房地产开发企业成本控制工作的优化与完善

边丹颖

一、房地产开发企业成本内容及基本构成

（一）房地产开发企业成本内容

对房地产开发企业而言，成本主要是指企业为了开发各种商品房而支出的所有费用的统称。以资金的基本用途为基础，可以将房地产开发企业的成本划分为三种，即土地费用、房屋建筑及安装费用和设备使用费用。

（二）房地产开发企业成本构成

1.土地征用与拆迁补偿费用。一般情况下，房地产开发企业可以通过协议出让、拍卖出让与招标出让三种方式获得土地所有权，而同时，企业项目开发也会因土地的获取与使用等而发生包含土地征用费、土地出让金与拆迁安置费在内的土地征用与拆迁补偿费用；

2.前期工程费用。在工程开发的前期所进行的规划、设计、可行性研究、地质勘查与三通一平等都会发生相应的成本费用，这部分费用则属于前期的工程费用；同时，包含征地管理、人防费与商品房交易费在内的各种行政性费用也属于前期工程费用的范畴；

3.基础设施费用。所谓基础设施费用主要包含开发工程之内的道路、供电、供水、供气、排洪、排污、照明、通讯、环卫、安保以及绿化等工程建设所需要的成本费用；

4.建筑安装费用。建筑安装费用顾名思义，是指建筑工程施工建筑过程中所涉及的材料、设备、人工及安装等不同的费用；

5.配套设施费用。现代建筑工程的开发过程中，除了要配备基本的变电站、调压室和停车场等配套设施之外，还需要同时配备如学校、医院、商业市场以及派出所等各种公共性的设施，而这些配套设施建设所发生的费用则包含在房地产开发企业的成本费用之中；

6.间接开发费用。包含企业员工工资、各种资产的折旧与修理费、办公费用、劳保费用以及项目价款利息等费用在内的项目开发的间接成本也是房地产开发企业成本中的重要组成部分。

可以说，房地产开发企业的成本构成是一个相对庞大且系统的体系，涉及到的成本项目从数量上来讲比较繁杂，从结构上来看也比较零散，这直接决定了房地产开发企业成本控制及管理工作的难度。

二、房地产开发企业成本控制现状分析

对处于稳定发展阶段的房地产开发行业来讲，企业项目开发的利润水平远不如从前，在现有的经济形势下，加强成本控制成为企业提升利润空间的有效手段。但作为一项相对庞杂与零散的管理工作，房地产开发企业成本控制的基本现状并不理想。

（一）土地竞标理性不足

随着近几年我国商品房价格的持续攀升，很多房地产开发企业不惜投入巨资疯狂的购置土地，而这种缺乏理性的购地行为则使我国地价不断提升，同时也使企业购地贷款而承受高额的利息费用，从某一程度上来看，这加重了企业的成本负担，也影响了企业成本控制的结果。

（二）成本控制目标不明确

对房地产开发企业来讲，目标成本是企业成本控制工作有效开展的基本依据。项目开发在施工之前，在经过细致全面的测算、核算后确定的目标成本，可以对项目开发的成本投入进行整体的控制。但目前，多数房地产开发企业在工程高回报率以及事后核算为重这两种观念的影响下，往往忽略了对成本控制目标的重视，缺乏成本控制的整体观念。工程变更、成本控制缺乏依据则成为常见状况，而企业成本控制的有效开展以及控制结果也因此而受到影响。

（三）外部借款成本相对较高

对房地产开发企业来讲，项目开发需要投入大量的资金，基于企业运营模式以及项目开展规模的影响，往往需要借助于不同的融资渠道进行项目开发的借款。但因借款金额较大、利率的水平较高以及借款时间较长等因素的影响，往往使房地产企业背负较重的外部借款利息。在外部借款成本居高不下的情况下，企业成本控制往往得不到有效控制。

三、房地产开发企业成本控制优化与完善的思路及对策

（一）房地产开发企业成本控制优化与完善思路

首先要加强企业在成本控制方面的思想观念建设，在此基础上对企业开发成本进行标准化的规划与规定，采用动态化的管理方式对企业运营、管理及发展过程中所发生的一切成本费用进行管理，并通过成本控制结果与质量的考核及相关奖惩机制的配合，整体提升企业成本控制水平。

（二）房地产开发企业成本控制优化与完善对策

1.理性竞标，科学编制项目开发报告的。首先要树立起理性竞标的意识，根据对市场发展现状、国家政策的宏观走向、企业的资产规模等各方面因素的综合考虑理性地购置土地，避免因大量购地而投入大量资金，以便于确保企业资产结构的合理性，有效控制利率成本，有效抵御企业财务风险的发生。

2.结合可行性研究报告制定目标成本。房地产开发企业必须结合对市场、行业环境、国家政策、税收与信贷信息以及技术力量的综合考核，借助于企业既往的开发经验，制定出开发项目的可行性报告与方案和具体且详细的目标成本，以便于为成本控制工作的开展提供标准化和规范化的依据。

3.对现有的资本结构进行相应的调整。据调查，目前我国房地产开发企业资产结构中，负债率基本高于70%，基于企业负债率较高、间接成本居高不下的情况，房地产企业必须对现有的资本结构进行相应的调整，在注重开源节流的基础上，对企业留存收益以及自有资金在企业资本机构中的比例进行相应的调整，以便于在降低企业负债利息的同时，提升企业低于成本虚高风险的能力。

企业已告别暴利时代，要在市场竞争中占据优势，“开源节流”则变得更为重要。因此，加强管理，优化企业财务及内部管理的整体水平成为企业运营与发展的基本前提，房地产开发企业必须对成本进行有效控制，提升企业的利润空间，为企业的可持续发展提供保障。

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