2011年中国商业地产发展现状及政策建议

杨慧

［摘 要］本文通过对2011年商业地产投资额、新开工面积、成交价格及土地价格增长幅度的纵向对比考察了全年商业地产发展变化情况,以判断在住宅地产调控政策升级背景下商业地产的发展态势。并进一步分析商业地产发展存在的问题及挑战、机遇及前景,最后对未来商业地产的健康发展提出政策建议。

［关键词］商业地产；发展；现状；建议

［中图分类号］F293.35［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）22-0015-04

1 前 言

2010年以来特别是2011年住宅地产宏观调控政策严厉程度一轮高过一轮,“新国十条”、“限购”、“限贷”、“房产税”及“限价”等政策措施密集出台,经济手段与行政手段并用共同抑制住房价格过高且过快上涨。作为房地产重要组成部分的商业地产成为诸多住宅地产开发企业争相转型领域,国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略,商业地产比例提升成为未来几年这些企业发展的重要举措。在中国经济结构转型、城市化进程推进、居民可支配收入持续增长、消费结构优化升级及宏观调控政策的多重效应下,商业地产投资价值逐渐显现。在住宅地产受政策严厉调控的2011年商业地产的发展状况如何？是否已经实现了社会各界的预测(迎来了发展的春天)？就这些问题,笔者根据2011年商业地产市场运行现状及发展中存在的问题与挑战对未来商业地产发展提出对策建议。

2 2011年中国商业地产发展现状

2.1 商业地产投资增幅超过住宅地产

受投资惯性及开发商市场判断力弱、政策敏感性差等因素影响,2011年严厉宏观调控政策下住宅地产投资增速仍保持高位运行。商业地产投资增幅与商品房投资增幅和住宅地产投资增幅一致,虽然较2010年有小幅收缩(见表1),但增幅均高于第一和第二阶段第一阶段(1998—2003年)需求观望房价稳步上涨时期,第二阶段(2004—2009年)需求集中释放房价快速上涨时期。年均增长率。2009年下半年开始的住宅地产调控政策其效成效于2010年及2011年逐步显现,第一、第二阶段投资增速均慢于商品房及住宅地产投资增速的商业地产,2010—2011年其增速均超过商品房及住宅地产投资增速。

2.2 商业地产新开工面积增幅亦超过住宅地产

投资额是反映开发商房地产市场信心的重要指标,但其易受投资惯性因素影响,新开工面积则能更好地反映开发商信心。2004—2009年住房市场快速发展阶段商业地产新开工面积增速低于商品房及住宅地产新开工面积增速；2010年商业地产新开工面积增速稍高于住宅地产新开工面积；2011年随着住宅地产调控的继续深入开发商转战商业地产趋势进一步显现,商业地产新开工面积增幅明显高于住宅地产新开工面积增速(5.4个百分点)。

2.3 商业地产成交价格增幅远超住宅地产

第一、第二阶段商品房及住宅地产成交价格上涨速度远远高于商业地产成交价格上涨速度；2011年增幅虽然较2010年有所收窄,但是在商品房及住宅价格增幅持续低迷背景下,商业地产成交价格仍保持了较为强劲的上涨态势。

商业地产成交价格增幅的上涨及住宅地产成交价格增幅的回落有利于改变目前部分地区商住倒挂现象,引导开发商投资向商业地产转移,促进房地产市场持续健康发展。以上海为例,2004—2010年商业地产成交价格与住宅地产成交价格比值平均为1.0,远远低于国际上公认的合理比值(1.5~2.0倍)。2011年随着住宅地产成交价格的下降及商业地产成交价格高达20.8%的上涨幅度,二者比值达到1.4,接近于合理倍数值,商住倒挂现象得以有效扭转。

2.4 商业地产土地价格增幅回落幅度小于住宅地产

土地政策为2011年房地产市场的重要调控手段,商品房土地供应的增加、土地招拍挂出让方式的完善及对囤地、捂地行为打击力度的加大,土地市场供给增加与开发商拿地热情下降共同促进了商品房用地价格增速的大幅回落。相比而言,商业地产用地价格增幅高于商品房及住宅地产用地价格增幅,进一步说明相对住宅地产而言开发商对商业地产投资热情上升。

从以上商业地产投资额、新开工面积、成交价格及土地价格的纵向、横向比较可知,2011年开发商对商业地产投资热情增高,市场整体运行态势好于住宅地产,一定程度上说明住宅地产严厉宏观调控政策促进了商业地产的发展。

3 商业地产发展存在的问题及挑战

3.1 调控政策的不确定性对商业地产发展形成制约

2010年《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定：“在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。”2012年3月广州房管局强调严格执行该“限外令”,境外人士严禁在广州购买商业地产。这是城市地方政府对商业地产“限外令”执行力度升级的表现；2011年8月,上海银监局发出商业地产信贷风险提示,要求对未竣工验收的商业地产停止发放商业贷款,停止个人消费贷款用于购买商业用房。同时上海各商业银行,必须在商业用房竣工验收成为现房后,才能对买房人发放商业贷款。

广州、上海等城市政府对商业地产规范管理的加强引起了社会对政府商业地产调控力度加强的担忧,其他地方政府是否会出台相应政策加强对商业地产的调控力度还有待进一步检验,但这无疑表明虽然目前国家对发展商业地产还没有一个指导性的文件,虽然为商业地产提供了广阔的发展空间,但同时也带来了诸多的不确定性。商业地产融资、开发及运营管理难度较住宅地产要大得多,其资金需求量大且投资回报周期较长,商业地产开发企业受调控政策影响更大。行业政策、货币政策、金融政策及城市规划等对商业地产影响至关重要,在国内现行环境下上述因素往往具有不确定性,不利于商业地产长期稳定发展及市场主体明朗预期。

3.2 融资模式单一导致开发商融资难度加大

2011年房地产开发信贷此处房地产开发信贷为房地产开发资金来源中的国内贷款部分。从2010年的12540.5亿元上升到12563.8亿元,增长率仅为0.2%,远远低于1998—2010年年均增长率(24.6%)。商业地产同住宅地产一样,其资金来源以银行贷款和自有资金为主,社会投资的融资渠道还没有充分建立起来。这种高比例的银行贷款和低比例的社会投资融资模式降低了开发商转型商业地产自主性,伴随着住宅地产成交量及成交价格增速的回落,作为资金投入巨大、回报周期较长的商业地产,开发商短期内转型进入商业地产受到资金约束大。

虽然我国经济发展总体趋势良好,但是近期通胀压力及流动性过剩隐忧还将持续,因此紧缩性货币政策及房地产金融政策可能还将持续,这对近期转型做商业地产的开发商是较为严峻的考验。同时商业地产投资收益受到商业区位、交通状况及居民消费结构和能力等诸多因素限制导致后期运营风险大,从而进一步影响到融资成本的付出与融资金额的取得。

3.3 商业地产开发及运营管理模式不符合后期经营管理需求从开发模式来看,住宅地产往往遵循“拿地—开发建设”的模式,而由于商业地产前期招商的复杂性导致其与住宅地产开发模式截然不同,一般应该遵循研究城市发展规划、居民消费需求及相关行业发展态势—商业定位—主力店招商—产品规划设计—开发建设的开发模式。目前商业地产开发商往往用住宅地产开发模式去开发商业地产,忽视前期规划的重要性盲目进行项目开发。很多商业地产由于前期规划不到位难以满足投资商和商家要求,过后再对项目进行较大改动从而提高了开发成本,导致后期运营管理问题重重。