论相邻关系与地役权之界限

林花灵

（中国政法大学研究生院，北京100088）

论相邻关系与地役权之界限

林花灵

（中国政法大学研究生院，北京100088）

相邻关系与地役权是各具特色的两项制度，但在司法实践中二者的界限不是很明晰。笔者认为相邻关系和地役权制度价值不同，把握二者界限，重点在于明确相邻关系和地役权的适用范围，需要综合考虑地域、时间、公益和习惯等因素加以判断何为“必要的便利”和“正常合理范围”。

相邻关系；地役权；界限

相邻关系和地役权两项制度，均以调和不动产占有、使用过程中的利益冲突为目的，可以同时适用，易生歧义。因此，相邻关系与地役权之间的界限这一问题值得探讨。本文借鉴各国立法，结合学术争议和司法实践，试从相邻关系与地役权的制度价值层面进行剖析，以明确相邻关系与地役权的区分之标准。

一、相邻关系与地役权的制度价值

法律作为调整社会关系的规范，其价值包括秩序、自由和正义等。相邻关系与地役权，很好地诠释了自由与秩序这一辩证关系。具体体现为：第一，相邻关系规则与地役权规则在一定程度上都是权属规则，但是二者的层次不同，前者为权利行使的边界规则，更加强调秩序；后者为权利设定规则，更加注重自由。第二，法律对于相邻关系的规定，是法律维护公共秩序的一种表现形式。同时，对相邻关系各方行为进行合理地限制，正是法律保障自由的体现。第三，地役权由当事人约定，是意思自治的产物，但地役权的行使也不能毫无忌惮，要受到公序良俗等制约。

（一）相邻关系的立法价值——公共秩序

中国自古有“远亲不如近邻”之说。“法律肯认相邻权的考虑，是协调相邻不动产物权，既保护各方的利益，又保护他们相互的利益，并力图在各方利益之间谋求一种最佳平衡。”［1］相邻关系双方当事人的权利义务由法律直接规定，告之人们在利用相邻不动产时负有的容忍义务。这样，相邻人就可以在尽量避免对相邻不动产权利人造成损害的情形下满足自己的利益需求，实现双方共赢，建立睦邻友好关系。

相邻关系在现实生活中广泛存在且种类繁多，为了满足生活最低限度，两块相邻地相互提供便利和避免妨碍不可避免的，而且基本上相邻人不可能自由决定对方当事人，所以当事人很难自行协调，只能由法律统一规定，因而相邻关系的内容主要表现为法定义务。同时，相邻关系无须协商而由法律直接规定，节省协议费用从而减轻当事人的经济负担，有利于实现法律效率价值。

可见，法律设置相邻关系制度的目的，是对所有权进行限制或延伸，在实现物的基本经济效用的同时平衡当事人利益，最终维护社会公共秩序。

（二）地役权的立法价值——意思自治

相邻关系是由法律直接规定以满足相邻不动产权利人的最低限度需求，只能基本保障权利人有效利用其不动产。而地役权制度赋予当事人较为宽松的自治领域，允许当事人超越相邻关系的限度自由协商约定权利义务范围的大小，对不动产权利的限制和扩张的程度较大，可以更加充分满足权利人需要。

另外，地役权制度一定程度上弥补了物权法定原则的不足。因为成文法的局限性，立法者不可能对相邻不动产之间的权利义务关系设定面面俱到的法定规范。地役权内容不确定性、权利创设自由性等特点，为当事人提供了极大的自由协商空间。当不动产权利人对相邻或邻近不动产的利用超出了生活最低限度必需的范围，无法通过相邻关系制度来满足时，即可通过约定加以弥补。地役权可以根据当事人的需要改变或者排除相邻关系，通过在供役地上设定负担，让其提供更大的便利，使需役地在现有价值基础上增值，实现社会效益的优化。

随着社会经济日益活跃，人们不再满足相邻关系制度提供的法律保障，而地役权的设定扩大了相邻不动产权利人利用财产的自由，因此这一法律制度越来越受到人们的青睐。

二、相邻关系与地役权的适用范围

相邻关系与地役权的制度价值决定了二者的特征区别，包括性质不同；产生依据不同；对不动产权利主体的限制范围不同；是否有偿不同；对抗效力不同及受到侵害时的救济方式不同等。可见，相邻关系与地役权有着明显区别，“忽略或模糊了二者的界限，势将损害所有权与用益物权的边际，进而使整个物权法的体系陷于紊乱”。［2］（P188）因此，我们需要探讨相邻关系与地役权的适用范围，明确二者的区分标准。

（一）相邻关系的适用范围

相邻不动产权利人在占有、使用不动产过程中，只要符合法定的相邻关系适用条件，就必须容忍相邻方为一定行为或自己不为某行为，而不能以双方不存在合同关系为由拒绝提供便利。“相邻关系所提供的必要的基本的便利的内容是由法律规定的，法律是以相邻人之间的‘忍耐限度’（日本好美清光），来规定相邻关系人之间的权利义务，即既要保证正常的生活和生产，也要以另一方所能忍受的限度为限。非如此，则不能保持社会成员之间的和睦相处，否则将意味着强制一方牺牲自己的利益而保护他人的利益，有违法律的正义。”［3］相邻义务是最低限度的法定义务，以需方维持正常的生产和生活为限，并严格限制在所有权或占有权所能承受的范围之内。

首先，法律之所以强加相邻关系来规制不动产权利人间的关系，大多数情况下是考虑到适应自然需要，包括地形、地势、位置和距离等，如甲宅基地四周被乙的土地包围，即所谓袋地，非经由乙的土地无法通行等。为了满足不动产权利人最低限度的需求，法律有必要强制规定相邻不动产权利人负有一定限度的容忍义务，如上例中的乙必须容忍甲在自己土地上通行，当然甲必须保证尽可能降低其通行对乙地造成的影响。可见，“自然条件及其需求是处理这一类相邻关系的价值取向和基本尺度。”［4］（P177）

其次，相邻关系是法律赋予当事人必要的基本权益，“在规范内容方面，必须考量土地所有人自由行使其权利是否具有值得保护的利益，并衡酌邻地所有人是否有得干预他人所有权范畴的优势利益，而为合理必要的利益衡量。”［5］（P210）因此，适用相邻关系的前提是“必要的便利”。必要的便利是指一方当事人非从相邻权利人处得到这种便利，就不能正常、有效使用其不动产。相邻关系是法定的所有权的扩张或限制，反映最基本的生活、生产和安全要求。相邻人只有在别无选择的情况下，才能要求相邻不动产权利人提供便利，例如建造相邻建筑，只要不违反国家有关工程建设标准，保证邻人正常生活所必需的通风、采光、日照即可，而一旦超出该自然需求，就不能依据相邻关系制度主张该便利。

判断“必要的便利”需要综合考虑以下因素：一是经济因素即财产性因素，即依照利益衡量原则，寻求一个合理、可量化的标准。相邻关系一般应遵循较大利益原则，即不动产权利方对所有权的扩张利用行为所带来的利益应当大于相对方因容忍义务受到的损害。如果一方使用不动产的行为有利于其生活质量，而对相邻方影响轻微，相邻方应予以容忍。二是人格性因素，包括对环境的影响和对身体的妨害程度等，特别是要重视生存权的优先性。三是道德价值因素，即根据一般人的道德标准认为某种情况下应当明文规定相邻关系，以实现邻里和睦。四是历史情况和风俗习惯因素，因为有时候权利人对不动产的利用在当地是一种约定俗成的作法。如一些道路通行权是几代人传下来的，已经在当地形成了共识，只要其不违反法律强制性规定，一般都要尊重。

最后，该扩张利用应限制在“正常合理范围”。即不动产权利人扩张所有权时，不得影响不动产相邻关系人对其不动产的正常使用，也不能因其对自己财产的不当利用而影响相邻关系人的生活安宁，尽量做到互不损害或最低损害。界定是否符合“正常合理范围”需要依社会的一般观念和人们习惯上的思维，即考虑是否逾越社会一般人的忍受限度。忍受限度的大小须具体问题具体分析。例如相邻关系中，不同区域的居民负有不同容忍义务，居民区与工业区、商业区相比，其居民容忍限度较低；其次夜间噪音限制要高于白天，特殊节假日如春节放鞭炮是被允许的；同时还应考虑相邻不动产利用时间的先后顺序，相邻各方利用在先的一方容忍义务比后者少等。

可见判断是否适用相邻关系必须综合考虑地域、时间、公益、习惯和避害可能性等因素，以判定在多大程度上保护这种权利。一旦突破了这个“度”，就不能依据相邻关系主张对方无偿提供便利，而应该通过其他途径加以解决。

（二）地役权的适用范围

1．相邻关系规范的性质。关于相邻关系规范的性质，苏永钦认为民法相邻关系的物权调整规范，以及相应的债权安排，目的仅在强制相关物权人作成合理的土地使用交易，立法者无意强制物权人为一定方式的利用，如果当事人合意在民法所调整的基础上另为不同的物权或债权安排，可使土地依个别情况发挥最大的经济效益，正好是立法意旨所在，当然没有不许其生效的理由。［6］（P115）

相邻关系是法定的，但不是必然的、唯一的解决相邻不动产利用的手段，法律直接规定相邻关系是为了降低解决问题的社会成本，维护社会公共秩序，而不是为了排除当事人之间的约定。正如史尚宽先生提到“然此等规定非强行规定，相邻人订立与其相异之债权契约者，自受其约束。”［7］（P87）相邻义务只能维持相邻秩序所必需的那些义务，相邻人之间如要提供更多的便利，可协商设定地役权等。

2．地役权约定对相邻关系的变更。相邻关系由法律直接规定，“但倘若当事人依合意排除相邻关系的适用，应视为相邻权利的放弃，正常情况下，法没有禁止的理由。”［8］（P239）地役权就是一个典型的例子，不动产权利人可以根据实际需要设立地役权变更或者排除相邻关系，通过在供役地上设定负担，让其提供更大的便利，使需役地在现有价值基础上实现最大化利用，有利于优化社会效益。因此，地役权在本质上是相邻土地各方所有人意定的产物，构成一项独立的物权。

当然，地役权的设定必须符合公序良俗，不违反国家法律的强制性规定，“以禁止邻地之使用，袋地之通行，水之疏泄等，为内容之地役权，或容忍权力滥用之地役权，其设定为无效。”［9］（P228）例如城市的整体规划，不得违背社会公共利益，如对环境的保护。

三、我国相邻关系与地役权立法完善建议

关于相邻关系的规定，德国民法典有19个条文，日本民法典有30个条文，我国台湾地区民法也有27个条文。我国物权法现行规定则略显单薄，第七章的相邻关系仅有9个条文，条文内容极度概括。这些原则性规定在适用时难以操作，无法替代具体规则的确定的规范作用。如对近几年出现了光污染，噪声污染、电波辐射，隐私安全等新型房屋相邻关系纠纷，裁判往往难以找到明确的法律依据。可见，我国规定的相邻关系类型还不完备，存在明显的制度漏洞。

我国物权法首次确立地役权，并对其取得、效力、消灭等作出原则性的规定，但未涉及地役权的适用范围、种类、具体与相邻关系之间如何区分等问题。根据法条规定，其内容自然可由双方根据实际情况来设定，但这里的地役权与相邻关系有太多的重合之处，对二者的界限仍有解释的必要。

鉴于此，笔者认为我国立法有必要借鉴国外经验，根据实际生活需要对各类型的相邻关系作出具体规定，并辅以如容忍限度、方便生活、公平合理等相邻关系基本原则，赋予法官一定的自由裁量权来处理和裁决新型的相邻关系纠纷。法官在审理相邻纠纷案件时，既要从实际出发，进行深入的调查研究，又要兼顾各方面的利益，适当考虑历史情况和风俗习惯，正确适用法律，才能够公正的裁决纠纷，保护当事人的合法权益。

另外，现实生活中，要发挥地役权的功能必须厘清地役权与相邻关系的界限，即应当明确相邻关系的适用范围，着重考虑“必要的便利”和“正常合理范围”的判断标准，而对此学术界的关注还不够，司法实践中总结还不够。同时应当分析相邻关系规范中何为任意性规范，何为禁止性规范，以最终确定地役权的适用空间。

随着一国经济的发展和社会的进步，为协调好相邻不动产权利义务关系，相邻关系和地役权制度从无到有，从简单到复杂，不断拓展着发展的空间。笔者认为相邻关系和地役权两种制度并存是因为其背后的制度价值不同，立法者往返于秩序与自由并试图寻找二者的平衡点。而把握这个平衡点，实际上就是要清楚相邻关系的适用范围，这就需要综合考虑地域、时间、公益、习惯和避害可能性等因素加以判断何为“必要的便利”和“正常合理范围”。

［1］张俊浩．民法学原理（上）［M］．北京：中国政法大学出版社，2000．

［2］梁慧星，陈华彬．物权法［M］．北京：法律出版社，2007．

［3］吴于群．相邻权与地役权之价值论［J］．西南民族大学学报，2005，（8）．

［4］孟勤国．物权二元结构论——中国物权制度的理论重构［M］．北京：人民法院出版社，2004．

［5］王泽鉴．民法物权：通则·所有权．北京：中国政法大学出版社，2001．

［6］苏永钦．法定相邻权可否预先排除［A］．苏永钦．民法物权争议问题研究［C］．北京：清华大学出版社，2004．

［7］史尚宽．物权法论［M］．北京：中国政法大学出版社，2000．

［8］江平，李国光．物权法疑难问题精答［M］．北京：人民法院出版社，2007．

［9］史尚宽．物权法论［M］．北京：中国政法大学出版社，2000．

林花灵（1987－），女，中国政法大学研究生院民商法专业2010级硕士研究生，主要从事物权法研究。