空间地上权的立法完善

范俊丽

【摘要】城市土地空间的利用需要完善的法律制度规范。我国物权法规定建设用地使用权可以分层使用，但并没有真正确立空间地上权制度。法律规定存在未赋予空间地上权独立的法律地位、缺乏相应的登记规则以及权利冲突规则不合理等不足，为此需要立法明确空间地上权的独立地位、建立特有的登记规则以及合理的权利冲突处理规则。

【关键词】空间地上权物权法用益物权立法建议

《物权法》关于空间地上权规定之不足

所谓空间地上权是指在他人土地之空中或地下一定空间范围内以有建筑物或其他工作物为目的而使用他人空间的权利。《物权法》虽然为空间的分层利用作出了规定，但是这一规定过于简单，操作性差。

立法未承认空间地上权法律地位的独立性。关于空间地上权与建设用地使用权的关系，主要有“一体说”和“分离说”两种观点。“一体说”认为空间地上权和建设用地使用权是不可分离的。它应当作为建设用地使用权中的一种具体的权利。①而“分离说”则认为，空间地上权和建设用地使用权可以分离。它们是不同的用益物权类型，在物权法上应分别规定。

从我国《物权法》第一百三十六条的规定来看，我国立法采纳了“一体说”，即该条将空间地上权规定在建设用地使用权之中。但《物权法》承认建设用地使用权分层设立而不承认空间地上权的做法是不合理的。因为空间地上权实际上是以地上权分层设立为基础的，而且立法承认建设用地使用权可以分层设立，但是对分层设立后的权利又没有作出明确的界定。这样不利于人们最大限度地利用土地空间，同时也不能解决现实中出现的空间地上权与建设用地使用权之间的冲突，从而保护权利人的合法权益。

缺乏关于空间地上权的登记规则。空间地上权是以特定的空间为客体的空间权，其登记的内容除了当事人姓名、住所以及设定目的、使用期限等一般事项外，还包括空中或地下一定的空间范围。但是我国《土地登记办法》对于如何登记空中或地下一定的空间范围没有在登记的项目中涉及，同时也没有在登记的办法中作出规定，这显然无法给空间地上权进行公示登记，权利人无法获得物权法保护的空间地上权，不利于对权利人的保护。也正是由于立法缺乏关于空间地上权的登记规则，所以影响了现实中对于土地资源的有效利用。

关于空间地上权权利冲突的规定不合理。《物权法》第一百三十六条规定，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。这一规定通常被理解为是解决关于空间地上权权利冲突的规则。但是这一规则其实并不合理。首先，从这一规定来看，很明显是针对“用益物设定在先，空间地上权设定在后”的情形。但事实上，由于我国实行的是土地公有制，土地所有权人所在国家或集体可以单独对一定的空间先设定空间地上权，然后再设立跨越前者空间范围的建设用地使用权或者空间地上权，那么这时产生的空间权利冲突就是“空间地上权设定在前，其他用益物权设定在后”的情形。对此我国立法没有规定，从规范的完整性角度来看是不够完整的。其次，这样的规定内容与法理是明显不符的。土地上已有建设用地使用权或其他用益物权的，仍允许于同一土地空间设定空间地上权，反之亦然。②这是各国为了适应土地分层使用的需要而作出的对传统不动产物权排他性原则的缓和。但是后设定的空间地上权的范围如果是先设立的建设用地使用权的效力范围所及，那么其设定应该征得先设立的建设用地使用权人的同意，否则空间地上权将无法设定。但是我国《物权法》第一百三十六条没有规定新设立空间地上权时需经过设立在先的用益物权人的同意。这样由于行使空间范围会有一定的重叠，它便造成了事实上损害设立在先的用益物权的后果。

完善我国空间地上权的立法建议

如前所述，我国关于空间地上权的规定存在许多不足。因此，为了更好地适应社会发展对有限的土地资源的最大需求，立法必须要进一步完善关于空间地上权制度的规定。

明确空间地上权独立的法律地位。我国将空间地上权规定在建设用地使用权中的做法虽然在一定程度上也参考了大陆法系国家的做法，但是仍不利于有效地利用有限的土地资源。对此，笔者建议修改《物权法》第一百三十六条之规定为空间地上权条款。空间地上权是以一定的空间范围为客体的，这是它区别于建设用地使用权最主要的特征。为此立法必须明确空间地上权的客体为“一定空间范围”，这不仅是该项权利的特征，也是该权利登记公示的主要内容。同时由于《物权法》第一百三十五条是关于建设用地使用权的一般规定，而建设用地使用权是在地表上设立的，所以一百三十六条修改为空间地上权时可以删去“地表”。这样，该条文可表述为“空间地上权可以在地上或地下的一定空间范围内设立。”

当然，从法律的前瞻性角度来看，我们应该采取基本法与单行法并列的双重立法模式。这样既可以避免大陆法系体系严格、内容僵化的弊端，又可以吸收英美法系国家不受体系约束，立法技术简单的优点。为此我们应以物权法为基本法，再以单行法的形式制定“空间法”，这样才能更好地规范对土地的立体利用，保护权利人的合法权益。③

建立空间地上权的登记规则。登记是不动产物权公示的技术手段。空间地上权作为物权的分支，当然应当透过登记对外彰显权利的存在及变动。④空间地上权是以一定的空间范围为客体的不动产物权，所以其登记的内容和方法就与一般的用益物权等有所差别。因而建立空间地上权特有的登记规则是土地立体利用的重要前提。

关于空间地上权登记的内容，除了一般用益物权登记所需记载的事项外，关键是要将空间的上下范围确立为空间地上权应该登记的事项。为此我国在不动产登记法中应明确一定的空间范围是空间地上权必须记载的事项。空间权的客体为立体空间，所以空间范围的测定就包括平面面积和空间上下范围的测定。其中平面面积的测定和一般的土地使用权一样简单，而关于空间上下范围的测定是有一定的难度的，当然这也是空间地上权登记程序所独有的。关于空间上下范围的登记，根据实际情况可“仅登记其上限或下限（如地平面下几米起），甚或登记曲线形、斜线形乃至球形，也均无不可”。⑤空间上下范围主要指两个不同高度的平行水平面之间形成的空间范围，除此以外，还存在着少量非平行水平面所形成的空间。但是无论哪种情况，都必须明确测定的基准。

概括而言，测定的基准方法主要有两种：一种是以某地点的平均海平面为基准，一种是以用地范围内某个不易变动的特定点为基准。由于以海平面为基准测定空间范围有较大的难度，操作性不强，因此以用地范围内某个不易变动的特定点为基准的方法具有较强的操作性，方法简便而且实用。因此，我国立法应该在《土地登记办法》中增加规定空间地上权空间范围的测定办法。

规定合理的空间权利冲突的处理规则。首先，在一块土地上先有建设用地使用权或其他用益物权，再设定空间地上权的情形。依大陆法系之观念，“为达土地充分利用使用之目的，设定区分地上权之客体，如第三人有使用收益权，仍容许设定区分地上权，而不拘泥于物权排他性之法理，但应经该第三人之同意”。⑥社会经济的不断发展要求法律适时地作出动态的调整和发展。就我国而言，建设用地使用权或其他用益物权设定后，其附属空间范围是大于合同或规划范围规定的客体空间的，但这一空间所有权仍归国家或集体，所以国家或集体可以就特定的空间再设空间地上权，但如果所设空间地上权的客体空间已为建设用地使用权效力范围所及，应该征得其同意。因为后设的权利会使设定在先的权利的行使受到限制，所以赋予其同意权是必须的。

其次，空间地上权设定在先，一般用益物权设定在后的情形。对此，我国台湾地区立法规定，土地所有人设定空间地上权后，于同一土地再设定地上权者，其再设定地上权之权利行使，不得妨害先设定之空间地上权。可见，在此情形下，只要不妨害先设定的权利，后设权利时无须取得空间地上权人的同意。而日本民法典对此情形却没有明确规定，但是日本学者多数认为此种情形下，仍需经空间地上权人的同意。那么，我们应该采取哪种观点呢？笔者认为，我们应该借鉴我国台湾地区的立法。因为在先设定的空间地上权的客体范围是特定的，所以在其范围之外设定一般用益物权当然可以不经过其同意，但是根据物权效力原则，后设的权利不得妨害设定在先的空间地上权。

为了达到立体利用土地空间的最大效益，我们应该借鉴大陆法系国家和地区的先进立法经验，在立法上区分上述两种情形分别规定不同的适用规则。这样才能更好的保障各个权利人的合法权益并处理好相互关系。

（作者单位：中北大学人文社会科学学院；本文系中北大学2011年度科学基金项目资助课题“论空间地上权及其物权法构建”研究成果）

注释

①王利明：“空间权：一种新型的财产权利”，《法律科学》，2007年第2期，第123页。

②陈祥健：《空间地上权研究》，北京：法律出版社，2009年，第254页。

③沈岐红：“空间权的基本内涵及我国《物权法》的立法选择”，《重庆工商大学学报（社会科学版）》，2008年第3期，第105页。

④马栩生：“论城市地下空间权及其物权法构建”，《法商研究》，2010年第3期。

⑤温丰文：“空间权之法理”，《法令月刊》，1988年第3期，第15页。

⑥王泽鉴《民法物权：用益物权·占有》，北京：中国政法大学出版社，2001年，第59页。