高层住宅外墙渗漏的原因及防治措施

程 铭，杨永峰，亢伟然

河北建工集团有限责任公司，河北石家庄 050051

本文结合参加的清和园住宅小区、留营花苑住宅小区的建设情况，对外墙的渗漏原因进行调查分析，通过技术手段提出防治外墙渗漏的措施及建议，从而提高外墙的施工质量，并取得了一定的社会效益。

留营华苑住宅小区共计5栋26层建筑，短肢剪力墙结构，外墙外保温采用粘贴聚苯板薄抹灰保温体系，内、外墙体采用强度等级MU3.5混凝土加气块，M5混合砂浆砌筑。

项目部根据集团公司的“住宅质量通病防治措”“建筑安装工程细部统一做法 ”及多年高层建筑的施工经验，通过对类似工程外墙渗漏成因的详细调查分析，在项目开工准备阶段就编制了外墙渗漏防治措施，在项目施工阶段采取一系列技术措施及施工方法进行预防。

在项目开工准备阶段，对引起建筑外墙主要存在渗漏部位调查分析，主要在以下部位存在渗漏情况：外墙混凝土构件及外填充墙处的渗漏；外墙预留孔及管道锚卡处的渗漏；外墙装饰面开裂、空鼓处的渗漏；屋面和墙体变形缝处的渗漏；墙面造型构件处的渗漏；外窗及其洞口部位的渗漏；温度变化或不均匀沉降造成墙体裂缝处的渗漏。

根据河北建工集团有限责任公司类似工程施工及后期服务经验，就外墙渗漏的几种情况的原因进行调查分析，提出相应的技术措施及防治方法。

1 外墙混凝土构件及填充墙处的渗漏

1）剪力墙砼施工过程中施工缝处理不当形成接茬处渗水；墙体模板拆除后形成的贯通穿墙螺栓孔封堵不密实引起渗水。

防治方法：将混凝土施工缝处外侧，做10cm宽的抹灰带；装修工程施工前，先将螺杆眼内的塑料管打掉，用聚氨酯发泡剂将孔洞中部位置封堵5cm以上，两侧各留出5cm左右的孔洞用膨胀水泥堵实。

2）二次结构施工质量差，加气块龄期达不到要求，砌筑砂浆配比不合理，砂浆强度等级偏低，砌体整体性差，致使砌体过早出现风化、酥松，产生墙体裂缝；砌体灰缝砂浆饱满度未达到规范要求，为雨水渗漏预留了内部通道。填充墙顶部斜砌间隔时间短，一次砌筑到顶，砂浆“沉实”后，结合部位出现水平裂缝，顶部斜砌外部砂浆不饱满，填缝不密实，形成渗水通道。

防治方法：使用达到龄期加气砼砌块，这时的砌块的干缩量及自然平衡含水率达到稳定状态，用来砌筑对防止砌体的早期开裂有一定的作用；提高砌体灰缝饱满度，控制每天的砌筑高度不超过1.5m，砌体顶部斜砌部分满足7天时间间隔。

2 外墙预留孔及外墙管道安装引起的渗漏

1）预留的各种孔洞(如脚手架眼等)在后补时，施工工艺要求时间间隔不足，且未能填嵌严实，形成渗水通道。

防治方法：墙体上的脚手眼填塞前，需将孔内的杂物清除，孔洞侧面毛化处理，采用微膨胀型细石混凝土两次堵实，再用掺防水粉的1：3水泥砂浆补嵌密实至与墙面平。

2）外墙装饰后再安装管道，造成保温层与结构层分离，且孔洞未密封，导致渗水。

防治方法：外墙管道锚固卡时孔不要打得太大，向打好的孔洞内注入玻璃胶等防水材料，以充实锚固卡与孔洞的缝隙。

3 外墙装饰面缺陷造成的渗漏

1）外墙基层未施工找平层，且保温板的粘贴方式选取的不妥，造成渗水隐患；2）墙面的涂料为非弹性耐水性，涂刷遍数不够，适应基层变形能力差，易老化年久脱落，失去防水效果；3）饰面砖铺贴砂浆不饱满或空鼓，密缝铺贴时常出现擦缝不密实或擦缝遗漏，雨水从砖缝渗入造成渗漏；4）外墙面未做分格缝处理，抗裂措施不到位，保温层长期受风化和雨水的作用，在板缝处出现裂缝，形成了渗漏。

防治方法：外墙统一施工聚合物水泥砂浆找平层；选择高弹性、粘结力强、耐候性好、耐水性好涂料，确保底漆、面漆的涂刷遍数和厚度；砖面层铺贴时要用挤浆工艺，严格检查空鼓情况，勾缝平滑、密实，凹槽深度以2mm～3mm为宜；外墙面应合理设置的分格缝，避免面层抗裂砂浆开裂。

4 屋面和墙体变形缝处的渗漏

1）变形缝内夹有杂物且不贯通，造成刚性结构，改变了变形缝的性能，使部分墙体被拉裂；2）变形缝内嵌填的密封材料材质水密性差，刚性封盖接头没有按规定做好防水处理，产生渗漏。

防治方法：变形缝内严禁掉入砌渣、砂浆和其他杂物，保持干净贯通，确保变形缝的变形性能；变形缝按设计及公司内部工程细部统一做法施工。

5 外窗及其洞口部位引起的渗漏

外窗与结构洞口间空隙过大，未采取办法处理，门窗密封槽留设不规范，未采用嵌缝密封材料或材料不符合要求，密封胶封堵不严及在打胶之前槽口表面灰尘没清理干净，固定不牢固使门窗与不同界面之间产生缝隙，导致渗漏。

防治方法：检查所用主要材料出厂合格证、“三性”试验和材料检验报告，保证窗体的合格；窗框与墙体缝隙应用聚氨酯发泡剂嵌填，形成弹性连接并嵌填密实，缝小的也要想法注入发泡剂；门窗框外侧应留5mm宽的打胶槽口，打胶面应干净干燥后用中性硅酮密封胶密封，严禁在涂料面层上打密封胶；窗框安装采用不小于1.5mm镀锌铁片连接固定，窗框安装牢固程度得到保证后，才能拨去安装固定的木楔。

6 温度裂缝和不均匀沉降造成墙体裂缝引起的渗漏

1）建筑基础产生不均匀沉降引起的内部应力变化，在墙体阴阳角或门窗洞口及一些薄弱部位，产生45°或水平方向裂缝而渗漏；2）由于混凝土和砌体两种材料的膨胀系数不同，在不同材料墙体交接处，在温度应力作用下导致变形产生裂缝而渗漏。

防治方法： 对基础不均匀沉降引起的裂隙，应先进行地基加固，等沉降量达到稳定后，再加固墙体，在门窗洞口四角45°方向保温层施工时采取加强措施；对温度变化引起的裂缝，墙体砌筑每天不应超过1.5m，新砌墙体应经过7d在施工顶部斜砌；在进行外墙抹灰前，应在混凝土墙体与砌体接缝处采取加强措施安装钢丝网片，以避免受温度影响墙体收缩不均而产生开裂。

通过以上工程施工，外墙渗漏情况得到了明显的改善。要从根本上解决建筑外墙渗漏要以设计为前提，选择适宜的材料，在施工中认真执行技术操作规程和施工规范，按照批准的施工方案组织精心施工，保护，实行样板引路，做到以防为主，防治结合，综合治理，才能最终实现建筑外墙良好的防水效果。