这份《限期腾地通知书》为什么会撤销

案情简介

2009年12月，湖南省人民政府批准征收某集体经济组织土地3公顷，用于某学校建设。2010年，A市人民政府和A市国土资源局分别发布了《征收土地公告》和《征地补偿安置方案公告》，将征地批准机关、批准文号、批准用途、征地补偿标准、生产补偿费标准和征购房屋补偿安置、听证申请期限等事项进行了公告。期间，A市征地拆迁事务所进行了补偿登记，但由于B自然人一直不予配合，导致B所有的房屋没有进行补偿登记。

2011年初，A市规划局将原用于建设学校的10公顷土地调整为房地产用地，后经A市人民政府批准，A市国土资源局将该宗土地出让，用于房地产开发建设。

由于B所有的房屋一直尚未拆除，导致该宗土地使用权出让后迟迟不能交地。2011年4月，A市国土资源局对B所有的房屋进行了证据保全，并于7月向B下达《补偿告知书》。由于B拒绝领取补偿款项，A市国土资源局根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条和《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十四条的规定，将补偿款项专户储存后，作出《限期腾地通知书》，责令B腾出土地。《限期腾地通知书》载明：“某学校用地业经湖南省人民政府批准，市政府、市国土资源局分别进行了两公告，市国土资源局进行了公证丈量登记，但你一直不予配合拆迁腾地工作。为确保项目顺利进行，保证建设单位正常用地，现限你在收到本通知之日起五日内腾出土地。”

B不服，认为：1.征地拆迁非法。《限期腾地通知书》中说，经湖南省人民政府批准的该3公顷土地为学校用地，市人民政府征地公告和市国土资源局《补偿告知书》中的用地单位均为某学校，但该宗地已于2011年初作为房地产用地出让，征地拆迁明显违法。2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，其要求按房屋用途、位置、同区域同价、就地安置的要求，合理合法。遂申请行政复议，请求复议机关依法撤销该《限期腾地通知书》。

案情评析

本案中，A市有关部门存在以下的违法行为：

一、涉嫌擅自改变土地征收用途。湖南省人民政府原批准的用途为学校用地，但A市人民政府经规划调整后，将其作为房地产用地进行出让，改变了省人民政府批准的“一书四方案”，而且并未得到省人民政府的批准，属擅自改变省人民政府土地征收用途的行为。

二、涉嫌违反“净地”出让的规定。2007年9月12日，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发[2007]36号），规定建设用地使用权出让实行“净地”出让，出让前应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系。但此次建设用地使用权出让，在B所有的房屋拆迁补偿尚未到位，房屋尚未拆除的情况下即进行出让，涉嫌违反建设用地使用权“净地”出让的规定。

思考探索

国土资源部门在土地征收过程中应当注意以下问题：

1.改变土地用途要经法定审批机关批准。土地征收审批的一项重要资料就是“一书四方案”，供地方案就属于“四方案”之一。土地用途的确定系供地方案的一项重要内容。改变了土地用途，导致了供地方案以及整个征地审批内容的重大变化，依法需要经原批准征收土地的机关批准。

这个问题在湖南省国土资源厅《关于进一步规范建设用地审批管理工作的通知》（湘国土资发[2011]57号）中已有明确规定。当然，已经按照批准的供地方案供地后，土地使用权人申请改变土地用途的，供地方可以依法批准改变土地用途。

2.强制腾地需注意的事项。（1）严格依照法定程序征地。国土资源部门在征地过程中应当严格遵行“两公告一登记一批准”的法定程序。当下，部分地区存在着已经发布了《补偿安置方案公告》还没有进行补偿登记的情况，以及缺少市县人民政府批准征地补偿安置方案的手续等不按上述程序办事的现象，是应当极力避免与及时纠正的。

当然，在补偿登记中可能会碰到不予配合的情况，这就要求国土资源部门一定要做好相关的证据保全工作，合理利用拍照、摄像、留置送达等证据保全手段，同时要保留国土资源部门已经上户登记的证据材料。对于留置送达，必须按照《民事诉讼法》的相关要求执行选择证明人，避免因证明人的选择不合法而影响留置送达证明力的情况出现。

（2）严把证据审查关。房屋的权属认定、房屋的合法面积认定、补偿金额的确定等事项，一定要有确凿的证据予以证明，且前后证据要环环相扣，相互印证，切忌出现证据相互矛盾的情况。但是现在部分地方存在着《补偿告知书》与《限期腾地决定书》下达的当事人不一致，补偿金额与房屋面积前后认定不一致等问题，这些都需要有关部门引起足够重视。

3.城市拆迁与农村拆迁的问题。目前，城拆与农拆分别由不同的法律规范进行调整。最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（法释[2011]20号）第十二条第二款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。这是目前农拆转城拆的一个重要依据。

对于如何认定“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿”这一事实认定的问题，存在不同的理解。但一般认为是在征收过程中，对于房屋权利人未予理睬，也未予补偿安置，对房屋权利人的权利限制未依法解除的情况下就实施了供地。因此，国土资源部门在土地征收环节和供地环节一定要加强沟通，严格依照上述法律法规办事，保障人民群众的合法权益。

“法眼”链接

《中华人民共和国民事诉讼法》第七十九条规定：“受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人应当邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或盖章，把诉讼文书留在受送达人住所，即视为送达。”

国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》(国土资电发〔2007〕36号)第二条规定：“实行建设用地使用权‘净地出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。”

最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（法释[2011]20号）第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

（湖南省国土资源厅政策法规处供稿，点评律师：陈海宾）