新时期居住权立法问题探讨

胡建

摘要：居住权起源于罗马法，是非所有人对他人所有的房屋进行居住的权利。受罗马法的影响，后世诸多大陆法系国家和地区的民法都规定了居住权制度，但是在承继的过程中各国皆据具体国情对其加以修正或改进。本文论证了在新时期我国居住权立法的必要性与可行性，提出我国居住权制度的具体构建方案，包括居住权的主体、客体以及居住权人的权利与义务等诸方面，指出在未来编纂民法典的过程中，应当将居住权制度纳入物权法编中。

关键词：居住权；民法典；物权

中图分类号：D913文献标识码：A文章编号：1004－0544(2012)08－0174－05

一、居住权制度源流考

(一)居住权的渊源

居住权起源于罗马法，是非所有人对他人所有的房屋进行居住的权利。在《法学阶梯》对居住权设立做了以下规定：“居住权是受遗赠人终身享有的权利：不能将居住权赠与或者转让给他人，居住权不因未行使或者人格减等而消灭对享有居住权的人，为了事务的功利，根据马尔切勒的意见发布联的决定，联允许他们不仅自己可以于其中过活，而且还可以将之租于他人。”在罗马法上，居住权与使用权、用益权一起构成了人役权的制度框架体系。

受罗马法的影响，后世诸多大陆法系国家和地区民法都规定了非所有人居住他人房屋的物权性居住权。现代大陆法系国家，如法国、德国、瑞士、意大利、埃塞俄比亚、俄罗斯等国的民法典中都有居住权的规定。我国澳门地区民法典中也有居住权的规定。《法国民法典》第632－634条、《德国民法典》及德国的司法实践都明确认可居住权。在德国，居住权主要用来解决男女双方离婚时房屋所有权归属于男方，但女方应对其中的一些房屋享有终身居住权的问题。而且德国农民生前把自己的农地转让给继承人。但为了终身在该土地上居住，而设定限制的人役权(居住权)的情况也不少。《瑞士民法典》第776条规定：“称居住权者，指可以居住于房屋或住宅的一部的权利。居住权不得让与、继承。除法律另有规定外，居住权适用关于用益权的规定”。《意大利民法典》第1022条规定：对房屋享有居住权的人，可以在自己和家庭需要的限度内享用房屋。表明意大利民法仍然是承认居住权的。在承继居住权的过程中，各国都根据具体国情对其加以修正和改进。以适应社会的进步与发展。至今，大陆法系国家的居住权制度已发展成为一项成熟的法律制度。此外，在与大陆法系国家有着不同法律传统和习惯的英美法系国家的婚姻家庭法以及判例中也有居住权的规定。可见，居住权是一个古老而又富有生命力的制度。

(二)居住权在我国的争论

我国虽深受罗马法等大陆法的影响，却并未承袭居住权制度。2002年1月28日《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》第18章以8个条文首次规定了居住权，并被完整的纳入到《中华人民共和国民法(草案)》之中。其后的《物权法(草案)》二审稿和三审稿都在用益物权中设置了居住权。2005年10月20日《物权法(草案)》四审稿第15章又以12个条文进一步完善了居住权的规定。而《物权法(草案)》五审稿又将居住权删除，至最后物权法通过，最终没有规定居住权。在上述制定物权法的过程中，对于是否应当采纳居住权制度，肯定论者与否定论者展开了激烈争论。

1.肯定论者的观点。江平认为，在物权法中有确立居住权。既是保护弱势群体、实现社会扶助功能的需要，也是完善我国关于房屋用益物权立法的必要。钱明星进一步指出，居住权是房屋这一财产在财产体系中的地位提高的必然反映，其作为有效利用房屋的重要法律手段将有利于房屋效用的发挥，并且居住权能够最大实现房屋所有人、居住权人以及第三人的利益，平衡各方利益。口]陈华彬在《在我国物权法上确立居住权的几个问题》一文中更是指出：物权法承认并规定居住权有重要意义，既有利于解决我国家庭成员中对房屋的需要，又体现人民之间互相帮助，互通有无，互相接济的道德风尚，且充分尊重了财产所有人的意志和心愿。另外有部分学者从离婚判决中女性的居住权问题出发，考察外国的立法例，建议物权法规定居住权的一般规则，婚姻法规定特别规则。从而保障离婚妇女的居住权。

从上述内容可以看出，规定居住权可以满足家庭内成员的需求、保护弱势群体的利益、促进房屋的有效利用、完善用益物权体系是居住权肯定论者的主要理由。与此同时，否定论者对肯定论者的观点提出了强烈的批评和质疑。

2.否定论者观点。梁慧星认为创设居住权的目的，主要是要解决父母、离婚后暂未找到居所的一方(通常是女方)及保姆的居住问题。父母的居住及丧夫的寡母的居住，在我国的法律上有充分的保障，不发生任何问题。而法院裁判离婚女方对男方的住房的暂住使用，不同于居住权，而且这一做法的历史条件已经不存在。国家推行住宅商品化政策，可通过租赁方式解决，离婚中女方的居住问题，已经不再是困扰法院的难题。就保姆的居住问题，农村居民不大可能雇佣保姆，城市使用家庭保姆的也只占少数，准备给保姆永久居住权的更占少数，而为极少数人创设一种新的物权、新的法律制度，既不合逻辑，也不合情理。房绍坤认为，从居住权的功能来看，其主要在于生活保障，具有封闭性和不可流转性，但物权法不是社会保障法。此外，从社会基础来看，居住权设计的初衷大多与家庭无法解决养老问题有关，而我国养老问题大多属家庭职能，能够由家庭解决。再从制度创立的社会成本来看，居住权的立法成本过高，传统居住权制度丧失了效率效益，居住权人与虚所有权人之间不是一种互惠互利的制度安排。

二、我国居住权立法的必要性与可行性分析

(一)我国居住权立法的必要性

1.保障社会弱势群体权益的需要。主要涉及老年人、离婚妇女和未成年人的权益保障问题。首先，子女供养父母这种传统的家庭养老模式已经不能保障老年人在年老时获得供养。老年人的居住权、房产权已成为老年人权益保障的突出问题。尽管我国现行婚姻继承法规定了成年子女对父母的赡养义务，《老年人权益保护法》中也规定了老年人的居住权益不容侵犯，但笼统的规定对于保护老年人居住权益远远不够，急待将老年人的居住权益明确化、固定化，从而能够更好的保障其权益。其次，为保障离婚过程中处于弱势地位的妇女权益，解决离婚妇女的住房困难问题，很多法院在审理离婚案件的过程中将保障妇女基本人权的思想引入司法审判，赋予离婚妇女对另一方的住房享有“暂住权”、“留住权”、“居住使用权”等权利。我国《婚姻法》及有关的司法解释也反映了对于离婚妇女居住权利的关注，但是很少有明确的居住权用语，仅在《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》中使用了居住权，但居住权的性质、居住权人的权利和义务、居住权的期限、居住权的变更和消灭、居住权的保护等内容都不明确。最后。未成年人权益保障的需要。《未成年人保护法》专设第二章规定了对未成年人的家庭保护。但该法并未明确规定未成年人的居住权利，而居住权利却恰是未成年人最基本的权利，也是其最需要的权利。

2.弥补租赁权、借用权制度的不足。在我国现行法律中，由于物权法没有确认居住权或与之类似的物权性权利，非所有人对他人房屋的利用关系主要是通过租赁、借用来调整。居住权属用益物权的一种，是物权，而租赁权是债权。物权和债权为财产权之两大支柱，当居住权与租赁权发生冲突时，由于二者性质不同，根据物权优先债权的一般原理，居住权应优先于承租权，原承租人无权向居住权人主张其租赁的权利。从设立方式上看，居住权可依房屋所有权人的意思，以遗嘱、遗赠、合同等方式自由设立，也可依据法律的规定直接设立。而租赁权一般只能是依据合同的方式设立。从权利内容上看，居住权可无偿取得，亦可有偿取得，但居住权的取得大多是无偿的，带有扶助、友善、帮助的“恩惠行为”的性质。从权利期限上看，尽管居住权(意定)和租赁权的期限都可以由双方约定，但是期限长短不同。居住权的期限一般较长，最长可以是居住权人的终生，而租赁权的期限一般较短，租赁期限不得超过二十年，期满当事人可以续订。可见，居住权制度具有租赁制度所不具有的特点。居住权与租赁权并不冲突，两者是通过不同的方式对房屋加以利用，各自发挥不同的功能和效用。借用权是一种债权，具有无偿性。在某种程度上与居住权有一定的相似性，但借用权与居住权亦存在较大的差别。借用权在效用上比租赁权更弱小，期限较短，只能解决一时之需，因而存在极大的不稳定性，其效力和所发挥的效用无法与租赁权相比，更无法与居住权相比。

3.弥补附条件的买卖或抵押贷款制度的不足。有人误解为，在现有的法律框架内特定人的住房问题虽不能通过其他制度得到完全的解决，但至少可以得到大部分解决，例如：附条件的买卖或抵押贷款等制度。保留居住权的房屋买卖以实现自己养老的功能，似乎可由附条件的房屋买卖或者抵押贷款完成。保留居住权的房屋买卖使买受人处于所有权人的地位。而保留所有权的房屋买卖使买受人处于债权人的地位，基于物权与债权效力的不同，买受人受到的保护是迥然不同的。如果以附条件的房屋买卖的形式来实现所有权人养老的功能，则所附条件应是所有权人的死亡。所有权人的死亡是个确定的事实，而非不确定的事实，因而不符合附条件民事法律行为中条件的或然性要求。就附条件的抵押贷款而言，因为抵押人贷款的目的是为养老，获得的贷款必然用于生活消费，可以预见其到期难以清偿贷款，抵押权人则会请求拍卖、变卖该房屋，抵押权的效力必然及于房屋，而抵押人便面临着无房可居住的困境，因此为保障其有房居住，所附条件就只能是抵押人有生之年仍有居住的权利。

4.弥补社会保障制度的不足。为保障公民的基本住房权利，我国已经开始采取多层次的住房社会保障制度，比如提供廉租房、经济适用房，启动安居工程等。有人认为：对于现有法律规范不能解决的特定人的居住问题。则可以通过社会保障制度如政府提供廉租房等加以弥补。但是住房社会保障制度针对范围是城镇的居民，而广大的农村居民不在其列，无法受益。即使是在城镇，这种保障性住房的覆盖范围也极其有限，无法从根本上保障城镇低收入居民的住房。况且我国现有的社会保障体系很不健全，社会保障体制的完善道路漫长，因此仍然需要其他制度来解决住房问题。而居住权制度以法律的形式将居住权的内容、效力、保护方式等详尽地规定下来。可以在很大程度上弥补我国的社会保障的不足，发挥其家庭保障功能。从性质上来说，政府通过实施住房社会保障制度来保障公民的居住权与民法上的居住权也不相同。前者通过公法和社会法由国家有偿提供，具有明显的社会性。而民法中的居住权制度，法定居住权局限于家庭成员之间享有。这种居住利益是通过私法由家庭内部成员无偿提供，具有家庭的伦理性；意定居住权则主要是以市场交易的方式获得。

(二)我国居住权立法的可行性

居住权立法已经具备较充分的理论准备和较扎实的实践基础，并在立法操作性上能够融入我国现行的物权法体系。居住权立法上的确认，能够融入我国的现行的物权法体系。有学者认为，“居住权是在人役权和地役权的二元结构体系中一种受限制的用益权，居住权只有在这个权利体系中方能找到自己的准确定位，而中国没有地役与人役的二元划分习惯，也没有用益权、使用权、居住权的框架体系，单独的移植居住权制度是否可以融入我国的物权体系，是否具备立法的制度环境还值得深思。”从居住权的源流及发展来看，上述观点似乎有一定的道理，笔者也不持完全否定的态度。因为从古代的罗马法到现代的法国、德国、瑞士、意大利民法典来看，居住权与用益权、人役权确实存在一定的关系。罗马法中的居住权，虽“实亦个别之物权”，但与用益权、使用权相比，除适用范围和终止原因有别外。仍有诸多相似之处。《法国民法典》虽然回避了“人役权”这一术语，但基本上照搬了罗马法的人役权与地役权二元结构体系，移植了除奴畜使用权之外的所有人役权制度，第625条规定“居住权的成立与丧失的方式与用益物权的方式相同”；《德国民法典》在役权之下规定了地役权、用益权和限制的人役权，而居住权属于限制的人役权的一种，第1093条第1款规定“该项居住权准用第1031条……1062条关于用益权的规定”；《瑞士民法典》在限制物权之下规定了用益权及其他役权，而居住权属于其他役权，第776条规定“居住权……如无相反规定，可适用用益权的规定”；《意大利民法典》沿袭了法国民法用益权、使用权与居住权的体例，同时第1026条也有准用用益权的类似规定。

但是，从近现代各国或地区的立法来看，肇始于罗马法的人役权与地役权二元结构、用益权、使用权与居住权的框架体系并不是一成不变的。德国民法典中的役权包括地役权、用益权和限制的人役权，但没有规定使用权。瑞士民法典规定了地役权、用益权及其他役权(居住权和建筑权)，同样没有规定使用权。反而将类似于传统民法中地上权的建筑权作为役权的一种。日本民法典和台湾民法典在民法物权编，只规定了地役权制度，而舍弃了人役权制度，并没有沿袭罗马法人役与地役的二元结构，可见脱离二元结构而单独规定地役权是可能的。同样的道理，脱离用益权、使用权的框架体系而单独规定居住权也是可能的。《俄罗斯联邦民法典》第274－276条规定了地役权，第292条规定了住房所有权人家庭成员的权利，而第292条所规定的“住宅所有权”与“住房权”，其实质内容与大多数国家之“居住权”相同。故有学者所谓“俄罗斯民法典没有规定居住权”之观点与事实有所不符。俄罗斯的立法实践表明，脱离用益权、使用权的框架体系而单独规定居住权，依然能够保证权利体系的融洽性。可见，在法律继承和移植的过程中，罗马法的人役权与地役权二元结构、用益权、使用权与居住权的框架体系在不同的国家或地区有所变通；再者立法并非要照搬他国的法律，我国根本没有恪守人役权与地役权二元体系。用益物权已独立成编，将居住权纳入用益物权之下合乎逻辑，其一般规定可供指引居住权；此外，居住权亦可像地役权一样详加规定，以解决援用的问题。因而我国的居住权立法也勿需严格遵循用益权的框架体系，前述否定者的论调未免过于绝对，居住权能够融入我国现行的物权法体系。

目前，我国已经存在有关居住权的司法实践基础。《婚姻法》及其司法解释规定了离婚帮助制度，离婚一方可以房屋的居住权或所有权对生活困难者进行帮助；最高人民法院《关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》及《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》等司法解释对离婚后的居住权利亦有所规定；此外，《老年人权益保障法》规定的老年人居住其子女房屋的权利、《未成年人保护法》规定的未成年人居住父母房屋的权利。这些法律及司法解释中关于保障弱势群体居住权利的规定。虽然规定模糊、不甚明确，但与居住权设立的初衷一致。在司法实践中，人民法院在具体的离婚、赡养、抚养等案件中使用暂住权、居住使用权、居住权等称谓，赋予一方当事人对他方房屋居住使用的权利。虽然称谓和性质与物权法中的居住权不尽相同，但却反应了此类社会需求的存在。

三、我国居住权的要素

(一)居住权的主体

居住权的主体仅限自然人，不应包括法人。因为法人对于房屋的使用是基于经营或其它特定的目的的需要，而不是生存和生活居住的基本需要，更何况租赁制度可以满足法人的需要。依据居住权的产生方式不同，居住权可分为法定居住权与意定居住权。法定居住权的主体一般仅限于与房屋所有人有特定身份关系的自然人，如未成年子女对父母的房屋享有居住权、父母对于负有赡养义务的子女的房屋享有居住权、离婚后生活困难无居所的一方对另一方房屋的居住权以及依靠房屋所有人扶养、抚养而又没有住所的家庭成员对于房屋所有人的房屋享有居住权等。而意定居住权的主体则可包括不具备身份关系的人，如非近亲属、朋友、保姆等。

(二)居住权的客体

居住权是在他人所有的房屋上设立的物权，是他物权，其客体一般为他人所有的房屋。对于所有权人而言，基于所有权，其享有居住自己房屋的权利，因而无需设立居住权。但在特殊情况下，居住权的客体是否可以为自己的房屋。居住权的客体一般为他人所有的房屋。但为了更好的发挥居住权的功能，应对房屋作扩大意义的解释。房屋的范围不仅包括住宅，还包括其附属物、公用物等与住宅配套使用的物。如作为住所的车辆，可供居家的船，以及一切属于住宅并与之一起占有的院子、花园、附属小屋以及建筑物的其它附属物等。

(三)居住权的内容

关于居住权人的权利与义务，争议最大之处应该是居住权人可否将居住的房屋出租收益。一种观点持肯定态度，其认为欧洲大陆一些国家的物权立法中对于居住权人出租房屋的严格限制主要是出于概念体系的考虑，而我国没有限制的必要；另一种观点持否定态度认为：从居住权的设置目的来看，不能也不应让居住权人享有收益权还有一种观点认为，在一般情形下，居住权人不可将房屋出租，但在例外情况下可以，钱明星、陈华彬、申卫星即持此观点。

1.居住权人的权利。(1)占有、使用权。基于居住的目的，居住权人有权占有、使用他人房屋及其附属物，并可据此排除房屋所有权人及其他任何第三人对其权利行使的干涉。“这是居住权人最重要、最基本的权利。”占有房屋是居住权人使用房屋的前提和基础。对于所有权人及任何第三人妨害其占有权利的行为，居住权人有权行使自力救济权和占有保护请求权，排除他人的干涉。居住权人对于房屋的使用，是为了满足其生活所需。基于正常生活的需要，居住权人不仅可以自己居住房屋，还可以让其家庭成员以及必要的护理人员共同居住。同时，“为充分的使用居住的房屋，居住权人对房屋的各种附属设施亦有使用权，并可以行使附属于房屋所有权的各种其它权利，如房屋区分所有权的持份权、成员权以及相邻权、地役权等。”“居住权的客体可以是房屋整体，也可以是房屋的一部分，若居住权人的居住权及于房屋的全部，则居住权人当然可以有权使用整个房屋及公共设施；若居住权人只对部分房屋享有专用权时，居住权人对于整个房屋的公共设施亦有权使用，否则居住权可能无法实现，当然对公共设施的使用是以部分居住权的实现为目的。”一般情况下，居住权人占有、使用房屋及其他附属物，可以不支付使用费，但当事人之间另有约定的除外。(2)收益权。基于居住权的人役权性质和立法目的，其一般不得转让和继承，对此没有太多的异议，但是可否将居住的房屋出租进行收益则争议较大。通过比较可以发现，居住权的转让行为与将居住的房屋出租的行为虽然在法律性质上截然不同，但在经济效果上则基本相似，因此。那些比较严格的坚持居住权人役权性质的国家，如德国、瑞士等，禁止居住权人出租房屋收益。本文认为。欧洲大陆一些国家的物权立法中对于居住权人出租房屋的严格限制主要是出于概念体系的考虑。因为，这些国家的民法规定了比较全面的人役权制度，除居住权之外，还有用益权及使用权，为相互区别这些权利类型，就需要一些限制性的标准。由于出租属于用益性使用，而不是纯正意义上的使用，所以禁止出租的限制，就将居住权和用益权区别开来。但是，一方面我国没有采用人役权与地役权二元体系，用益物权已独立成编，在用益物权之下仅有一种人役权，即居住权，不会产生权利的混淆问题，另一方面允许居住权人将房屋出租收益，不仅有利于减轻居住权人生活的困难，有利于房屋效用的发挥，对于房屋所有权人的利益也无大碍，因而在我国的居住权立法中，可以允许居住权人将房屋出租。但居住权人的出租行为也应当受到一定的限制。如租赁期限不得超过居住权的期限或其剩余期限。不得损害所有人的合法权益。对于所居住的房屋附属的树木的果实等自然孳息的归属，有约定的依约定；没有约定的，居住权人有权亲自收取或使人收取并取得所有权，而对于未收取的未与树木分离的果实，则仍归房屋所有人所有。(3)必要的改良和修缮权。基于正常使用房屋、满足生活的需要，居住权人可以对房屋进行必要的改良和修缮，如装修房屋、增设辅助设备等，这样也有利于房屋效用的发挥。应当注意的是，“居住权人虽有权对房屋进行必要的改良和修缮，但是不得对房屋作重大的结构性改变”，㈣除非另有约定或经所有权人同意。对于房屋的必要改良和修缮费用的负担问题，笔者认为，有约定的依约定；没有约定的，应当由居住权人负担比较合理。一方面，此种必要的改良和修缮是居住权人为自己的利益而为的，所有权人多未能受益；另一方面，由于居住权对于所有权的限制，就需要平衡居住权人和所有权人的利益，不可使所有权人负担过重。(4)优先购买权。优先购买权应当由法律明确作出规定，而不能由当事人自由创设。从居住权的性质、立法目的等法理上及现实生活客观要求来分析。物权法应当赋予居住权人在出卖房屋时享有优先购买权。㈣物权法应当规定，房屋所有人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知居住权人，在同等条件下，居住权人有优先于第三人购买该房屋的权利。合理的通知期限可以参照《民通意见》第118条而规定，所有人出卖房屋，应当提前三个月通知居住权人。居住权人在同等条件下享有优先购买权。若所有人未在合理期限内通知居住权人而出卖房屋，侵害了居住权人优先购买权的，居住权人有权请求出卖人承担赔偿责任，但所有人与第三人签订的房屋买卖合同的效力不受影响，居住权人的居住权利亦不受影响。承租人的优先购买权与共有人的优先购买权都属于房屋出卖时法律规定的优先购买权，若与居住权人的优先购买权冲突，在同等条件下，居住权人的优先购买权效力优于承租人的优先购买权，但次于房屋共有人的优先购买权。

2.居住权人的义务。(1)合理使用义务。居住权人应当尽善良管理人的注意义务。按照正常的使用方式合理利用房屋及附属设施。居住权人对于房屋的使用应当以居住和生活为目的，不得擅自改变房屋的用途。不得将房屋用于从事生产和经营活动，不得从事任何有害于房屋的行为。如前文所述，基于正常使用房屋、满足生活的需要，居住权人可以对房屋进行必要的改良和修缮，如对房屋进行装修、增设辅助设备等，但是不得任意改装和改建房屋、改变房屋的结构。这主要是从保护房屋所有权人利益角度考虑的，保证所有权人能够在居住权消灭后圆满的取回原房屋。当然如果当事人双方有约定的或所有权人同意的除外。(2)制作财产清单和提供适当担保义务。基于特定的立法目的，居住权原则上侧重居住权人利益的保护，而居住权人并非所有权人，同时房屋也处于居住权人的控制之下，因此所有权人之利益有保护不周之虞。为保护所有权人的利益、平衡双方的利益、避免纠纷，在居住权设定时，居住权人应当负有编制房屋清单并承担编制费用的义务。当居住权人的行为可能危害所有权人的利益时，所有权人可以要求居住权人提供适当担保，居住权人应当履行担保义务。居住权拒绝履行担保义务的，所有权人可请求法院判令居住权人的中止有关行为或提供担保。前文所述的欧陆各国立法例中，亦有制作财产清单与提供担保义务的详细的规定。笔者认为，为进一步平衡双方当事人的利益，对于居住权人的行为可能危害所有权人利益的事实，所有权人应当承担举证责任。(3)负担必要和日常费用义务。所谓必要和日常的费用，是指维护和管理房屋所支出的一般费用。包括必要的修缮费用以及物业管理费用等。在罗马法上，此类费用包括必要的维修费、修缮费与赋税，不包括大修费。在法、德等民法上亦有相似的规定。笔者认为，由于居住权人实际控领和占有房屋，能够更好的管理和利用房屋，同时享有特殊的利益，所以对于房屋的必要和日常费用的负担问题，应当由居住权人负担，当然当事人间另有约定的除外。反之，对于重大维修费用，有约定的依约定；没有约定的，则应当由所有权人承担。但是，如果此重大维修费用的产生是因为居住权人未履行正常的修缮义务所引起的。则仍应当由居住权人负担，殆无疑义。此外，在房屋需要大修时，居住权人应当及时通知所有权人。而所有权人拒绝修缮或者拖延修缮的，居住权人可自行修缮并可要求其偿还修缮费用。若居住权人仅对部分房屋享有专用权的，对于房屋的必要和日常费用，居住权人与所有权人可按比例承担。(4)返还房屋义务。在居住权存续期间。居住权人应当合理使用房屋及其附属设施，应当保持房屋的原有状态。在居住权消灭后，居住权人应当及时返还房屋及其附属物于所有权人。若居住权因居住权人的死亡而消灭，则居住权人的继承人有返还的义务。对于非因合理正常的使用而导致房屋毁损灭失、不能返还的，居住权人应当承担损害赔偿的义务。对于在正常情况下使用房屋而产生的折旧及损坏，居住权人不负返还的义务，也不承担损害赔偿的责任。

责任编辑王友海