浅析我国房地产融资渠道

赵淑芳

一、当前房地产企业融资渠道现状

（一）银行信贷规模有限

据相关统计，我国房地产企业融资的至少60%以上直接或间接来自银行。这表明我国房地产企业对银行依赖程度过高。由于存款准备金率达到历年高位，银行贷款规模有限，房地产贷款首当其冲受到压缩，且银行提高了信贷审批条件使得贷款难度加大。同时，2010年以来多次加息和银行上浮贷款利率、征收财物顾问费，大幅增加了房地产企业的融资成本。

（二）国内资本市场融资受阻，海外发债融资成本高

目前，我国房地产企业在国内资本市场融资的可能性很小，首发、增发、配股和借壳上市等方式已被纷纷叫停。国内上市手续较为繁杂且最少需要一年的时间，同时发行股票必须在资产规模、盈利记录、公司治理及产业政策方面符合相关要求。能符合这些要求的房地产企业寥寥无几。从2010年4月房地产调控开始，证监会严格审查所有涉及房地产行业的融资重组，并这些融资重组要先经过国土部的审核才能通过。目前我国约5万余家房地产企业中，在沪深两地以房地产为主业的上市公司仅102家左右，上市公司占全部房地产开发企业的比例仅为2‰～3‰。从2010年开始，恒大地产、碧桂园等国内房地产企业相继发布了其在H股发债融资计划。但发债融资平均年利率超过10%，远高于国内信贷融资，增加了房地产企业的财务负担。

（三）房地产金融创新工具缺少

与发达国家相比，我国房地产金融工具创新较少，基本上是沿袭传统的模式。目前房地产金融工具创新的基础十分薄弱，相关法律条文处于真空状态，金融创新处于一种无法可依的情况。此外，金融工具的针对性也较差，这使得我国房地产业与发达国家同业的差距进一步拉大，同时也严重影响了我国房地产的金融服务水平和防范风险能力的提高。

（四）房地产金融法制建设落后

随着我国房地产业的迅猛发展，各种金融法制问题也层出不穷，这迫使政府出台了一系列金融法律法规以规范房地产市场。但与房地产融资相关的金融法制建设仍远远落后于市场的发展。目前，我国有关房地产抵押贷款方面的法律主要是《担保法》，但关于住宅抵押贷款方面的规定并不详细，这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展。

二、完善我国房地产业融资渠道的建议

（一）完善相关法律法规，规范房地产融资渠道

目前我国很多金融产品相关的法律、法规政策还很不完善，法律体系不健全，规定不具体，这在很大程度上影响了房地产融资渠道的发展，因此完善相关法律、法规制度是急需要解决的问题。如制定房地产开发企业贷款管理法、房地产信托管理办法等，明确规定房地产企业的权利与义务，规范房地产企业的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。

（二）拓宽融资渠道

房地产融资可以吸收高质量的社会闲散资金，如社会养老保险基金在内的社会保障基金，实现投融资方向的创新以及融资渠道的整合提升。我国的社会保障基金规模巨大，正在积极地拓宽保值、增值的渠道，与资金需求规模大、周期长的房地产开发项目具有很强的互补性。如果引入优质的社保基金，房地产企业既可以实现融资目的，还可以分散自身的风险。

（三）加大金融产品创新

房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。金融产品创新可以在一定程度上降低企业的融资成本，提高融资的效率。近年来，我国房地产金融建设才刚起步，从目前来看，房地产金融产品比较单一，缺少系统、专业的房地产投资开发贷款机构。随着房地产业的不断发展，对金融创新的需求将会越来越高，如何满足企业多样化的融资需求、规避融资风险是房地产金融产品创新所必须关注的。

（四）发展房地产信托投资基金

房地产投资信托基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。相对银行贷款而言，房地产投资信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本、节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。其对于房地产企业属于股权投资，不会给企业增加债务负担，因此它不仅是对银行资金的极大补充，也有利于拓宽房产企业的融资渠道，优化房地产行业的内部结构，而且能使房地产投资风险在不同投资主体之间进行分担，防范和化解系统性风险，因此应加快发展。