房地产企业财务风险管理探析

张彬

摘要：财务风险是指企业财务结构不合理、融资不当使企业可能丧失偿债能力而导致预期收益下降的风险，财务风险贯穿企业生产经营全过程，是企业生产经营中必须面对的实际问题。结合房地产企业高收益高风险的行业的特性，分析财务风险的成因，提出几点防范的措施，以期降低房地产企业的财务风险。

关键词：房地产企业；财务风险；管理

中图分类号：F275.2文献标志码：A文章编号：1673-291X（2012）22-0095-02

目前，中国沪深股市中专门从事房地产开发的公司有近百家，同时，还有多家非房地产开发的公司投资房地产。在日益激烈的竞争环境中。房地产企业的财务风险也逐渐加大，如何防范和化解财务风险便成为房地产企业亟待解决的重要问题之一。

一、中国房地产企业财务风险的成因

（一）债务筹资比重大，资本结构不合理

资本结构是指企业长期资本构成及其比例关系，资本结构不合理主要表现在负债的比例远远大于自有资金的比例。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款四部分组成。房地产开发企业一般用自有资金“拿地”，用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品的生产。借入资本比例越大，资产负债率越高，伴随其产生的财务风险也越大。中国房地产企业负债资金往往占企业全部资金来源的 60%以上，有的甚至高达 90%，这将使企业财务负担沉重，偿付能力严重不足，一旦企业不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的概率就非常大。

（二）项目建设周期长，成本上涨可能性大

房地产企业的产品是房屋，房屋的建设周期都比较长，在建设期间，企业的资金成本及生产成本上涨的可能性都很大。房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。从历史上看，房地产价格往往随着利率的上升而直线下降。利率变动在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。随着市场经济改革的不断深入，建筑材料的价格以市场定价为主，建材价格的不断攀升，对建筑施工企业和房地产开发企业的生产经营活动带来了极大的影响。为规避涨价带来的风险，一些施工企业有意放慢施工进度或干脆停工，导致工期拖延，甚至出现“半拉子”工程或“马拉松”工程。由于建筑材料价格全面上涨，工程项目成本增加，直接提高了工程造价，出现了部分地区商品房价格上涨的连锁反应，增加了开发企业的经营成本，企业利润空间受到挤压。在中国，经济发展与资源不足的矛盾将长期并存，因资源供应紧张而导致建材价格大幅上涨的情况在今后几年仍有可能发生。

（三）个性化需求增强，销售变现风险加大

从房地产企业销售方面看，随着中国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性，就会存在产品滞销的风险。此外产品的差异性越来越小，开发商面临产品同类、同质竞争的局面，行业竞争日趋激烈，将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。

（四）财务管理内部控制薄弱

有的房地产企业只注重工程进度和质量，没有发挥财务部门资金管理、成本管理、风险监控的管理优势，主要表现在以下几个方面：

1.企业内部关系混乱。许多房地产企业内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保障。在前期投资、建设、销售、售后服务、财务、市场预测等各环节之间缺乏统筹协调配合，造成应收款项、存货等资产损失严重。

2.内部财务控制信息的传递不畅。有的房地产集团内部各部门之间以及上下级企业之间缺乏统一的规划，就很容易造成房地产企业难以对下属的部门及子公司的财务数据进行提取、汇总、分析和管理。

3.内部财务监控机制不健全。中国房地产企业大多没有建立内部财务监控机制，即使有，其财务监督制度执行也不严格，特别是有的企业管理与监督合而为一，缺乏资产损失责任追究制度，对财经纪律置若罔闻，难以进行有效的约束，由此增加了财务风险。

4.在财务的成本核算上简单、粗糙，使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起。有些个别房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本基础资料，导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，影响了企业效益。

二、房地产企业财务风险的防范

（一）优化资本结构，降低筹资风险

优化资本结构主要需控制负债的规模和负债的结构。

1.负债规模要适度。企业要想获得负债经营带来的财务杠杆利益，同时避免负债带来的财务风险损失，企业必须保持合理的负债总额和资产负债率，做到适度负债，量力而行。对企业所有者来讲，当企业资本收益率大于筹资资本时，资产负债率越高、越有利，但资产负债过高，势必影响企业的偿还能力，为筹资带来困难。为了增强抵御外界环境变化的能力，企业必须致力于补充自有流动资本，降低资产负债率。企业应根据自身情况将资产负债率控制在一定的范围内，最理想控制在30%～50%左右。

2.负债结构要合理。一般来说，长期资产（固定资产和长期投资等）应由权益资金和长期负债资金支持，短期资产（流动资产）由短期负债资金支持。对短期资产不全部由短期资金支持，长期资产也不由长期资金支持的情况，如果处理不善，就会出现问题。例如企业长期负债和权益资金之和小于长期资金需求，即以部分短期负债支持了部分长期资产，那么一旦企业面临短期债务偿还压力时，势必会影响正常的经营活动。较好的负债结构是企业流动资产与流动负债的流动比率不低于1∶1，最好保持在2∶1的安全区域。

（二）加强成本管理

房地产企业降低成本可以从以下两个方面进行：

1.实行全过程的成本管理。在成本管理中，不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本进行预测和计划；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，检验计划的科学性、合理性，发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施；对已完工项目的各项成本指标完成情况进行分析和评价，提出改进成本管理的措施，寻求降低成本的途径。

2.建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。应遵循统一领导，分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指标。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。二级成本核算管理体系可以为企业经营管理者提供科学、可靠的决策信息。

3.要加强建筑材料的管理。首先，要把好建筑材料采购关，在保证开发产品质量的前提下，采购到价廉物美的建筑材料；其次，要搞好在用建材的管理：做好入库材料的验收和登记工作，杜绝不合格材料进入工地；加强对屯积在工地的各种建材的管理，采取各种措施尽量减少因管理不善被盗而造成的损失；减少库存积压，加速流动资金周转，减少流动资金占用。

（三）提高财务管理水平

房地产企业有其自身特点，如投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性以及房地产市场的不完全竞争性等，这些都决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，因此房地产企业的财务管理应该是更及时、更准确、更到位。制定一套行之有效的规章制度并严格按章操作是强化内部财务管理的根本前提。企业财务管理人员根据开发企业经营活动及财务管理的特点，结合市场经济发展的要求，积极探索从征地动迁到工程建设，再到商品房营销，最后到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度，形成标准化、规范化、制度化的企业财务管理机制。

（四）建立房地产企业的财务风险预警体系

中国房地产市场经济仍处在发展上升期，在激烈的竞争中，房地产企业面临财务风险是不可避免的，要加强房地产企业的财务风险管理就应当建立和完善财务预警系统。短期财务风险体系以控制现金流量为基础，“现金为王”，加强应收账款、应付账款及存货等对经营现金流量产生重大影响的财务科目的重视，使其处在平衡状态，使经营活动产生的现金流量净额大于净利润，降低财务风险。长期财务风险体系是以经营效益为基础，通过对企业经营结果的综合评价来评估风险，财务分析指标体系主要包含：总资产报酬率、资产负债率、流动比率、应收账款周转率、存货周转率、资产保值增值率等。房地产企业结合自身行业特点对一系列评价指标划分一定的区间值来对风险进行预警。

参考文献：

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[3]王小惠.企业财务风险的成因及其防范[J].经济师，2006，(3).

[责任编辑 陈丽敏]