掘金海外 中国房企暗潮汹涌

毛丽冰

尽管在今年5月还言之凿凿“国际化是万科需要思考的长期发展方向之一”，并宣布于年内在香港成立海外事业部，但是，时隔三个月再接受《经济》记者采访时，万科相关发言人却一再强调“我们没有任何海外投资计划”。此景在万通同样上演，当传出“有意投资旧金山19号码头项目”的消息后，万通控股相关负责人立马表示“公司人员跟高管专门沟通过此事，但是他们都称不知情”。万通地产董秘程晓曦也称，“这是万通控股的事情，跟万通地产没有关系”。

近两年，在国内加紧对地产市场的调控和海外市场对于资本强烈需求的背景下，越来越多的国内房企已将掘金目光转向海外。再加上国家多部委密集出台鼓励国内企业海外投资的文件，尤其是鼓励民营企业到海外发展，也表示出国家对于企业海外投资战略的支持。但是，不少企业却对自己的海外投资意向讳莫如深，直到投资成功或者媒体曝光才公诸于世。如此隐藏，暗潮涌动之间，中国企业的海外淘金路胜算几何？企业海外投资竞争难道已进入白热化阶段？

加快步伐“走出去”

毋庸置疑，中国已成为世界最大的外国投资者之一。8月初，安永在华公布的《冲出亚洲》调查报告显示，中国对外直接投资连年增长，今年上半年达到289.2亿美元，房地产行业成为中国对外投资的第三大行业，资源和金融紧随其后。

中坤集团董事长黄怒波“冰岛购地事件”一石激起千层浪。去年计划投资880万美元购置冰岛一块300平方公里的土地遭冰岛内政部拒绝后，中坤集团将投资计划从购买改为租借，目前已取得实质性进展。2011年，中国房企海外投资地产由此引发公众关注。

其实，这并不是海外投资地产的开端。早在五年前，中国楼市处于上升阶段时，便已有房企悄然出海。万通就曾试图投资纽约世贸中心一号塔项目，几经辗转后，终于在2010年3月份签订合约，租下1号楼的64层到69层，建筑面积约2万平方米，租期20年，定名为“中国中心”，涉及金额约7000万美元。此外，大多企业的投资计划铩羽而归，中国房企全球布局的第一次萌芽就这样悄无声息地结束了。

近年来，多家知名房企再度出击。三年前，在国内房地产最火热的时候，颐和地产就开始奔赴各国寻找适合的项目，最终将处女地选择落户在澳大利亚。据了解，很多年前，当颐和地产董事长何建梁还是一名海员时，他就已考察过全球100多个国家的旅游地产项目，积累经验。“选择澳洲，因为它是全球政治经济比较稳定的国家，也是全球唯一一个房地产供不应求的国家，而且房价低、汇率低、利率低。”颐和地产海外项目部总监刘伟指出。今年年初，颐合澳洲项目已在国内发售。

到2011年，企业更加紧“走出去”的步伐。当中引人注目的当属碧桂园最近频繁在马来西亚的投资。2011年年初，碧桂园刚刚与大马置地接洽上，到了年底，两家已联手组成合营公司，宣布共同开拓马来西亚的住宅及商业物业。2011年底，碧桂园在马来西亚雪兰莪州的双文丹和士毛月打造两个大型综合性别墅项目的消息刚刚披露，一年后，其首个马来西亚项目即将正式对外出售。有消息透露，碧桂园在马来西亚的第二个项目近日已经签约确定，据悉，与首个项目一样，碧桂园还是从大马置地手中获得了55%的股权，并与该公司进行合作开发，项目定位是大型综合性别墅项目。碧桂园在雪兰莪州士毛月的第三个项目也在谈判中。

此外，万达与中国泛海控股集团斥资30亿美元投资俄罗斯大型综合项目，光耀集团也已启动在韩国的中国城项目，绿地集团投资韩国济州国际自由城市建设的项目已经签约……

“如果说本世纪初那波算是萌芽、尝试，现在算是开始大胆行动了。”中国房地产及住宅研究会副会长、秘书长顾云昌为本轮房企出海定调。

中国海外投资研究院张耀寰博士指出，尤其从2010年开始，政府加紧房地产调控，国内企业逐渐多元化，以及人民币走强，很多企业到海外去投资，海外市场很大，至少是国内目前市场的两三倍，“大部分地产商都认为，以后在国内投资地产的机会不大，地产商不可能再过以前的好日子了，要想继续发展，必须‘走出去”。

万科董事长王石甚至在2010年初的一个公开场合上就预测，未来五年，全球前十位的开发商都将来自中国。

海外优良投资环境和利润驱动

除了国内调控政策不放松间接驱使房地产商转向海外的因素之外，张耀寰指出，海外市场很大、投资环境总体比较好，目前也是地产商出海的最好时机。中国目前有超过3.3亿美元的外汇储备，欧美国家正面临经济危机，亟须国外资金的注入。

投资海外地产主要有两种情况，张耀寰介绍，一种是高风险高收益的地区，一般在法制不太健全的国家，比如非洲国家，容易出风险，如果政局变化，投资就化为乌有了，但这些国家同样是机会最多的地方。中信集团在安哥拉投资一个大概35亿美元的住宅项目，占地8.8平方公里，建成500多栋20层以上的住宅楼，包括道路、商店、学校、邮局、教堂，各种供水系统等设施。其在非洲的战略意义和长远影响不言而喻。第二种是发达的欧美国家，首先要进入的难度就比较大，但一旦进入这些民主法治比较健全的成熟市场，资产就非常安全、稳定。张耀寰指出，投资环境比较好的包括韩国济州岛、迪拜、澳大利亚、美国等发达国家。投资效果比较好的，主要在澳大利亚、韩国、马来西亚、菲律宾、美国、非洲以及东南亚国家。比如迪拜，当地已经有一个投资10亿美元的“中国龙城”，现在在建投资4亿美元的“中国凤城”。因为很多有钱人去迪拜消费，迪拜也鼓励全世界的商人去开发，中国商人看中这一点纷纷去投资，“中国城”里主要销售中国商品。

好的投资环境带来的巨大利润是中国商人“走出去”的更大动力。“主要原因还是利润驱动。房地产投资在境外的资源配置效率很高，利润空间也相对较高。”高纬环球董事董韶川指出。

据透露，光耀集团在韩国济州岛项目中就节省了一笔不菲的开发成本——土地款。而这自然降低了产品成本，转化为更高的利润。此外，知情人士指出，“这块地是永久土地所有权，也没有开发期限”。

除此之外，中国海外投资公司董事长郑帅告诉《经济》记者，房企去海外投资还面临比较好的融资环境。其中，一方面是融资成本，国内的开发贷受到限制，而且从银行贷款的利息通常在7%以上，而在海外市场贷款利息多为4%～5%。另一方面是资本金，房地产企业在中国投资至少需要30%的资本金，而在境外只需15%左右。

投资有风险 进入需谨慎

投资海外房地产并非都一帆风顺，张耀寰指出，中国企业出去投资的成功率目前只有三分之一左右。他指出，曾经有企业不了解新加坡国情，在那里投资，就惨败而归。“很多企业在海外投资，都是很无知的”。

在中国人民大学为企业家讲解海外投资课程的张耀寰认为，中国企业家海外投资的知识欠缺表现在对当地政治、法律、社会、风俗等国情不了解，“他们还没准备好就盲目投资，导致失败率比较高”。部分企业家去到海外，还依然用中国模式进行经营，还有一部分只是想着挣钱，没有做企业该尽的社会责任。张耀寰指出，欧美发达国家的商人做企业，他们的企业文化中就很强调对社会负责，回报社会，“而我们国内民营企业家比较缺乏这个意识，出去就是为了赚钱”。

另外，尽管欧洲国家非常需要国外资金的注入，但是他们对于中国经济的扩张，以及大量中国人的到来又感觉到恐慌。张耀寰说，“他们在情感上不能接受，也不理解”，所以中国投资方和这些国家的民众目前处于一个胶着的博弈状态。这也是中国海外投资遇到的最大困难之一，“只有等时间长了，那些民众就逐渐接受了”。黄怒波投资冰岛，几经周折，从买地变成租地，就很好地说明了这一点。

看到风险和困难，有专家认为投资海外房地产前景并没有那么乐观。全国政协委员、国务院发展研究中心对外经济研究部原部长张小济指出，没有一个国家的房地产企业在海外能够大规模发展。过去10年，我国非制造业外资增加的比重，很大一块就是进入房地产行业的外资。张小济认为，按照以往经验，中国的房地产企业想进入其他国家，并以在国内这种地产开发模式赚钱，根本是不可能的。因为它们的市场环境根本不一样，土地供给也不一样，不存在暴利的机会。“房地产企业走出去没有太大的发展空间，大量像中国式的住宅开发获利不太可能”。

从新闻界走向房地产策划界的上海荒岛房产工作室董事长许仰东跟大多数房地产商一样，看好未来的海外投资方向。他指出，随着世界经济一体化的进程，上海房企走出国门的各种条件会逐步成熟，投资决策体系、投资信息通路、运行人才等应该相对优先于其他地区。但是，他强调，着力关注有机会的海外房地产市场，利用中国散落投资商日益高涨的海外房地产投资热情和能量，谨慎介入海外房地产市场，是未来十年新的命题及挑战。