让保障性住房更有吸引力

陈建

保障性住房建设既是民生问题，也是关系本市创新驱动、转型发展的综合性问题，具有相当的复杂性和艰巨性。最近，市人大城建环保委围绕本市保障性住房建设专题开展了为期一个月的调研。7月25日，市十三届人大常委第三十五次会议又对保障性住房建设情况进行了专题审议。保障性住房建设的四大关注点渐渐浮出水面。

把握保障性住房的建设进度和规模

大型居住社区项目大多选址偏远，周边缺乏产业支撑，各类配套设施的建设和完善也需要一定时间。入住者多为中低收入人群，通勤时间、交通成本的增加，以及生活上的不便，使得大型居住社区的入住率不容乐观。与本市较为成熟的房屋租赁市场相比，公共租赁房所处位置、所需的租金缺乏优势，也难以将租赁人群吸引到大型居住社区。以某基地今年5月统计的居民入住情况为例，计划供应住房8751套，实际领房6785套，入住4325套，不足一半；其中出租1610套。实际居住人数中，40%为外来人员。

“应该以需求为导向，决定保障性住房的建设进度和规模”，这是张载养、袁以星等市人大常委会委员不约而同的呼声。张载养委员分析，“所谓的需求”有的是被购房热“放大”的，有的是被行政指令“压大”的，因此有必要对各类保障性住房政策受惠群体的可支配收入水平、需求层次结构、住房消费心理等加强实证分析研究，根据不同类型供应对象的不同需求确定保障形式，从源头上保证保障性住房建设的进度、规模与总体需求相匹配。

有委员建议，保障性住房的房源可以更加多元化。如公共租赁房选址要尽可能满足上班族的需求，不要过于偏远。可以借鉴外省市经验，探索社会化收储方式，开拓公共租赁房的房源。还要做好保障性住房建设与经济发展、产业布局、城市交通、人口规模等相关规划的配套衔接，进一步深化产城结合，加强产业配套，依托产业解决就业问题，重点就产业培育、劳动力吸纳、引进地区级商业中心等提出具体的对策方案，使居民真正实现安居乐业。

加强大型居住社区的社会管理和配套服务

根据大型居住社区的规模及规划导入人口，建设大型居住社区相当于建设一个新城，如惠南新城（民乐社区）规划用地6.04平方公里，规划导入人口16.2万人。人口可以一下子就导入，但加强社区行政管理和公共服务资源配置却需要一个过程。表现为：

现有社会管理体制架构有待完善，管理能力有待提高。虽然上海提出了采用“镇管社区”的体制架构，但镇域面积大、管理力量分散，原先用于管理农村和农民的组织机构，一下子接管大型居住社区引入的大量城市居民，管理能力和力量难以较快提升到中心城区水平，而管理成本将成倍提高。

配套建设滞后仍是突出矛盾，需要加快推进。如，有的区三轮大型居住社区8个基地的市政、公建配套未建项目比例高达近80%，造成小孩入托、学生上学、老人看病等问题较为突出；有的区规划配建的商业设施，除了部分菜场已交付使用外，其他配套设施相对滞后，入住居民的日常生活需求难以得到保障。

物业管理方面的问题逐渐显现，不容忽视。大型居住社区业主自我管理意识不强，乱扔垃圾、毁绿种菜、饲养家畜家禽、损坏公共设施设备等不文明行为屡有发生，且难以纠正；加上物业费收缴率低，有的小区物业管理费收缴率只有49%，也严重影响了物业服务企业管理的积极性。

市人大常委会副主任胡延照指出：“保障性住房建设应是全流程的建设，要在源头上抓合理选址，在建设过程中抓工程质量，在居民入住后抓社会管理。”有常委会组成人员建议，要在总结经验的基础上，对大型居住社区管理的机构设置、人员配置、工作经费等作出明确的规定，高度重视并认真落实配套设施建设的有关政策、资金，确保同步建设、同步投入试用，入住居民急需的配套项目一定要优先保证。还要强化物业管理法规政策的宣传，提升业主自主管理的主动性和积极性，加强对大型居住社区业主大会、业主委员会的组建及日常运作的指导监督，加大对物业服务企业的监管力度，推动大型居住社区物业管理服务顺利开展。

切实缓解保障性住房建设的资金和成本压力

目前保障性住房建设各方都反映资金和成本的压力较大，要求缓解压力的呼声强烈。

市级到位补贴与区级实际支出差距较大。如目前有的镇已完成整个动迁量的86.5%，应到位资金约93亿元，但实际到位仅39.15亿元。有的镇外配套市级补贴资金不足项目总投资额的1/7；某大型居住社区根据异地安置房源每平方米给予300元一次性补贴的结算办法，可以得到结算资金共3.18亿元，两年来仅到位8412万元。又由于大型居住社区周边有的商品房基地拿地较早，土地成本较低，一些早期启动的大型居住社区建设开工地块往往是边动迁边建设，没做到净地出让，带来了工程推进缓慢、建设成本上升等后遗症。大型居住社区市政配套费用由建设单位包干，市政配套的费用都计入成本等因素，使得保障性住房与周边商品房相比也缺乏价格优势，也增加了保障性住房建设的成本压力。

此外，一方面，国有银行严格控制对房地产开发的贷款规模，对保障性住房建设也不例外；另一方面，商业银行考虑利益回报因素，难以给予保障性住房建设项目较大优惠，使得融资难成为政府和建设单位的共同难题。

常委会组成人员建议，在今后的工作中，要掌握保障性住房建设总体性和阶段性的资金需求，加强资金统筹，用好有限资源，使其发挥出最大的效益。要给予人口导入区更多的财力和政策支持，加大对人口导入区转移支付的力度和可持续性，根据导入人口数量，对导入区增加的社会管理、服务成本进行核算。根据不同地段和周边成熟程度，科学确定土地出让价格，合理分担市政公建配套建设费用。进一步扩大融资渠道，鼓励社会资本进入保障性住房资金渠道。

把保障性住房建设的相关政策落到实处

保障性住房建设涉及两级政府、多个部门，条线之间、条块之间需要信息及时互通，工作协同并进，推进中出现的问题需要强有力的协调机制加以解决。目前，不同程度地存在协调不够及时、各方面尚未形成整体合力、遇到难题难以迅速化解的问题。

同时，政府出台了许多相关政策，一些政策在操作中也需要加强统筹协调，进一步推进落实。如，在有些仓储用地、办公用地、绿化用地、集体土地上建设保障性住房必须进行控制性详细规划调整和规划参数调整，而相关调整尚未完全做到同步跟进，延缓了“退二进三”项目的实施。又如，动迁房基地建成后面临住房难以快速配售、增加了建设与资金压力的问题，这一问题单靠区政府难以解决，需要市级层面统筹解决。

常委会组成人员建议，市级部门要积极回应区、县政府和建设单位的需求，统筹考虑制度设计，完善细化各项政策，加强各类标准的衔接，确保各项政策措施落到实处。要进一步发挥大型居住社区建设推进办公室的作用，加大工作协调力度，各方面形成合力，着力解决保障性住房建设中的难点问题。要有力推进保障性住房配售等工作，及时落实有关政策，调动建设单位的积极性。