PE与房产信托之痒

房地产信托是去年以来最抢手的投资产品。虽然7月起房地产交易量和价格复苏，但区域性问题的接连爆出，让一些投资者隐隐不安。本周，两封投资者邮件的心结，来自PE投资和房地产信托，在QE3出台、宏观面有向好迹象时，我们来听听兴业银行的金牌理财师原永灏和金融市场观察员唐学鹏的建议吧。

由于经济增长放缓，PE行业也由炙手可热进入寒冬期，面对二级市场的低价抛售盘，是否接盘，接什么样的盘？的确值得思量。简单说，目前既是最好的时刻，也是最坏的时刻。与2007年相比，随着投资市盈率的下降，投资成本也大降，因此从投资黄金定律“熊市时投资，牛市时退出”的这个角度来讲，现在PE投资出现了机会。投资策略也非常重要，首先要牢牢看好自己的现金流，“子弹”永远不能打光。

私人银行一般专门建立了PE评价体制，凭借银行对国内信贷市场及各项产业发展状况的了解，主要从PE治理结构、投研能力，再结合具体项目进行代销PE的选择。目前而言，你的投资应有意识地避开制造装配、原材料、出口、加工工业等受宏观环境影响较大的行业。我建议，你在挑选时，重点考虑项目的抗风险能力、现金流和创新模式。

目前，房地产信托到期不能兑付的情况还较少，但需要提高对这类型产品的风险意识，如鄂尔多斯的房价大跌确实套牢了部分信托公司及投资者。你已经购买了信托产品，如果需要提前脱身，首先要看协议约定是否有提前终止权利，有的话可申请提前终止合同。由于信托产品缺乏交易流动性，你需要自己找到愿意接手的下家，双方一起到信托公司办理信托收益权的转让手续，可能会涉及一定手续费。

但从实际案例看，在信托产品到期前提前终止或转让比较困难，所以更重要的是，客户在购买前应认真评估项目风险及自身的风险承受能力，争取事前有效规避风险。

我觉得任何时候都有机会，前提是你要仔细思考，世道不好，就像巴菲特说的那样“市场先生情绪不佳”，这往往是天赐良机，所谓价值投资，不就是在最悲观时刻占最悲观人群的便宜吗？

你问什么行业不碰？我觉得可以列出一长串名单，太多了，大部分行业都不行：资源品、电子、风能光伏……一旦宏观经济下行，就好比股市大盘大跌，大部分板块都是绿惨惨的，只有极少数稍微能翻红。

与其告诉不能碰的，还不如建议感兴趣的。我个人对医药医疗行业非常看好，就好比一个人从小长大、从穷变富，一开始是要能糊口，解决吃的温饱问题，随后要娶妻，要有房子，然后慢慢老去，要看病花钱。再过几年，中国就有2亿多老人，2030年接近4亿。有钱有房后，生病了一定会不断治疗。股市里医药板块还可以给出更高甚至达到80倍的较长期PE估值。

房地产信托迟早要出事，不仅是现在的鄂尔多斯或者其他个别区域。所以你的担忧是正确的。超级城市化会让房价暴涨，甚至透支了预期，而灵活分散的城镇化有可能进行区域调整。人们越来越爱住的地方，房价表现得会不错。而那些人们不爱住，仅仅因为货币滥发造成房价膨胀的地方，房地产会崩溃。鄂尔多斯就是一例。

信托产品一般会有期限，比如18个月，它不是开放式产品。如果你想脱身，现在就要准备脱身。

祝你“脱”得愉快。

（以上言论仅为个人观点）