京津写字楼虚火

张晓水

9月14日，《新财经》杂志记者来到位于CBD的中服地块现场。中服地块东部的z-8、z-9、z-10、z-14地块工地上热闹非凡，忙碌的工人、来来往往的货车、推销玻璃的销售人员……而这些地块的建设者早已不是房地产公司，而是资金雄厚的金融公司。目前，这些开工的地块已经被国寿、人寿、安邦、民生银行等控制，房地产企业已正式离开这个舞台。

DTZ戴德梁行向《新财经》杂志记者提供的资料显示：北京写字楼整体市场租金达到326元/平方米/月，环比上涨6.8％，同比上涨了34％。其中，7月份北京甲级写字楼租金为444.70元/平方米/月，同比上涨了30.31％。CBD和第三使馆区租金涨势最为强劲，出现供不应求的局面。

不过，泡沫破裂的危险已从二线城市开始了，到2014年，许多二线城市将出现巨大的写字楼供应。例如，南京、沈阳、成都等城市，未来的供应量将超过目前的总存量。比如南京183.9万平方米的新增供应量等于其目前总库存的153％。上海新建办公楼项目累计成交8277套、85.1万平方米，与去年同期相比，分别下降23.8％和35.9％，为近4年以来同期的最低值；成交均价约为2.31万元/平方米，较去年同期下降12.7％。

“写字楼生态环境贫富差距特别明显，比如北京与天津市场差距就非常明显，一个是许多人挤破头未必能够进去，一个是‘睡城。” 万方地产股份有限公司运营总监韩国龙对《新财经》杂志记者谈道。

价格狂飙

9月，北京市西城区月坛南街商业地块“出阁”，众房企纷纷抢夺。“房企涌向商业地块，主要是大家都认为写字楼基本上无泡沫，那些原来在住宅中获取充沛现金流的房企，进军商业地产无疑是明智之举。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存在接受《新财经》记者采访时表示。

北京写字楼租金逐步企稳并开始恢复性上涨始于2010年，而之前的2008和2009年，“由于2008年要承办奥运会，北京市政府要求所有的写字楼入市，当时500万栋写字楼在2007年赶着末班车入市，当时写字楼是有泡沫的，CBD租金已跌到2002年水平。”韩国龙说。

“像CBD这种写字楼价格飙升，是因为这些写字楼基本上没有泡沫，原因有三个方面。第一，全球金融危机让许多外企正在加快中国市场布局，同时中国中小企业的上升，整个经济气象造成企业对写字楼的需求量非常大；第二，写字楼的‘面粉（土地）价格越来越高，许多金融公司参与CBD地块竞标并取得了大量土地；第三，写字楼的特殊属性造成越成熟，人越多，商业越发达，写字楼价值越高。”旭辉集团土地经理黄辉在接受《新财经》记者采访时表示。

而CBD的崛起更是许多写字楼崛起的一个缩影。2000年CBD刚规划发展，只有桥西北国贸、嘉里中心几栋高层写字楼，其他地方是老旧的宿舍和厂房；2004年CBD的国贸、嘉里中心是北京最早的甲级写字楼，汇集著名企业和金融机构如奔驰中国、英特尔中国等知名企业入驻，让当时嘉里中心的租金平均达到每天8元/平方米，出租率高达90％～97％。

2007年，万达广场、华贸中心、金地中心三栋高档写字楼相继投入使用，此时的CBD已经成为“明星写字楼”，欧美经济的疲软让许多欧美企业再次将市场主要着眼点放在中国市场，而北京CBD自然是外企青睐的“头牌”，众多房企开始成为CBD舞台上一个“打酱油”的角色，就连与CBD同成长的SOHO董事长潘石屹也没跟上它的步伐。

2003年底，首创集团、首开集团与远洋地产控股有限公司正在激战CBD原中服地块的一级招标。当时CBD地区最大的开发商潘石屹主动被政府邀请“参战”，但2011年，在北京CBD最后一次规模土地（Z11地块）出让中，潘石屹也仅仅扮演了“打酱油”的角色。

天津的“睡城”

9月10日，《新财经》记者来到天津滨海新区中心商务区（CBD）响螺湾的中钢广场，看到其已经停工。即使如此，这个地块建设写字楼的步伐仍没停止，一河之隔的于家堡金融区，准备在2020年，将昔日荒滩的海河下游两岸矗立起1500万平方米的高楼大厦，其中至少有700万平方米甲级写字楼。

《新财经》记者以租户的名义联系了几家写字楼，发现很多写字楼都是空荡荡，一栋6层的高端写字楼，只有一层出租出去，很少有完全住满的写字楼。“天津滨海新区写字楼的发展是有烦恼的，一栋写字楼一般都需要几十亿元资金，一般个人也没有能力炒作起来。”泰禾集团土地投资总监余敦成对《新财经》记者表示。

“写字楼发展得好不好，关键是有没有产业支持，滨海新区应摆脱对于制造业的单一产业依赖，构建从制造业到金融业完整的现代产业链。如果两者之间缺乏产业填充，城市就会暴露在外围经济动荡的风险之中。如滨海新区中央商务区过于依赖股权投资基金注册落户来推动商务区建设，PE（私募股权投资）等创新金融业务自身的发展规范问题，导致城市的抗风险能力不足，从而直接影响到商务项目的健康发展。”五合智库副总经理肖益民在接受《新财经》记者采访时表示。

同时他表示，招商逻辑也应该有所转变，“天津响螺湾以央企总部与省市办事处为主进行开发的招商模式，足以成为让滨海新区引以为戒的教训，这种方式虽然较易完成土地开发，但是缺乏实体经济导入则会后患无穷。

规划土地部门应通过控制土地出让进度，调整规划时限来夯实制造业、物流、金融、专业服务、商业综合体等产业的发展基础。微观层面，商务核心区规划也应保持商务办公、公寓与酒店等公共服务设施平衡。只有产业支撑，只有招商规模和质量上去，才能避免睡城的出现。”肖益民道。