基于层次分析法的福州市城区土地集约节约利用评价

李凤

摘 要 基于国家第二次土地调查数据的福州市城区土地节约集约评价，采用的研究方法主要是层次分析法。技术手段是应用层次分析法分析各因素层权重，从而建立新的土地集约节约评价模型，对福州市土地集约程度进行深入研究与评价；同时，提出今后提高福州市城区土地利用的持续发展及内涵挖潜的措施和加强土地利用监管等的建议。

关键词 土地集约利用；集约度；层次分析法；福建省福州市

中图分类号：F293.2 文献标志码：B 文章编号：1673-890X（2015）03--04

土地资源是人类赖以生存和发展的最基本的物质基础。土地资源的有限性决定了土地的节约与集约利用的趋势。而土地集约利用的概念最早来源于对农业利用的研究，其理论基础是西方经济学的边际收益报酬递减规律。而今，土地集约的概念已经推广到城市建设用地范畴，成为城市规划管理与土地开发建设的重点研究问题。目前，我国城市用地总量失控，结构失衡。城市存量土地粗放利用。在全国各大城市中，主城区用地规模超过50%的，有41个。这些城市的用地规模弹性系数为2.28，均高出城市用地合理增长系数为1.12的水平[1]。而开展城市土地集约节约利用的研究，可以促进各项用地效益的提高，优化区域资源配置。实现区域资源的合理利用与共享，达到城市用地可持续利用的目的。

1 福州市城区土地利用现状

1.1 福州市概况

福州市位于福建东南沿海、闽江入海口处，与台湾一衣带水隔海相望，是我国历史文化名城，海西先行示范区。位于东经118°08'～120°31'，北纬25°15'～26°29'之间，境内地势自西向东倾斜，城区位于盆地中央，地势较为平坦，背山依江面海，屏山、乌山、于山，三山昂首挺立，闽江穿流城区，白塔、乌塔，两塔对峙，构成榕城独特的“三山两塔一条江”的城市格局，福州人杰地灵，文化渊源深厚，素有“文化古城”“福地宝城”之称。福州市区包含鼓楼、台江、仓山、晋安和马尾五区，土地总面积1 043 km2，占全市土地总面积的8.71%。在近年来的土地利用调查中，福州市土地利用结构日趋优化，人均国民生产总值呈稳步增加的趋势。

1.2 福州市城区土地利用结构分析

根据国家第二次土地利用调查结果，福州市城区各种土地利用类型中，以住宅用地为主，其面积达到6 490.56 hm2，占城区土地总面积的43.45%，工矿仓储用地次之，面积为2 803.70 hm2，占城区土地总面积的18.77%，其余商服用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施和其他土地分别占城区土地总面积的4.14%、14.87%、1.51%、13.63%、2.96%和0.67%。

图1 福州市城区各类土地面积比重图

1.3 福州市城区土地利用程度与效益分析

1.3.1 福州市土地利用的程度分析

土地开发利用程度是土地利用现状评价指标体系的一项综合指标，通过土地利用程度土地分析，能明确土地开发利用的现状与水平，为今后的土地管理决策提供参考。分析土地开发利用程度，从土地利用率和城镇用地利用率两个指标进行测定和评价。

（1）土地利用率。至2009年底，福州市城区已开发利用土地总面积为14 448.38 hm2，城区土地利用率为96.71%。其中，土地利用率最高的是鼓楼区，其土地开发利用率为97.59 %；最低的是台江区，其土地开发利用率为94.46 %。

（2）城镇用地利用率。城市用地坚持以节约、集约建设用地为指导，充分挖掘存量建设用地，积极盘活闲置地、空闲地，使得每一块空闲地、闲置地都得到了充分利用，城镇用地实际利用率较高。至2009年底，福州城区城镇用地达13 468.02 hm2，占城区土地总面积的90.15%，其中城镇用地利用率最高的为鼓楼区，其城镇用地利用率为95.44%，最低的是马尾区，其城镇用地利用率为78.06%。

1.3.2 土地利用的经济效益分析

福州市区“十一五”期间经济发展迅速，城区土地利用的总体效益效高。市区土地总面积1 043 km2，仅为福州市总面积的8.71%。2008年，市区常住人口总数为271万人，占福州市常住总人口数的39.68%。2008年，市区实现国内生产总值1 119.72亿元，占全市国内生产总值的49.02%，土地利用效率远高于全市平均水平。

（1）单位建设用地GDP分析。福州市城区每公顷建设用地GDP为776.87万元。城区各行政单元每公顷建设用地GDP最高的是鼓楼区，达到1 744.60万元/hm2，是城区单位建设用地GDP总量的2.25倍；最低的是仓山区，其每公顷建设用地GDP总量仅为346.33万元，不到城区单位建设用地GDP总量的1/2。城区各行政区域单位建设用地GDP空间分布图2所示。

图2 福州市城区各行政单元单位建设用地GDP含量空间差异图（万元/hm2）

（2）第三产业单位建设用地产值分析。2008年，福州市区第三产业产值640.20亿元，共涉及商服用地、仓储用地和交通用地共计2 961.47 hm2，第三产业每公顷建设用地产值为2 161.77元。城区各行政单元中以鼓楼区为最高达5 598.76万元/hm2，约是市区平均水平的2.6倍，而仓山区为各行政区中最低806.60万元/hm2，仅是市区平均水平的37.31%。城区各行政区域三产单位建设用地产值空间分布图3所示。

图3 福州市城区各行政单元三产单位建设用地产值空间差异图（万元/hm2）

（3）单位工业用地产值分析。福州市区2008年工业总产值为367.29亿元，福州市城区工业用地总规模为2497.75 hm2，每hm2工业用地工业总产值为1470.48万元。城区各行政单元中以鼓楼区为最高达6980.35万元/hm2，约是市区平均水平的4.75倍；最低的是仓山区，其每公顷工业用地工业总产值总量为1042.08万元，是市区平均水平的70.87%。城区各行政区域单位工业用地工业产值空间分布图4所示。

图4 福州市城区各行政单元单位工业用地工业产值空间差异图（万元/hm2）

2 福州市土地集约利用评价

2.1 福州市城区土地集约利用评价指标体系构建

福州市城区土地集约节约利用评价指标体系在设计时采用层次分析法，层次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）是将与决策有关的各种元素分解为目标、准则等层次，在此基础上进行定量和定性决策的方法。在福州市土地集约利用评价指标体系中，设计评价指标体系包含目标层、因素层、子因素层和因子层。其中，目标层是建立评价指标体系的最终目标，用以评价福州城市土地的集约利用潜力；因素层主要包括土地利用程度和土地投入—产出效率两大因素，表述了福州城区土地集约利用的内涵；子因素层是将土地集约因素层中的3大因素按照各自的内涵与特征，派生出各因素的下一级子因素；而因子层则是反映子因素层的最有代表性的指标因子（表1）。

表1 城区土地利用集约利用评价指标体系结构表

目标层（A） 因素层（B） 子因素层（C） 因子层（X）

城市土地集约利用潜力（A） 土地利用程度（B1） 土地利用结构（C1） 住宅用地比例（X1）

交通运输用地比例（X2）

商服用地比例（X3）

工矿仓储用地所占比例（X4）

土地利用强度（C2） 人均城市建设用地（X5）

土地开发率（X6）

土地投入-产出效率（B2） 土地投入强度（C3） 地均固定资产投资完成额（X7）

地均就业投入（X9）

经济效益（C4） 地均GDP（X10）

地均二三产业产值（X11）

社会效益（C5） 人均居住用地（X13）

人均公共管理与公共服务用地（X14）

人均道路广场用地（X15）

2.2 福州市城区土地集约利用评价模型

首先采用信息熵计算各指标权重，进而综合评价福州市区城镇建设用地集约利用程度。

2.2.1 指标无量纲化与计算

（1）指标无量纲化。采用比重法对指标原始值进行标准化。设有m个定量评价指标X1，X2，…，Xm，且已取得n个参评对象的上述指标的数据Xij（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m）为原始数据矩阵。在同一指标下，计算参评对象的取值占全部参评对象取值之和的比重；同时，视为该指标某一可能结果对应的概率值

（i，j意义同上）

（2）熵值计算。对于某项参评指标X[.j]，指标值Xij的差距越大，则该指标在综合评价中所起的作用越大，如果某项指标的指标值全部相等，则该指标在综合评价中不起作用。

（j=1，2，…，m）

为计算方便，上式取自然对数，其中，调节系数k=1/ln（n）>0。

（3）权重值计算。计算指标的差异系数hj，第j项参评指标的差异系数定义为：

（j=1，2，…，m）

则j项参评指标的权系数定义为：

（j=1，2，…，m）

计算得出，某项指标的熵越大，其权重值越小，反之亦真。

2.2.2 集约度的计算

按加权平均模型计算，公式如下：

（i=1，2，…，n）

由上式求出的参评对象集约度为城市土地利用经济效益的综合指标，其取值范围为Z∈[0，1]，当Yi=0时，福州城市土地利用系统处于最不成熟状态，即土地利用的集约度最低。而当Yi=1时，则表示城区土地利用系统达到理想的成熟状态，其土地利用的集约度达到最优。

2.2.3 福州市城区土地利用集约度计算

根据前述福州市城区土地集约度计算方法，以福州市五区城镇建设范围内的所有土地为调查对象，统一收集和调查与城镇土地利用经济效益相关的数据。经整理计算，得到五区的各项指标量及其土地利用经济效益集约度的分值（表2）。

表2 福州市城区土地利用集约利用评价集约度分值

行政区名称 鼓楼区 台江区 仓山区 晋安区 马尾区

集约度分值 0.34 0.27 0.15 0.10 0.14

根据计算结果，将各个行政区的集约度分值做算术平均，得到福州市区的集约度平均值为0.20，集约度分值高于平均值的为鼓楼区和台江区，可以看出福州市城区的土地利用集约程度从市中心向四周呈现出逐渐降低的空间分布特点。从各区的土地利用集约度分值可以看出，福州市各区的土地利用的集约度都较小，福州市各城区土地利用具有较大的挖潜的空间。

3 福州市城区土地集约节约利用存在的问题及对策建议

3.1 存在问题

对福州市城区土地利用状况进行分析，发现城区各行政单元之中以鼓楼区的土地利用率和土地效益最高，体现了鼓楼区作为省市行政中心对全省和全市的经济带动作用，而仓山区在土地利用的效益上处于较低水平。福州市各行政单元的各类用地的比例不够协调，并且各区的人均建设用地与国家标准存在一定的差距，在未来福州市城市发展中可进一步提高，以建成人居环境优良的城市。同时，在基于土地集约利用的相关原理的基础上，构建了福州市城区土地利用集约程度的评价指标体系，采用信息熵的方确定各指标权重并计算了福州市各行政单元的土地利用集约度分值，从分值上分析，可以看出福州市各行政单元的用地的集约程度存在着土地利用集约程度从市中心向四周呈现出逐渐降低的空间分布特点，各区存在着较大的挖潜空间。

3.2 对策建议

第一，将可持续发展理念贯穿于土地利用规划，建立协调可持续的土地规划理念，结合土地利用现状深入分析土地利用潜力。可持续发展的观念既是当今土地利用的核心价值观，也是城市发展的主导思想。针对福州市土地集约程度从中心向四周逐渐降低的空间分布特点，在今后的土地利用规划及城市规划中，改进中心地区的用地效率，提高远离中心区地区的集约程度。促进福州市更好更快地发展。

第二，充分发挥市场配置资源的基础性作用，合理确定福州市各地块基准地价。市场机制是促进土地资源合理有效利用的最有效机制。包括价格、供求、竞争、风险等的相互关系及作用机理。在福州市房地产市场运行中，充分发挥市场机制的功能，提高土地的利用效率及集约程度。深入发挥福州市土地利用潜力。

第三，在未来福州市可立足城区建设用地的内涵挖潜，盘活存量用地，严格土地管理，转变固有观念，着眼于存量、低效建设用地的挖潜，推进土地集约利用；同时，市区各级编制规划应体现科学性与适用性。从严控制城市建设用地规模，按照节约集约用地的要求，加快城市规划相关技术标准的制定和修订，严格按国家标准进行各项基础设施和生态绿化建设。明确用地规模和用地功能，合理地引导城市用地规模和布局，促进城市的合理布局，提高城市形象。

第四，全面落实福州市土地节约集约利用的责任，加强对土地利用工作的监管

福州市政府部门应制定新的建设用地使用考核办法，严格实行上一级人民政府对下一级人民政府分级考核，考核结果由福州国土资源部门定期公布；同时，作为下达土地利用年度计划的依据[2]。对福州城区违法用地现象进行严格查处，包括土地的用途、土地的价格等。尤其是城市房地产开发，更应该监管用地发展方向，提高土地资源优化配置效率，为提高福州城区土地集约程度打下良好的基础。同时借鉴其他大城市的做法，优化与提高福州市土地开发利用潜力。

4 结语

外国学者对于土地集约节约利用的研究远早于我国，已形成完善的管理体系。我国学者对此领域研究目前仍处于不深入阶段，还有很长的路要走。在我国目前各大城市中，土地集约度在各区域间不均衡属于普遍状态。而建立在第二轮土地调查和层次分析法基础上的福州节约集约度研究与土地潜力分析也存在着一些问题：数据应用的时滞性和技术指标选择的主观性，都有可能影响对土地集约程度的计算。因此，如何更客观地评价城市土地集约节约利用程度，是学术界今后努力研究的方向。

参考文献

[1]王玉东，武丽萍.土地集约节约利用存在的问题及对策建议[J].管理科学，2013（6）

[2]尚月梅，韩晓松.基于层次分析法的土地集约节约利用潜力评价研究——以邢台市为例[J].安徽农业科学，2012，40（31）.

（责任编辑：赵中正）