婚姻法解释(三)不动产若干问题研究

邢昊然

(上海交通大学凯原法学院，上海 200240)

婚姻法解释(三)不动产若干问题研究

邢昊然

(上海交通大学凯原法学院，上海 200240)

婚姻法解释(三)在父母赠与不动产问题上的规定充分考虑了赠与人的意愿，具有合理性。其第7条第一款实际上遵从了物权法规定的不动产归属原则，在一方父母赠与房屋的情况下，所有权归属应以登记为准。解释(三)第10条不仅没有对女方不利，相反对于女性进行了一定程度的倾斜保护。该规定不是一种认定婚前个人财产的情形，而是确立了特殊情况下夫妻离婚后不动产的分配规则，在婚姻关系存续期间，不动产应由夫妻共同共有。何谓个人财产的“投资收益”、“孳息”和“自然增值”亟待法律加以明确，不动产适用善意取得制度并不会侵害共有人的生存权。

婚姻法解释(三);不动产;登记;离婚

从“征求意见稿”到正式颁布，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释(三)》(以下简称“解释(三)”)获得了社会各界的广泛关注，人们对于新的婚姻法解释褒贬不一，特别是在一些涉及房产的规定上出现了激烈的争论。不少人认为解释(三)“偏向富人”、“偏向男方”、“不利于女性权益的保护”［1］;但也有相当一部分人赞同新解的规定，认为其公平合理。笔者认为由于夫妻房产问题直接关系着每个老百姓的切身利益，引起如此强烈的关注实属正常。但也必须指出，目前对于解释(三)的讨论，存在较大程度的误读，因此有必要对于解释(三)中有关不动产的若干问题进行真正法律意义上的解读和评析。

一、父母赠与不动产的所有权归属问题

由于相当一部分的年轻夫妻经济实力有限，随着房价的持续上涨，由父母为子女购买新房的情况在我国已较为普遍。对于此种情况下房屋的所有权归属问题，解释(三)第7条规定:

“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

一些学者对于此条规定的法理依据提出了质疑，指出按照我国《婚姻法》第18条的规定，对于赠与财产，一般应认定为夫妻共同财产，除非赠与人特别注明为赠与一方的财产。而解释(三)却规定由父母出资购买的房屋，只要登记在自己子女名下，均认定为其个人财产，其处理原则似与婚姻法的规定相冲突。因为夫妻双方在婚后取得的不动产，无论登记在谁的名下，均为夫妻共同财产，这是司法实践中的共识，所以登记在一方名下不属于“仅赠与一方的财产”［2］。

笔者认为此种观点有“先预设结论，然后倒推前提”之嫌。解释(三)正是意图改变之前司法实践中的处理方法，将“由一方父母购买房产并登记在出资人子女名下”视为单独赠与一方的行为，其依据正是《婚姻法》第18条的特别赠与，二者不存在冲突问题。

至于如此规定是否合理，笔者认为，父母为子女购置新房的目的在于为之提供稳定的生活环境，而购买房产往往会倾注其一生的积蓄，如果将房屋一概认定为夫妻共同财产，离婚时将导致事实上“家产”的流失，也违背了父母赠与房产的初衷。该规定充分考虑到了赠与人的赠与目的和意愿，符合现实情况，也与物权法所确立的不动产登记主义相符合，是较为合理的。

然而，该条规定也并非尽善尽美，在很多问题上有待进一步解释。

首先，“购买”应理解为由父母支付全部房款，还是支付首付款?笔者认为，虽然在房地产交易中，仅需支付首付款即可实现房屋的“购买”，但考虑到此条规定的初衷，之所以充分考虑一方父母的意愿，正是因为其本身是特别赠与行为;若一方父母仅支付首付款，其余贷款仍需夫妻双方共同偿还，此时将房屋认定为出资方子女的个人财产则有欠妥当。另外，结合解释(三)的第10条，第7条若意指首付款，则应在条文中明确写出。因此笔者倾向于进行目的解释和体系解释，将“购买”理解为由一方父母支付全部房款。当然，虽无法认定为一方个人财产，由一方父母支付首付款的情况可以作为夫妻离婚时法官确认不动产归属的重要依据。

其次，第7条仅规定当房屋登记在出资方子女名下时应认定为其子女的个人财产，但是现实生活中亦存在一方父母购买房屋登记在夫妻双方，甚至对方子女名下的情况，此时应如何确定房屋的所有权归属?笔者认为，婚姻法解释是对于婚姻法的补充和完善，在司法解释中没有明确规定的问题，应回到婚姻法中，根据婚姻法的相关规定和原则处理。我国婚姻法以共同财产制为原则，对于赠与财产，除非明确表示赠与一方，否则均应视为共同财产。而解释(三)第7条既然只规定了一方父母购买房屋并登记在自己子女名下时视为特别赠与这一种情形，那么似乎其他的情况均应视为由夫妻的共同所有。

最后，第7条第二款“双方父母共同出资购买不动产，产权登记在一方子女名下时双方按出资额按份共有”的规定虽在情理上不难理解，但是此种处理方式既不符合物权法确立的不动产登记主义，也不符合婚姻法以夫妻财产共同共有为原则的立法倾向，显得比较突兀，缺乏理论依据。另外，其没有解决在夫妻双方离婚时如何分配房产的问题，是否要以出资额多少决定房产的归属不得而知，其也必将导致司法实践中举证的困难，增加案件审理难度。

二、一方支付首付的不动产归属问题

解释(三)第10条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

对于此条规定，相当一部分人提出了质疑，指出夫妻结婚时往往是男方付首付，女方负责装修，买车，花销实际上差不多，但是汽车、家具属于夫妻共有，房子却属于男方的个人财产很不公平［3］，担心女方一旦离婚，将会陷入“净身出户”的窘境［1］。

笔者认为这种想法显然是对司法解释的误读。首先，当夫妻离婚时，若无法达成协议，必须由法律来解决房产由谁获得的问题，第10条为法官判案提供了依据和指导性意见，这是非常必要的。从法理角度来说，首付款支付方作为不动产买卖合同的当事人，在完成合同义务后，取得完全的合同债权，而房产登记又使得债权向物权发生自然的转化［4］，在这种情况下，离婚时将房产作为首付款支付方的个人财产既符合合同相对性原理和不动产物权的登记原则，也是法律所能给出的相对而言最为公平合理的方案。其次，第10条所确立的规则从未针对夫妻任何一方，而只是概括地确立规则。也就是说，女方若支付首付款，并将不动产登记在自己名下，离婚时也可能获得该房产，法律并未偏向男方。笔者承认从我国的现实情况来说，男方买房，女方提供装修和家具等耐用消费品的情况更为普遍［4］，但并不等于第10条的规定对女方更为不利。该条规定了“一方在婚前支付首付款”，“婚后将房屋登记在自己名下”和“夫妻双方没有其他约定”三个要件，任何条件不符合都将不适用此规定;即便满足所有条件，女方也可以通过证明婚后主要由自己偿还房屋贷款或者其他可以证明自己更适合获得房屋的情况来向法院主张获得不动产所有权，毕竟该条为法官留下了自由裁量的空间。另外，即便离婚时女方不能获得房屋所有权，其权利也并非没有了保障，第10条亦规定了相应的救济途径，即由产权登记一方对另一方进行补偿，并不会出现所谓“净身出户”的情况。

需要注意的是，相对于“征求意见稿”，解释(三)的正式稿在本条作了一个比较大的改动，将意见稿中“补偿应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素”修改为“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则”进行补偿。此项修改的意义是什么?是意味着补偿不需要考虑房屋的市场价而要按原价补偿吗?显然不是，否则此修改将是一种极大的倒退;相反的，笔者认为解释(三)正式稿的规定比意见稿更加科学合理，关键就在于对“应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则补偿”作何种理解。婚姻法第39条第一款规定的是“照顾子女和女方原则”，笔者认为以此原则确定补偿款相对于“应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素”主要有两点好处:第一，由于房价并不一定会一直上涨，完全也可能出现离婚时房屋价格比购买时反而下跌的情况，此时如果按市场价补偿对受补偿方显然是不利的，而若根据“照顾子女和女方原则”，法官则可适当地脱离市场价，更加灵活地确定补偿款。第二，一些女性结婚后选择在家做“全职太太”，并无经济上的直接贡献，但不可否认的是其承担的照顾家庭的责任对于整个家庭，包括房屋贷款的偿还，都具有重要的“协力作用”［5］;即便没有此情况，要确定婚姻关系存续期间双方各自还了多少房贷也将存在巨大的举证难度。而直接采“照顾子女和女方原则”可以方便法官根据接受补偿方的具体情况确定补偿金额。从这个角度说，解释(三)的第10条不仅没有对女方不利，相反对于女性进行了一定程度的倾斜保护。当然，在通常情况下，不动产的市场价和共同还贷比例仍是确定补偿款的核心依据。

另外，第10条也留下了一个理论难题，即本条是规定了“一种属于婚前个人财产的事由”还是“提供了一种离婚时的财产分配方案”?换句话说，在离婚前，该房产是属于登记方的个人财产还是夫妻双方的共同财产?对于这个问题的理解直接关系着解释(三)第5条、第11条等其他条文的适用。最高院发言人在解释此条时亦语不详焉，①在解释(三)的新闻发布会上，最高院发言人一方面指出“仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况”，另一方面认为该条在“离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产”。但目前大多数解读倾向于认为此时不动产属于登记方的婚前个人财产［4］。然而《婚姻法》第17条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”，同时《物权法》规定不动产自登记取得物权，而第10条所规定的房产登记时间却恰在结婚之后，若严格按照婚姻法的规定，房屋当属夫妻共同财产。如此一来，即出现了法律和司法解释之间的冲突。而且，如果照此理解，不动产既然属于一方的婚前个人财产，那么婚后该房产的自然增值也应完全属于个人财富的增加，而与夫妻另一方无关，进而使得司法实践中“离婚补偿金”的确定还需要参考不动产市场价的做法显得虽然合情，但是缺乏理论依据。最后，若认为不动产为一方的婚前个人财产，那么所有权人可否在婚姻关系存续期间自由处分该房屋?婚姻法及司法解释中似乎没有条文限制对于婚前个人财产的处分，但若允许此行为，又显然会对另一方造成极为不利的后果。鉴于此，笔者倾向于认为第10条只是规定了离婚后不动产的归属问题，而在婚姻关系存续期间内，不动产由夫妻共同共有。这种理解除了可以避免上述问题和矛盾之外，似乎也更符合第10条的文意本身。②可将第10条与第7条对比研究，第7条明确规定“该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”，而第10条则强调“离婚时”。

三、不动产的增值及转让问题

对于解释(三)第5条“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”的规定，部分学者指出其与解释(二)“以个人财产投资所得的收益为夫妻共同财产”的规定产生冲突［5］。但根据最高院负责人的解释，解释(二)中只规定了“投资收益”，而解释(三)规定的则是“孳息和自然增值”，二者并不相同。即便如此，仍有不少人对于此条提出了质疑，特别是在正式稿删除了征求意见稿“另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产”之规定后，反对意见更甚。

笔者认为，从物权法的法理角度来说，孳息随原物，孳息所有权自然属于原物的所有权人［6］12，而“自然增值”本就是原物所附之价值，从这个角度来看，第5条之规定并无问题。而反对者提出的“应把婚姻家庭法领域的财产关系与其他民事领域的财产关系加以区别，更充分地体现婚姻家庭中身份关系的特殊性，不能一味套用财产法的原理”的观点显然也是有其道理的。但问题在于，“突出婚姻法领域财产关系的特殊性”并不意味着一定要通过将个人财产产生的孳息和自然增值认定为共同共有的方式来进行，毕竟婚姻法解释(二)已经明确承认个人财产的投资所得为夫妻共同财产了，而大多数情况下将个人财产产生的孳息和自然增值认定为个人财产也并不会引起争议。因此，笔者认为其实问题的关键在于如何区分“投资”、“孳息”以及“自然增值”，特别是诸如房屋的租金(特别是夫妻只有一套住房时)、个人财物变现、实物入股等“灰色地带”。目前尚没有相关法律文件对此进行明确区分，而在学术界这几个概念也往往被混用，呈现“你中有我，我中有你”的关系［7］。相比于纠缠第5条之规定是否破坏了婚姻法保护的特殊身份关系，尽快结束此种概念上混乱似乎更有现实意义。

根据解释(三)制定者的说明，删除征求意见稿中“另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产”的规定是考虑到“贡献”一词不是法律用语，理解上也会产生歧义，审判实践中很难把握。①最高人民法院发言人孙军工先生在解释(三)的新闻发布会上谈到了此处修改的原因，参见http://www.law-star.com/cacnew/201108/1190071892.htm，最后访问日期2011年8月26日。笔者承认在判断何为“贡献”的问题上甚难给出明确的标准，但从另一个角度讲，这也为法官灵活处理财产分配问题提供了契机，正式稿将但书完全删除，一刀切地将孳息、增值收益视为个人财产的做法有“因噎废食”之嫌。

在不动产转让问题上，解释(三)第11条确立了第三人对夫妻共有不动产的善意取得制度，此条规定实际上是物权法中的善意取得制度在婚姻法领域的适用，本无新意，然而正式稿相对于征求意见稿的变化还是引起了一些争议。第11条删除了征求意见稿中“房屋属于家庭共同生活居住需要的除外”的但书规定，而一律适用善意取得制度。一些学者指出本条反映了善意买受人的信赖利益与人的基本生存权的冲突，善意取得制度确定的根本原因在于对交易安全的维护，而生存权作为人的一项基本人权应优先于其他任何权利，当然也包括交易安全［7］。笔者认为这种观点值得商榷，适用不动产善意取得并没有侵害房屋共有人的基本生存权，即便夫妻一方私自转让的是二人的唯一住房，承认善意取得也只是使得共有人“暂时失去了自己享有所有权的居所”，是典型的所有权与交易安全的冲突，而并没有威胁共有人的所谓“生存权”，因为构成善意取得的前提在于买受人支付了合理的对价，而第11条已经明确赋予受侵害方以求偿权，其完全可以另行租赁或购买其他住所。因此，笔者对解释(三)删除征求意见稿中但书条款的规定持肯定态度。

四、结语

婚姻法解释(三)出台后引起如此强烈的争议，一方面是由于部分人误读了法条原意，另一方面则是由于该解释的出台确实在很大程度上冲击了我国老百姓的传统婚恋观。在解释(三)出台前，依婚姻法的夫妻共同财产制，若无其他约定，婚后不动产由夫妻双方共有。不少人将婚姻作为“鲤鱼跳龙门”的平台，特别是在房价持续走高的大环境下，人们对于房子的渴求近乎疯狂，相当多的女性甚至已把“有房有车”作为了选择配偶的基本“门槛”。对于持有这种心态的人来说，解释(三)的出台相当于“动了其口中的奶酪”，会产生如此大的抵触情绪就不难理解了。

虽然此次婚姻法解释(三)在具体规定上仍存在一定疏漏，在适用上也存在“缓冲期”过短，适用范围不明确的问题，②笔者认为解释(三)从公布到实施只有短短一个月的时间，使老百姓缺乏接受新规定的准备期。另外，解释(三)并没有明确其适用范围，而对于解释实施前已经结婚的夫妻来说，新规定欠缺预见性。但其力图端正畸形婚恋观，鼓励夫妻共同奋斗、相互扶持，防止不劳而获将婚姻变成牟利手段的价值导向毫无疑问是值得肯定的。当然，社会观念中存在的问题与我国当前就业困难、房价上涨过快、住房保障和社会福利等公共政策不够到位有密不可分的关系［3］，而要根本上解决这些问题，一部《婚姻法解释(三)》显然是远远不够的。

［1］杜智娜.谁误读了婚姻法“解释三”［J］.法律与生活，2010(12):6－7.

［2］李瑾.评述我国婚姻法司法解释(三)(征求意见稿)在夫妻财产制度上的立法不足与补救措施［J］.科技与法制，2011(3):407.

［3］侯镜.婚姻法解释(三)征求意见稿:广受热议莫要“误读”［N］.人民政协报，2010－11－29.

［4］张永英.“婚姻法司法解释(三)”专家研讨会观点撮要［J］.妇女研究论丛，2011(1):97－98.

［5］薛宁兰，许莉.我国夫妻财产制立法若干问题探讨［J］.法学论坛，2011(2):22－23.

［6］杨大文.略论婚姻法及其适用的价值取向— —兼析婚姻法司法解释(三)草案第六条［J］.中华女子学院学报，2011(2):12.

［7］黄晶.夫妻财产关系特殊性探析——评婚姻法司法解释(三)(征求意见稿)相关规定［J］.中华女子学院学报，2011(1):11－12.

Research on the Articles about Real Estate in Judicial Explanation(III)of Marriage Law

XING Hao-ran
(KoGuan Law School，Shanghai Jiao Tong University，Shanghai 200240，China)

On the issue of granted real estate from parents，Judicial Explanation(III)of Marriage Law considered the givers’willingness reasonably.The first term of Article 7 is actually in consistence with Property Law that if parents of husband or wife presented the couple with real estate，the ownership of the building should be confirmed by the building property registration.Article 10 doesn’t go against women’s rights.On the contrary，it gives female some extra protection.It is not a basis to confirm one’s prenuptial property，but a method to distribute the property.The real estate should be owned by both of the couple during the marriage.The meaning of“investment”，“fruits”and“unearned increment”should be clarified.The application of acquisition in good faith in real estate fields will not violate one’s right to live.

Judicial Explanation(III)of Marriage Law;real estate;registration;divorce

D923.9

A

1674－8425(2012)02－0039－05

2011－09－06

邢昊然(1987—)，男，山东青岛人，硕士研究生，研究方向:民商法。

(责任编辑 王烈琦)