商业地产泡沫袭来

李好

2012年7月11日下午3点，北京21世纪地产亦庄店店长小娟边吃中饭边告诉记者：“生意好是好，但我们的日子不好过。”受益于二手房交易市场的回暖，3月份以来这家中介的交易量开始回升。不过，与此同时，这间不到100平方米的店面，每平方米/每天的租金上涨了8元，这意味着年租金上涨了将近30万元。小娟说还有比她更郁闷的：“我们其他开在市中心分店的租金涨得更厉害，我们算是涨得很少的。”

这只是住宅地产和商业地产近况的一个缩影。从2010年开始的“史上最猛烈的宏观调控”，让住宅市场降至冰点，商业地产成为了房地产企业的救命稻草和资金转移的大通道，猛涨的店面和写字楼租金让全国大大小小的房企不约而同地选择了加大力度开发商业地产。一些二线城市如长春，在建和计划施工的综合体项目达到了四十余个。但是，由于竞争激烈，一些耗资巨大的项目出现招商困难，并陆续推迟开业。

商业地产进入泡沫时代了吗？

繁荣背后的冷清

商业地产的供过于求不是新鲜事。早在2009年初，几乎所有地产机构的数据都认为北京、上海等一线城市的商业地产超过了需求量。随着经济的复苏，一线城市的商业地产特别是写字楼的空置率已经基本得到解决，今年4月，商业地产咨询机构世邦魏理仕发布报告称，北京的商业地产空置率将继续下降。

风险在向二、三线城市转移。那里是商业地产投资最为火热的地区，在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积将直追香港、上海。成都在建的商业地产项目高达104个，未来两年内还将有1000万平方米以上的项目投放。地方政府在进行新区建设时往往超前规划，要求兴建与当地消费水平不对等的大型商场、写字楼与星级酒店，大规模上马类似项目直接导致供给过剩风险。曾任职于万科商业管理公司的邝盛告诉记者，开发商经常不是选址而是被选址，政府说就这几块地你要不要，不要还有别人要。有些开发商稀里糊涂地就拿了地，不知道消费人群是谁，也不知道能招来多少商家。

万达董事长王健林公开表示，对目前中国商业地产的前景感到担忧，因其并非在一个合理的速度下发展，而是住宅被调控了以后一拥而上。中坤集团董事长黄怒波也表达了相同的看法：“轻易进入商业房地产，是件很危险的事情。住宅市场如果不好，可以打折出售，因为其存在居住价值。商业地产却不同，即便盖的房子和万达集团一模一样，没有经营能力，一切就等于零。”

既是天堂，也是炼狱

商业地产向来是埋没英雄的地方。

这是个看上去前景无限的行业。大背景是中国的城市发展飞速，200万人口以上的大城市数量激增，对商业地产的需求形成跳跃式增长。此外，与住宅不同，商业地产被政府认为是中国新型经济的载体，经济链条中的重要组成部分，没有任何政策调控的风险，更不存在限购。不过，那些冒失闯到商业地产里的新玩家或许会发现，在这里赚钱，比住宅地产更困难。

商业地产有着比住宅地产更复杂的操作流程，涉及政府、投资人、运营商、零售商、商家、消费者，从选择、建筑设计、招商、运营、后续服务支撑，都需要专业的团队。与住宅相比，商业地产投资回报周期更长，对资金更渴求。在信贷方面，商业地产的待遇远不如住宅，贷款额度最高五成，期限最多10年，而住宅分别为七成和30年。这表示商业地产的开发商必须有更高的资金自由比例，否则可能对公司运营造成致命冲击。首创集团董事长刘晓光就曾公开告诫商业地产商，“最重要的是资金”。

此外，商业地产讲究的是长期回报，不仅是拼资本，更要拼持久力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。邝盛向记者解释，住宅开发商习惯于短期投入，赚快钱，迅速回笼资金，“盖了卖、卖了走”，难以真正花心思运营一个项目。“商业地产里最著名的案例是上海的恒隆广场，从开始到结果花了10年时间，投资回报率百分之四十几，没有几个公司能比得了。但它前7年投资回报率是负的，现金流付银行利息都不够。想赚几个快钱就撤的公司根本做不了商业地产。”

商业地产的特殊性还在于从一开始就要自觉纳入城市的整体规划中，以确保商业资源的合理分布。同时，地产商还要学会避免开发同质化，提前与需求市场对接，而不是边开发、边招商，甚至是先开发、后招商。

住宅开发商们，能否顺应商业的运行规律，以长远的眼光开发、运营商业项目？

以万科为例，邝盛透露，关于是否发展商业地产一度是万科内部王石和郁亮的分歧。2009年前，万科内部多次统一思想，将公司战略定位为专注于住宅地产。在公众场合，郁亮也多次强调，公司没有进军商业地产的计划。从2010年开始，由于面临住宅用地供应减少，公司的口风开始出现了改变。从1997年之后就没碰过商业地产的万科开始从社区商业入手布局。当年年底，深圳万科商业管理公司低调成立，对商业项目进行经营管理，此外还有营运、推广、物流等服务部门支持商业项目。2011年，万科公布了商业地产发展策略，并开始拿一些纯商业地块。公开资料显示，万科在商业地产的投入已经超过200亿元。

万科的成功之处在于将住宅专业化、标准化以及把资产周转率做到极致，这种专一的商业模式，成就了万科前面10年的稳坐泰山。“纯粹的住宅将不再是建筑的主流，取而代之的是城市综合体。”这句话出自万科2010年年初发布的财报。两年过去了，这家巨头成为了商业地产界的“小学生”，开始重新学习商业地产里的规则。

不过泡沫开始涌现，万科没有多少试错的机会了。