开发商“过冬”五策

开发商过冬的战略有很多，但其核心是内强筋骨、外适环境。

在中央一轮又一轮调控政策的高压下，我国高企的房价终于出现松动，房地产市场的“冬天”正在逼近。据近日人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》分析，我国房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。然而，中央对房地产市场从紧的调控政策并未从此打住，其高压政策仍然会延续。面对寒气逼人的房地产市场冬天，开发商如何过冬已成为战略层面要考虑的第一要务。笔者2011年6-8月份，考察调研了海南及湖南的房地产市场，经过与业内人士广泛地交流，对房企“过冬战略”进行了一番探讨。

只卖不买，收缩战线。房地产市场的冬天来临时，随着中央宏调政策的紧缩，无论是内源融资还是外源融资都极其困难，融资环境恶劣，融资成本高企。而资金链条是房地产开发商的生命线，要确保其安全首先要做的战略调整是只卖房、少拿地，收缩战线。房地产业是典型的资金堆积产业，即烧钱的产业，从拿地到卖房回笼现金一般需要3~5年的周期。在这个资本循环过程中，拿地和楼盘积压是开发商资金沉淀最主要的两个环节，所以收缩战线就成为开发商过冬战略的上上策。

降价促销，走量为主。房地产市场的冬天来临时，开发商迫于资金压力，都会选择促销。促销有很多手段，但最有效的还是房价打折，以价换量。但降价打折促销与降价先后及降价幅度正向相关，所以开发商在实施降价走量策略时，要掌握市场主动权。即当预判房地产冬天即将来临时，采取抢先打响区域性市场降价第一枪，而不是被动地实施跟随降价策略。

产品多元，结构转型。中央对房地产实施紧缩调整，也不是铁板一块，对不同的房地产业态及产品，其调控政策是不同的。从现阶段看，中央调控的对象集中于普通商品住宅这种业态，而对旅游地产、养老地产、商业地产、工业地产等业态是鼓励支持的，至少是中性的。所以，从业态和产品层面看，开发商过冬的战略便是积极进入新型房地产业态，开发适销对路的新产品。

盘活存量，压缩周期。开发商在冬天来临时，都会想到去库存化战略，但把去库存化仅仅理解为尽快通过促销手段把成品房卖掉，回笼现金。其实去库存化战略不仅仅是在产业链的终端——成品房营销环节上做文章，而是要贯穿整个产业链，落实于每一个环节。除了终端存量外，产业链上的中间环节，如土地、半成品都是房地产开发产业链上的存量，所以，盘活存量要放眼整条产业链。盘活存量，尤其是盘活中间环节的存量，除了回笼现金，减少来自资金链的压力外，还有一个显著效果是压缩了房地产开发周期，加快了资本循环周转速度，从而也减轻现金流压力。

资本运作，傍大靠强。房地产市场的冬天来临时，各开发商对严冬的感受是不一样的，御寒承受能力是不一样的。那些身强体壮的大开发商过冬的能力比起成千上万的中小开发商，显然是能支撑较长时间的，不会轻易倒下。而大部分中小开发商要想避免在市场洗牌中倒下出局，加大资本市场运作力度，通过资本市场的并购重组，傍上或靠上一个房地产市场中的“超级腕”，也是一条过冬生存之策。

总之，中国房地产市场的第一场雪来得有点晚，但终归是要来了！开发商过冬的战略有很多，但其核心是内强筋骨、外适环境。经过严冬洗礼，中国房地产回归可持续发展正轨是可期待的。

易可君：湖南屈原营田人。半生专职区域经济、资本市场、现代公司治理的研究，略有小成。现任湖南省委党校经济学部主任。