有效控制房地产项目工程造价的基本措施探究

宋慧玲

（恒大地产集团银川有限公司 宁夏 银川 750001）

有效控制房地产项目工程造价的基本措施探究

宋慧玲

（恒大地产集团银川有限公司 宁夏 银川 750001）

工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等等。要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，从而加强对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。

工程造价；经济措施；组织措施；竣工决算；投资效益；机制创新

0 引言

所谓工程造价的有效控制，就是在优化建设方案、设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施将工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内。具体地说，要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价。以求合理地使用人力、物力和财力，取得较好的投资效果。

1 综合采取措施，着力控制成本

1.1 组织措施

组织措施是从施工成本管理的组织方面采取的措施，例如实行项目经理责任制，落实施工成本管理的组织机构和人员，明确各级施工成本管理人员的任务与职能、权利与责任，编制本阶段施工成本控制、工作计划和详细的工作流程等。施工成本管理不仅是专业成本管理人员的工作，各级项目管理人员都负有成本控制责任。

1.2 技术措施

技术措施不仅对解决施工成本管理过程中的技术问题是不可缺少的，而且对纠正施工成本管理目标偏差也有相当重要的作用。因此，运用技术纠偏措施的关键，一是要能提出多个不同的技术方案，二是要对不同的技术方案进行技术经济分析。在实践中，要避免仅从技术角度选定方案而忽视对其经济效果的分析论证。

1.3 经济措施

经济措施是最易为人接受和采用的措施。管理人员应编制资金使用计划，确定、分解施工成本管理目标。对施工成本管理目标进行风险分析，并制定防范性对策。通过偏差原因分析和未完工程施工成本预测，可发现一些潜在的问题，将引起未完工程施工成本的增加。对这些问题应以主动控制为出发点，及时采取预防措施。

1.4 合同措施

成本管理要以合同为依据，因此合同措施就显得尤为重要。对于合同措施从广义上理解，除了参加合同谈判、修订合同条款、处理合同执行过程中的索赔问题、防止和处理好与分包商之间的索赔之外，还应分析不同合同之间的相互联系和影响，对每一个合同作总体和具体分析等。

2 加强签证管理，减少施工变更

2.1 报价(预算)中包含的项目不得进行签证，已签证的工程量，应予扣除；现场签证必须有开发商现场工程师和承包项目经理的签字或盖章，签证应一式数份，及时报送有关部门审核，对重大的隐蔽工程，应该有审核部门的人员参加。

2.2 审查现场签证的项目和内容是否清楚，签证的数量、规格、单位和日期是否准确等。签证工作必须按事先确定的程序进行，避免发生工程管理人员只管签证，不算经济帐问题。

2.3 控制现场签证的有效方式：工程质量样板房先行；规范签证。

3 搞好竣工决算，建立评价机制

3.1 搞好竣工决算

工程结算是按照有关法律法规和工程合同的规定对合同完成工作的最终价值以及施工过程中调整项目的价值的认定，它直接涉及到合同双方的经济利益。结算工作的突出特点是：“大量性、集中性、复杂性”。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽，应建立以下机制：

1）会议确认制。结算原则采用会议确认制。通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。

2）建立两次复核审计制。所谓两次复核审计制是指先由地产公司的成本控制部门进行内部审计，再由社会中介机构进行审计。审核的重点是工程量是否与实际相符，定额套用及费率计取是否符合承包合同约定或有关规定，材料单价的计取是否符合市场行情等。审计部门或审计单位通过认真审核每一项施工项目、工程变更单、现场签证，准确核算出工程造价。工程审计属事后控制，虽然是“亡羊补牢”，但也很有效。

3）奖惩制度。结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量 （含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。

3.2 做好工程造价比较分析

对施工中控制工程造价所采取的措施、效果应进行认真的比较分析，总结经验教训。批准的概算是考核建设工程造价的依据。分析时，可将建筑安装工程费、设备工器具费和其它工程费用逐一与竣工决算表中所提供的实际数据和相关资料及批准的概算、预算指标、实际的工程造价进行对比分析，以确定竣工项目总造价是节约还是超支，并在分析比较的基础上，总结先进经验，找出节约或超支的原因，提出改进措施。一般应主要分析以下内容：

1）主要实物工程量的变化。

2）主要材料的消耗量。

3）建设单位管理费、规费要按照国家和各地的有关规定的标准及所列的项目进行取费。

3.3 运用多种审计方法

1）全面审计。对工程项目工程量清单的计算，定额子目的选用和套取，取费标准的选用以及各项财务收支进行详尽的审计。

2）抽样审计。抽样审计是按照统计规律，根据样本来推断总体的一种审计方法。

3）筛选审计。筛选审计属于快速审计，一般是先以工程的用途、结构和建筑标准相同或相近似的工程，特别是同一地区范围内其预算造价也基本相同的完成工程的各项综合数据为一个标准。

3.4 建立后评价机制

后评价是对整个建设项目的综合性评价，也是对项目工程造价控制的总结。一般来说，房地产商应做好三个方面的工作：一是对数据资料进行整理、分析和归类，分析影响工程造价的各项因素并建立相应的数据库，为下次项目的控制提供参考；二是总结造价控制如何在各环节得到有效衔接；如何有效防范价格风险，由被动向主动控制转化；三是分析自身在全过程控制造价方面的不足及欠缺，找出其因素并在后续工程中加以克服。总之，通过建设项目的后评价会使我们的造价管理水平不断得到提高、工作方法不断创新。工程造价是一个包含着多层次工程造价的体系。就一个工程项目而言，它既是建设项目总造价，又包含单项工程的造价和单位工程的造价，同时也包含单位建筑面积的造价等。工程造价自身形成一个指标体系，能够为评价投资效果提供多种评价指标，并能够形成新的价格信息为今后类似项目的投资提供参照系。

房地产项目开发造价管理应该是以项目开发的建设程序为主线，将原来单一的预结算管理转变为多阶段、相互关联的全方位管理，将造价管理与控制贯穿于房地产项目开发的全过程；事前运用各种科学方法分析预测、科学决策，事中科学地组织实施、精心管理，事后科学地分析总结，从而能动地影响决策、设计、施工等阶段的全过程管理。

4 结束语

新经济环境下，成本已不仅是影响企业利润高低的一个因素，而且是影响企业生存与发展、竞争力大小的战略问题。同时，房地产商面临的不单是成本是否可以降低的问题，而是如何从战略的高度来认识成本，如何通过系统、长期的筹划来营造成本持续健康降低的环境和获取竞争优势、长期成本优势的问题。房地产企业成本控制战略是成本管理与战略管理有机结合的产物，是传统成本管理对竞争变化所做出的一种适应性变革，是当代成本管理发展的必然趋势。

［1］宁素莹.建设工程价格管理[M].北京：中国建材工业出版社，2005.

［2］周惠珍.投资项目评估[M].3版.大连：东北财经大学出版社，2005.

宋慧玲（1976—），女，汉族，宁夏银川人，2000年毕业于长春工程学院房屋建筑工程专业，中级工程师，现主要从事预决算管理、编制及审核工作。

周娜］