发挥税收工作职能 促进乐山市房地产业健康发展

程俊勇

(乐山市地方税务局 四川 乐山 614000)

近几年来，随着乐山市房地产行业的快速增长，房地产行业税收已然成为地方税收不可或缺的组成部分，为地方经济发展提供了重要的财力保障。2006年至2011年，全市房地产、建筑业地方税收共入库58.14亿元，年均增幅达到21.33%，房地产、建筑业地方税收收入占全市税收收入总额的比重也由2006年的14.89%上升到2011年的42.89%，为完成全市地方税收任务做出了突出贡献，同时也促进了全市房地产业健康、有序发展。随着国家房地产市场调控效果的持续显现，房地产投资增速持续放缓，市场成交量持续下滑，致使房地产业税收增收压力加大。房地产税收征管存在税

收执法风险高、征管流程不规范、措施落实不到位、信息化水平不高等问题。

一、乐山市房地产市场发展的现状

近期，中央反复强调要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，同时加快普通商品住房建设，扩大有效供给，保障房地产市场健康发展。房地产市场的宏观调控政策在影响一线城市的同时，对乐山市这样的三线城市也形成了较大的影响，主要体现在以下四个方面:

1.增量房销售持续下跌。乐山市中心城区，2011年第四季度实现增量房备案销售面积15.77万平方米，同比下降74.76%，销售金额8.92亿元，同比下降65.23%;而2012年第一季度中心城区增量房备案销售面积 22.18万平方米，同比下降36.76% ，销售金额 12.88亿元，同比下降23.57%。峨眉山市的情况也基本相同，2012年1－4月峨眉山市增量房销售面积为7.08万平方米，同比下降62.85%，销售金额4.01亿元，同比下降54.83%。

2.增量房开发用地出让处于停滞状态。2012年1－4月全市土地出让11宗，总面积12.82万平方米，出让金额1.16亿元，较2011年同期相比，宗数、面积、金额分别下降了52.37%、47.44%、49.63%，土地出让契税同比下降43.26%。就中心城区而言，2011年房地产业土地出让仅有1宗，面积3.3万平方米，2012年1－4月无一宗商品房开发用地出让。这些数据说明了政府不愿在房屋交易低迷时放量供应，加剧地价下滑幅度，房地产开发商受银根紧缩的金融政策影响拿地日趋谨慎，这不仅导致影响当期土地契税收入的迅速下降，还将制约今后一定时期内的房地产开发规模，进而影响未来房地产税源。

3.存量房交易持续低迷，交易量大幅减少。2012年1－4月，全市存量房成交套数为3011套，同比下降36%;成交面积25.21万平方米，同比下降41%;成交金额4.76亿元，同比下降24%;征

收税款3，618万元，同比下降13%。

4.房地产开发投资大幅回落。2012年前4个月，全市房地产开发投资首度出现1.1%的负增长，增速比2011年同期回落30个百分点。由此造成2012年商品房新开工面积仅为70.33万平方米，同比下降41.5%，增量房竣工面积仅为10.92万平方米，同比下降62.3%。增量房供应量的大幅下降，提供给购房者选择的余地变小，不能让刚性需求有效转化为购买力，增量房销售仍将保持下滑趋势。

房地产市场的持续低迷，直接导致税收收入的减少，2012年1－4月全市房地产业实现税收4.18亿元，同比下降26.63%，减收额达1.52亿元。房地产业税收的大幅下降成为了2012年税收减少的最大因素，将拉低全市税收增幅7.78个百分点。

二、乐山市房地产税收管理的难点

(一)税务风险防范能力有待进一步增强

房地产行业具有成本细项复杂、经营周期长、涉及税种多、涉税金额大等特点，利益性驱动导致纳税人税收法制意识不强，利用各种手段侵蚀税基。一些开发商的偷税手法呈多样化、专业化、普遍化、隐蔽化的发展趋势，房地产业成为税收违法行为的多发区，税收违法行为表现为:

1.隐匿应税收入。其主要方法是:(1)销售

收入确认不及时，少列坐支现金现象严重，有的直接进入企业小金库不入账。对银行按揭款项不及时入账，或者把收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，不开具正式发票，预收款项长期挂账，不作收入。(2)以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。(3)隐匿销售车库、储藏室等附属配套设施的收入和面积。

(4)将自建房转作经营性资产或用于捐赠、奖励、抵偿债务，以开发产品换取非货币性资产，将完工可售的房地产用作对外投资或分配给股东等视同销售行为，不按规定确认收入等。

2.挤占、多提、虚列成本。其主要方法有:

(1)不遵循配比原则在完工产品与在产品之间正确归集与分配土地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费。(2)以工程完工未结算为由，高估建筑安装工程费和配套设施费，将其长期挂在“其他应付款”和“应付账款”科目，虚增成本。(3)开发商和建筑商编造虚假合同，人为地提高造价，增大建安成本。(4)多结转已售产品的销售成本及税金，甚至将预收房款应纳的相关税费作为已完工销售产品的应纳税费一并扣除，减少已售产品销售当

期的应纳税所得额。(5)利用“零星工程”或部分“配套工程”不需要招投标的空子，虚列或扩大项目成本，在通水、通电、通气、绿化、道路等项目建设上高估成本。

3.超标准列支或扣除相关费用和支出。主要项目内容包括:(1)注册资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除。(2)超标准列支或扣除人员工资及职工福利费。(3)超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费。(4)超标准、超范围列支、扣除各类捐赠和赞助支出等等。

4.账簿凭证管理混乱，核算不规范。主要表现在:(1)由于建筑工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制和配比原则，有的仍然按收付实现制核算，即对成本采取支付多少就列支多少的方式。(2)对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比。(3)按预计数开具收款收据入账，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证。(4)采取缩小可售面积的方法计算出单位成本，结转销售成本，达到偷税目的。

5.纳税申报不及时。不按预收房款申报预售

收入依据利润率(或毛利率)缴纳所得税，或干脆就不申报，甚至作虚假申报。

(二)部门配合力度有待进一步提高

一是目前相关部门之间的合作还处于相互约定和协商的状态，缺乏协作机制，遇到问题不能及时解决。二是未能形成信息传递机制，信息传递不定

期、不及时，难以实现信息有效共享。三是个别地区未能严格执行“先税后证”制度，有的是政府某些职权部门在进行资产划拨、投资、处置时，自行采取“先证拖税”，甚至“证后不税”;有的是个别部门未落实协税工作职责，在企业未出具税票的情况下而先行颁证，导致税收流失。

(三)机构设置和职责有待进一步明确

一是机构设置缺失，个别边远区县由于人员较少，税务干部往往承担较大的工作量，因此没有成立专业管理所，没有专业管理人员，出现岗责不清、职责不明等问题。二是内部机构工作衔接不紧密。征收、管理、稽查部门配合不力，房地产税收征管信息在前台与后台间的传递不及时，各部门对征管信息档案的管理和利用缺乏统一性，各岗位之间缺乏相互协作、衔接、监督的制约机制。

(四)征管规程与措施有待进一步贯彻

一是信息采集不到位。各部门由于协调配合不密切，基础信息资料主要依靠纳税人提供，信息资料来源单一，资料的完整性、可信度不高。二是税源监控不到位。对房地产建筑业税收管理不能做到跟踪管理，对应税收入不能做到及时监控;对项目税源不能实施有效的动态管理，项目完工税款不能进行及时清算;对建筑业项目税源只能部分控管，不能实施全面监控等等。三是税收政策执行不到位。建筑企业税收管理完全依托“以票控税”这个单一手段，在各税种纳税义务发生时间的认定方面，与实际存在较大差异，导致纳税人税款滞纳，难以及时缴税，基层征管政策难以准确执行到位。

(五)信息化管理水平有待进一步提升

一是思想认识需提高。个别税务干部，特别是年龄较大的税务干部仍然习惯于旧的“人治”和“人工”思维方式，对信息化知识的接受缺乏紧迫感和责任感，对税收信息化的作用认识不足。二是信息化建设不统一。各地计算机和网络配置都根据各地自身需要配置硬件，一旦要推行全国的征管软件系统，许多硬件设备都面临着改造升级、网络扩容的问题。三是计算机技术应用水平不高。应用仍处于浅层次，只重视数据采集，而忽视对数据的分析整理和利用，使计算机成了单纯的“开票机”、“打字机”，影响了软件的运行质量。四是社会公众网络资源利用率低。由于目前未能与管理监控对象纳税人以及与工商、银行、建设、国土、发改委等部门实施联网，使得税务机关内部计算机广域网信息量小、利用率低，社会公众网络资源得不到有效利用，不能及时准确地掌握纳税人相关的真实涉税信息。

三、完善乐山市房地产业税收征管的对策建议

(一)围绕工作规程，明确征管目标

针对房地产税收征管的难点和现状，在国家税务总局和四川省地税局一体化管理操作规程的基础上，进一步细化《房地产税收一体化管理业务规程》，重点从“机构与职能”、“岗位与职责”、“环节与流程”、“部门与协作”、“信息与应用”等方面对纳税、征税、协税行为进行规范。该规程坚持以“政府领导、地税主管、部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管”为原则，以“项目管理”为主线，以“中软2.0版本征管软件”为支撑，以“契税征管”为把手，以“专业化管理”为手段，最终实现“征纳行为规范、办税流程简化、纳税成本降低、纳税人感到方便、纳税服务得到优化、征管质量显著提高”的目标。

(二)设置专业机构，规范征管流程

1.从理顺征管机构入手，合理配置征管资源。采取集中管理模式，建立房地产税收一体化管理机构。在区县地税局成立工作领导小组，负责组织实施、督促检查房地产税收一体化管理工作，下设一体化办公室，负责一体化管理的日常牵头工作。辖区内抽调熟悉房地产税收政策、管理经验丰富的专管员，组建房地产税收专业管理所 (组)，专门负责辖区内的建筑业、房地产业的税收管理。在专业所 (组)内设置土地、建安工程、增量房、存量房管理、纳税评估等小组，建立健全专所负责、分组落实的管理模式。

2.从岗位设置入手，明确其职责。按照总局岗责体系要求，从税源专业化管理角度出发，将管理岗位细分为申报受理岗、税款征收岗、发票配售岗、税源管理岗、纳税评估岗和争议处理岗。在明确各自工作职责与范围的基础上，实现由管户到管事的职能转变，提高专业化管理水平与效率。

3.从环节入手，规范管理流程。对农用地转用、土地取得、房地产开发、房地产交易、房地产保有等各环节的税收管理流程进行规范，对各环节必备涉税资料要件进行列举，以绘制流程图的形式直观地描述各流程办事事项、时限与资料要件。

4.从强化内部协作入手，确保征管有机衔接。贯彻内部协作机制，是有效提升征管质量的关键。内部协作分为岗位协作、稽查协作、监督协作三个部分。岗位协作要求各岗位应根据其职责和操作规程的要求，相互间及时传递房地产项目相关资料、税收管理、税款征收等信息，定期和不定期对房地产项目税收征管资料进行全面比对和分析，及时反馈征收、管理中的问题，不断完善管理办法。稽查协作包括稽查部门查前调阅征管档案，全面了解各环节各岗位收集的征管信息，稽查报告必须反映房地产开发各个项目的情况。稽查部门做出的税务处理和处罚决定书要定期传递给征收管理机关，税源管理岗要及时查找管理漏洞，并将相关信息录入“一户式”数据库，切实做到以查促收、以查促管。监督协作是指实行岗位间的相互监督，各岗位除了要办好本岗位涉税事项外，还要对前一个岗位办结事项审核把关，发现问题及时反馈。

(三)加强部门协作，实施节点管理

房地产行业周期长、投资金额大、涉及部门多，只有抓住管理节点，严格执行“先税后证”制度，才能保障管理工作质量。一是积极向当地党政领导汇报，取得党政领导的大力支持，形成“党政管税、地税征税、部门协税、齐抓共管”的综合治税氛围。二是将土地税收管理前置到农用地转用环节，国土部门下发批文的同时传递农用地转用信息，税务机关建立耕地占用税批文台帐和税源管理台账，由一体化管理所及时介入进行土地利用各环节的相关税收管理。三是在产权交易中心设立征税窗口，房管部门在受理房地产交易后不见完 (免)税凭证不得颁证。四是依靠与规建局、发改委等部门的协作，定期获取建设单位施工项目和房地产开发项目的相关信息，对建安房地产项目从立项、招标、施工、预售、竣工到销售各环节实行动态监控，各项目全面登记，各环节全面衔接，项目税收征管全过程跟踪。

(四)创新征管手段，完善管理办法

一是认真开展纳税辅导，做好税法宣传、汇算清缴、行业清算、纳税评估等基础征管工作。通过办理建安项目结算、企业所得税汇算、土地增值税清算等涉税事项，重点分析税收政策与财务核算的差异，辅导纳税人准确结转、真实核算销售收入和成本，如实申报应税收入。二是建立房地产业开发成本定期分析制度。调查房地产业成本构成情况，通过横向、纵向比对、分析，确定土地征用费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等成本明细项目的行业正常值范围，加大对房地产开发工程的成本审核和票据审核的管理力度，提高建安企业工程成本的真实性和准确性，及时发现房地产业成本税收管理漏洞，尽量防止房地产企业利用假合同、假信息虚增成本。三是纳税评估与税务检查相结合，发挥管理、检查的互动作用，定期统计分析税负水平，对疑点问题开展纳税评估。加大对建安房地产企业税收专项检查的力度，规范税收秩序，在企业自查的基础上，通过“查前分析－账簿检查－实地核实”的方法对重点税源企业和疑点企业开展检查，严厉打击偷逃税违法行为，加大对房地产业偷逃税的惩处力度。四是全面推行存量房估价信息系统，通过运用估价信息系统，公正、规范地确定存量房计税依据，有效防范“阴阳合同”所形成的税收风险，确保税赋公平。五是通过政府采购公开招标的形式，引入税务师事务所、房地产估价或工程 (土地)造价等中介机构参与土地增值税清算鉴证、存量房估价信息系统建模、建安工程结算、GPS核查土地使用税等涉税鉴证工作。严格准入机制，按照采购程序，对投标中介机构的资质做出严格要求，统一项目业务需求，明确实施范围、内容、程序和付款方式。加强工作管理与监督，与中标中介签订服务合同，规范文书使用，实施“阳光鉴证”，提高工作质量与效率，促使房地产税收管理工作朝着更加专业化、精细化的方向迈进。六是逐步启动经营性房产的税收管理。加强与房管、国土、社区等相关部门的协同配合，研究制定经营性房产出租、出售相关的征管办法，以土地使用税税源清查为契机摸清税源分布情况，正确运用税收有关政策，将房屋租赁业纳入“一户式”管理，实行按期征收，建立税务登记、纳税申报 (包括:提供房屋产权转让、房屋代管、房屋出典)、纳税期限等制度，加强对纳税人的户籍、信息、税源的管理，借助多种宣传媒介积极开展税法宣传，有效化解征纳矛盾。七是强化风险防控，提升执法水平。房地产税收一体化管理是廉政风险防控机制建设工作的重要组成部分，应围绕监督制约和规范权力运行两个方面来查找执法风险点。通过细化《房地产税收一体化管理业务规程》，明确岗位风险点和防控措施，使每个税务干部明白该做什么、该怎么做、什么不能做，将廉政风险防控内容纳入信息化管理，实行计算机对税收执法行政行为和关键权力运行情况的实时监控，使得某个执法行为出现异常时，防控系统能够自动报警提示，实现权力运行从人防到技防的转变。

(五)依靠科技支撑，提升征管水平

房地产税收管理的科学化就是以运用计算机技术为手段，促使税收管理从粗放型向精细化管理转变。一是开发应用“税收辅助与决策分析”系统，提高信息化综合利用水平，围绕一体化管理特点设置相应模块，以市级为单位，搭建以项目管理为主线、征管数据为基础的信息管理平台，丰富查询统计、分析报表、决策预警等具体功能，逐步实现利用计算机将税源数据库的信息与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对分析，促使税收管理从粗放型向集约型转变。二是深化核心软件应用效能，在综软2.0版一体化管理模块的基础上，从项目信息采集、登记、分项目税源跟踪、纳税申报、发票开具、项目税款清算、项目注销等方面入手，做到事前摸清税源、事中税源监控、事后项目清算细致，实现征管数据横向与纵向“双集中”。通过编印操作手册，规范各环节操作行为，形成“集中管理、数据规范、科学决策”的综合管理模式。三是升级相应的硬件设施，逐步淘汰运行速度慢、故障频发的硬件设施，整合业务征管软件，达到使用功能相互交叉，减轻基层工作量，缩短办税时间，提高工作效率。

加强房地产业税收征管是一项长期的系统工程，作为税务部门，应立足房地产市场发展实际，围绕一体化管理工作目标与任务，结合日常征管实际，主动探索、积极创新征管办法，全面建立“管理到项目、责任到岗位、实施到个人”的管理机制，力求开创房地产税收征管工作的新局面。我们相信，在各级党委、政府的正确领导下，在各政府管理职能部门的积极协助下，房地产税收一体化管理质量将不断提高，为保障地方财政收入、促进乐山市房地产业平稳健康发展发挥更加积极的作用。