长沙市土地集约利用问题浅析

井源泉

摘要：本文认真分析了长沙经济技术开发区的用地现状，对开发区内土地的利用程度和利用效益进行了评价，总结了目前经开区土地利用存在的一些问题，提出了要做好开发区规划、节约集约用地、改变供地方式、清理闲置用地等建议。

关键词：土地集约利用；長沙经济技术开发区；土地利用程度；集约利用评价

从1979年我国首次建立经济开发区开始，经过三十余年的发展，开发区的数量和质量都得到了迅速的提升，对促进我国经济的发展发挥了巨大的作用。开发区作为城市的重要部分，其土地的开发与利用更应该向土地集约利用的典范方向发展。事实上，前几年，各地开发区建设存在着盲目的“圈地热”，相继出现了土地闲置、利用率低下等问题，严重制约开发区乃至整个城市经济的进一步发展。因此，对开发区土地集约利用的研究也逐渐提上议事日程。

1长沙经济技术开发区的土地利用现状

至2009年初，长沙经济技术开发区（以下简称开发区）总规模为1595.98公顷，包括城镇建设用地1589.49公顷，农村建设用地6.49公顷。已建成城镇建设用地1100.35公顷，占土地总面积的68.95%，未建成城镇建设用地489.14公顷，占土地总面积的30.65%。

已建成城镇建设用地主要包括工矿仓储用地、住宅用地、交通运输用地、商服用地、公共管理与公共服务用地以及其他建设用地。开发区以工业发展为主，所以工矿仓储用地面积最大，达658.45公顷，占已建成城镇建设用地的59.84%；其次为交通运输用地，达290.99公顷，占26.45%；住宅用地、商服用地、公共管理与公共服务用地和其他城镇建设用地分别为58.80公顷、35.29公顷、28.29公顷、28.52公顷，比重分别为5.34%、3.21%、2.57%、2.59%。

2开发区土地集约利用程度评价

土地利用集约程度评价是在对影响土地集约利用的因素和因子进行全面调查和定性分析的基础上，建立由总体目标层、子目标层和指标层构成的评价指标体系，然后根据评价指标现状值和理想值，采用理想值比例推算法对评价指标进行标准化处理，确定指标实现度分值；最后结合指标、子目标、目标的权重值，运用综合指标体系法进行量算，得出土地利用集约度分值。

2.1 土地集约利用评价的指标体系

开发区土地集约利用评价采用多因素综合评价法，主要考虑开发区土地利用状况、用地效益、管理效益等因素。根据《开发区土地集约利用评价规程》的要求，结合工业开发区的实际情况，最终选择3个目标层、6个子目标层和14个指标组成本次评价指标综合体系，具体见表1。

2.2 土地集约利用的程度和效益分析

2.2.1开发区的土地集约度分析

通过构建三个层次的指标体系，全面评价了开发区的集约利用状况。通过计算可知，开发区土地集约利用集约度综合分值为81％，其中：

①土地利用状况

开发区土地开发率为99.93％，土地供应率为97.31％，土地建成率为91.91％。工业用地率为32.65％，高新技术产业用地率为17.27％。综合容积率为0.95，建筑密度为23.19％，工业用地容积率为0.88，工业用地建筑密度为34.45％。

②用地效益

在计算土地利用效益指标时，土地面积采用的是已利用土地面积，反映的是已经利用土地上产生效益的平均能力。在2004—2008年间开发区的用地效益逐年增加。（见表2）

开发区工业固定资产投入强度为2759.33万元/公顷，工业用地产出强度为5241.11万元/公顷。高新技术产业用地产出强度为7245.45万元/公顷。

③管理绩效

到期项目用地处置率为100％，闲置土地处置率为89.15％，土地有偿使用率为64.37％，土地招拍挂率为14.92％。

2.2.2开发区土地利用集约度对比分析

开发区的土地集约度为81％。在全国范围对比来看，广州经济技术开发区的土地集约度为88%，武汉经济技术开发区的土地集约度为91%，广东增城工业开发区的土地集约度为85%，湖北宜昌经济开发区的土地集约度为83%，可以看出长沙开发区的土地集约利用程度还是处于偏低水平。

在现今建设“两型”社会、集约用地的背景下，在发展中除了注重经济发展水平,更应考虑其土地利用的相对集约度,要以最低的耕地损失换取开发区建设用地的最大产出。我们必须采取有效的措施，积极提高本开发区的土地集约利用水平。

3开发区提高土地集约利用的对策

3.1 加强土地利用规划，实现土地资源的合理配置

开发区要实现集约化开发，必须制定科学合理的用地规划。根据开发区的产业结构、区位特点和环境保护的要求，搞好开发区建设规划，为开发区长远发展提供依据。开发区规划应遵循近期规划与远期规划相结合的原则。在近期规划中，主要是以现有规划为前提，形成中心工业区、中央商务区及生活居住区等功能分区格局；在远期规划中，根据开发区的区位条件、发展状况、周边经济基础和基础设施状况，确定扩区规划。

3.2 加强土地供应管理，转变供地方式，提高土地利用效益

首先我们应该改变批地、供地方式。近几年，带项目报批土地已成为一种模式。笔者建议除道路、交通、水利、能源及少数有特殊要求须圈外选址项目实行带项目批地外，其他开发区用地由开发区根据下达的计划指标，分批征用、转用。这样，既能从计划指标上控制开发区用地，又能给开发区机动性和灵活性，结合实际依法供应土地。

3.3 加大闲置土地处置力度，切实盘活存量土地

开发区国土分局等行政部门必须加强对土地开发利用情况的监督检查，督促土地使用者按照土地有偿使用合同或国有土地划拨决定书的规定实施项目建设，防止土地圈而不用。要加大土地清闲力度，对被纳入闲置用地范围的土地必须依法予以收回，统一纳入政府土地储备库，重新进行市场化配置。

4结论

土地是人类赖以生产和生存的基本资源和环境，随着现代社会的进步，地少人多的现实国情以及工业化和城市化的加速发展，使得人口、资源、环境之间的矛盾日趋突出。作为一个国家级的经济技术开发区，如何进一步提高其开发区内土地的集约利用水平，就成为开发区社会、经济可持续发展的关键问题之一。