困难户5504户，目前已有552户低保和低收入家庭住房困难户搬迁至新建成的廉租保障住房，尚有1.5万多户家庭等待入住保障性住房。

(二)资金缺口较严重

我国的廉租住房制度主要通过租金补贴和实物配租的方式来解决低收入群体的住房问题，因此，该项制度的实施需要充足的资金。资金的缺乏是目前廉租房进展缓慢的关键因素。2007—2009年3月政府投资保障性住房资金筹集、管理和使用情况专项审计调查结果显示，喀什市廉租住房建设项目中2007年国补专项资金1085万元，资金缺口2487万元;2008年国补专项资金1730万元，资金缺口2870万元。其中从地方财政需要补一部分资金。但喀什市经济发展落后，地方政府财政实力弱，无法实现差额部分的补助。

(三)供应对象收入难以统计，监管机制尚不完善

在目前喀什市低保制度运行中，主要依靠社区居委会对于本社区情况熟悉的优势，由街道办事处或镇政府委托居委会对申请人收入情况进行调查和审核，往往缺乏公正、客观性。而且由于历史的原因和重视、投入不够，我国各城市基本没有建立住房、收入档案，居民住房情况和收入信息不健全，许多“隐性”收入难以搞清，导致无法准确界定住房保障对象。另外，廉租住房实施办法中，只有对承租廉租住房的家庭条件改善后有意隐瞒收入等情况的规定，而没有对明知不符合申请条件却造假申请的行为的处罚办法。容易诱使部分家庭条件超过承租廉租住房标准的人钻法律的空子。

(四)建设用地紧缺，危旧房拆迁等存在安全隐患

喀什市建设用地紧缺，住房建设过程中涉及大量的危旧房拆迁，大部分保障性廉租住房优先安置了拆迁户和老城区危旧房改造的搬迁户。喀什市老城区有居民62616户，21.92万人，有28片集中连片的危旧房片区，其核心区人口密度2.6万人/平方公里，建筑密度达70%以上，安全隐患十分突出。

(五)缺乏应有的激励和约束制度，地方政府供给廉租房动力不强

利益驱动以及制度上的缺失，使得地方政府建设廉租住房的动力不足。一方面，廉租住房建设需要出钱出地。对于地方政府而言，出土地比出资金更能触动其利益。因为出资金只是土地出让金净收益的10%，而出土地则相当于拿出100%的土地出让金。土地出让金在各地政府财政收入中占据相当大的比例，目前，各地政府通过土地拍卖形式，让出价最高者得到土地，这种看似公平的制度其实是在实现地方政府的利益最大化。而地价的大幅上升推动了房价更快上涨，对廉租房建设动力不足。另一方面，廉租住房等社会保障性住房供应量对房价有抑制作用(研究表明，廉租房供应每增加5%，房价会拉低3% ～4%)。而房价下跌既会抑制地方政府的GDP增长，又会影响到官员政绩。廉租住房等社会保障性住房政策，一直以来都缺少明确的硬性指标，更多的都是原则性规定，这使得廉租住房制度缺少足够的刚性，也是地方政府参与积极性不高的重要原因。

三、解决喀什市廉租住房供给不足的对策建议

(一)采取多元化的融资创新渠道，确保廉租住房建设有稳定的资金来源

廉租住房建设作为调整住房结构的重要举措，首先需要满足其融资需求。从现实情况看，廉租住房的融资方式单一以及融资渠道不畅已成为我国廉租住房制度建设金融方面的瓶颈，需要根据廉租住房的运行特征，采取多元化的融资创新渠道来满足其融资需求。

廉租住房的资金主要来自于政府的财政支持，如果没有政府的支持，廉租房制度的建设难以为继。政府应深入探索，真正走出一条符合中国特色的廉租房建设之路，加快廉租住房的建设步伐。

1.实行优惠政策吸引民间资金

根据日本、新加坡和香港等地的经验，政府公共住房建设逐步引入民营资本参与是未来发展的必然趋势，这有利于缓解政府的财政压力，通过有效的优惠政策吸引民间资金可以保障廉租住房建设的长效性和可持续发展。

2.住房保障税

根据国际货币基金组织统计，目前世界征收不同形式社会保障税的国家已有80多个，住宅保障税是其中一种。我国的住宅保障税可以面向城镇在职居民，按照其工资收入水平实行累进税率制，可以考虑向购买、居住别墅、高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税。该项税收专门用于廉租住房建设、修缮和廉租住房租金补贴。

(二)完善供应对象的家庭收入统计与监管机制

完善收入统计与监管机制是我国住房分类供应体系有效运行的前提。现阶段，在城镇廉租住房资源非常有限的情况下，在准入制度上确定一个资格标准，建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制显得尤为重要，既可最大程度提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。廉租住房制度管理相关部门定期对享受廉租住房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租住房消费的“搭便车现象”，确保有限的廉租住房资源发挥最大的效用。

(三)进一步加强公众监督力度，保证廉租住房的质量

在赋予地方政府必要的财政自主权的同时，也赋予当地居民监督政府、参与政府决策等权利。要实现公众监督，需增加廉租住房建设和管理的透明度，将土地审批、资金到位、建设进度、分配原则、分配结果等情况向社会公示，及时更新，以便于公众全过程监督，从而确保廉租住房配置给有迫切住房需求的低收入家庭。同时，还要建立质量监控体系，保证廉租住房工程安全和使用功能，及时解决工作中遇到的困难和问题，确保工程建设顺利进行。

(四)制定相应法规制度，为廉租房工程实施提供有效保障

无论是发达国家还是发展中国家，都将住房保障纳入政府工作重要议程，同时，通过法规制度加以保障。成功推行廉租房制度的国家一般都有较为完善的法律保障。加强住房保障的立法工作，通过法律的形式明确地方政府在住房保障资金投入、土地提供、金融支持、财税优惠等方面的具体责任。以法律的形式约束地方政府廉租住房供给的质量和数量问题已势在必行。

(五)完善官员政绩考核机制，充分发挥政府的职能作用

把廉租住房等社会保障性住房建设情况指标化，纳入官员政绩考核机制中，作为奖励或惩处干部的依据。廉租住房建设过去之所以未能务实发展，根源之一就在于干部考核机制建设滞后，可见，廉租住房作为一种福利性的住房政策，在实施推进过程中政府的作用至关重要。

［1］赵燕菁.廉租房建设与国家宏观经济［J］.城市发展研究，2005(3).

［2］李文祥.社会建设中的制度风险与制度协调［J］. 天津社会科学，2007(3).

［3］江利娜.我国保障性住房政策演变及思考［J］.现代城市研究，2009(7).