当前房地产抵押物存在的风险及建议

王文彬

银行信贷业务中，房地产抵押物是重要的第二还款来源保障，是银行信贷资产安全的重要保障。房地产抵押贷款已成为现行大多数银行所采用的主要贷款方式。然而在实际操作中，却往往因各种不确定因素而使银行信贷资产存在较大的风险隐患。因此，一要高度关注第一还款来源，加强对借款人偿付能力的分析。由于市场竞争的激烈，银行为了营销客户，拓展市场，往往注重借款人的第二还款来源保障，简单地把借款人提供的房地产抵押物评估价值进行相应折扣后马上提供借款，却忽视对借款人偿付能力的分析，从而粉末倒置。所以首先应高度关注借款人的第一还款来源状况，对借款人的偿付能力进行细致详细分析，再结合第二还款来源即抵押物状况分析，从而进行相应额度的贷款发放。二要高度关注借款人的人品及信用状况，作为信贷准入的调查基础。借款人的人品在传统意义上主要是关注借款人是否具备黄、赌、毒等各种不良习性，但随着时代的发展目前银行还要关注借款人是否涉及非法集资、金融掮客、高息民间借款、偷税漏税等不良行为，并以此作为信贷准入的调查基础。三要做好抵押物评估精细化管理，实行分层服务。银行在办理抵押贷款时，可能会简单取评估价值最大值，再根据相应折扣对借款人进行信贷支持，这样容易造成借款人偿付能力与借款余额不相符现象，从而引发信贷风险。所以应对抵押物评估进行精细化管理，实行有效分层服务。四要高度关注两证不全的房地产抵押物，充分了解其中的原因。目前，很多抵押物是多年临时土地证无法转换或者有土地证却无法办理房产证等现像，所以银行应对这些抵挡物进行深入了解，及时梳理。对于存在影响银行处置风险的抵押物,银行应及时退出。

（作者单位：农行浙江温岭市支行 浙江温岭 317500）

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