热钱下一站：美国房地产

卢西

8月初，刚从美国回来的一家私募股权基金主管合伙人郑晓东（化名）坐在《新财经》记者面前。他一脸疲惫，抱歉地向记者解释约访时间一再推迟的原因：“7月份跑了趟美国，花了一千多万美元去曼哈顿商业住宅区买了套高级公寓，我们那个公寓项目30%都是中国买家。”

在这个经济高速发展的时代，郑晓东无疑是处于金字塔顶尖的那一批富人，他们大多在改革开放初期第一批下海经商，现在大都四五十岁，面临“干不动”和“交班”的忧虑。

过去，源源不断的资本流入推高了中国的资产价格，人民币升值预期强烈，人们倾向于拿人民币资产。如今，他们开始担心投资的回报率和财富安全，纷纷把手中的人民币资产抛售，换成美元资产。

看淡国内经济前景

为何资本撤离中国？这背后的情况很复杂，郑晓东选择在此时投资美国资产的原因很简单，“看衰国内经济增长前景”。郑晓东一脸郑重地告诉记者：“一旦情况不好，立马撤。”

胡润百富榜创始人胡润的观点是，中国的富人正在寻求让自己的财富多样化，他观察到中国的企业家正在投资商业房地产和股票，并在房地产领域进行个人投资，主要是在美国和香港，他认为未来10年可能将继续保持这一趋势。

资金外流的部分原因或许可以归咎于中国企业家正在走向海外，跨境投资活动增多。今年浙江一位私人企业老板关闭了国内的工厂，转而投资加拿大一家上市公司，一位外资银行家给这位私企老板提供了咨询服务，他对《新财经》表示：“他在国内市场不好挣钱，相比而言，国外的经营环境和资产都比较便宜，有合适的利润空间和投资价值。”

上述人士告诉记者：“企业是哪个地方便宜、有利可图就去哪里，民营企业关闭潮早已有，而一些大的跨国企业也在撤离，背后的原因，比如投资环境恶化，人力、物流和隐形成本在上升，都在挑战企业利润。”

这位人士认为，过去中国经济依靠出口带动经济增长，很多企业卖的是海外市场，原本就是微利，一旦海外市场疲软，没有税收优势、产业无法成功升级，就只剩下关门一条路。如同多米诺骨牌一样，负面影响已经体现在今年上半年银行的财务表现上。

数据说明现实的险峻，中国银行业形势已经从年初的“暴利”走向“危险”境地。根据8月15日中国银监会公布的数据，中国内地商业银行第二季度不良贷款余额4564亿元人民币，按季增加182亿元。其间，不良贷款率维持首季0.9%，净息差按季收窄0.1％～2.7%。

在一些富人和企业家想办法把资金转移到海外的同时，一些境外投资者也正在将资金抽离中国。

今年3月至今，美国消费品巨头佳顿、卡特彼勒等世界500强企业将部分产品从中国代工企业撤走；福特汽车公司将1.2万个工作岗位从中国和墨西哥迁回美国；星巴克把陶瓷杯制造从中国撤回到美国中西部；7月18日，体育服装巨头阿迪达斯宣布关闭在华的唯一全资工厂。

郑晓东分析道：“现在避险需求明显，出于风险多元化控制的考虑，资金将会流入安全的环境。这不仅仅是中国一个国家面临的问题，现在资金都在从新兴市场流回美国。”

专家分析认为，中国过去经济高速增长主要得益于低廉的劳动力成本、强大的出口能力和源源不断的资金流入。“优势还在，只不过中国的这些优势正在逐渐消失。商家转移资产是为了控制风险，降低成本，使利润率不下降。”郑晓东说：“今年5%的企业撤走不做了，明年可能是10%，后年也许30%，到时你会发现突然某一天就到一个经济无法忍受的极限了。”

对美元需求强烈

外汇占款数额变动可窥见资金流动的方向性变化。外汇占款是衡量中国境外资本流入、流出的一个重要指标，流入内地的外汇会被卖给央行。

8月14日央行发布的数据显示，7月中国国内金融机构外汇占款余额较上月减少人民币38亿元，约合5.97亿美元。自从去年四季度起，中国外汇占款即告别月均2000多亿元的持续高增长时代，进入到低增长甚至负增长阶段。

《华尔街日报》的Tom Orlik发现，过去10个月，中资银行有5个月成为美元的净卖出方，在此期间，企业结汇数量仅达到人民币1450亿元，大大少于通过贸易顺差流入中国的外汇结余，相当于人民币9050亿元。有市场分析人士认为，外汇占款持续减少的背后，是因为一些外贸企业减少了与中资商业银行的结售汇活动。

衡量资本流入、流出的另一个指标是汇率变动。而在美元走强、人民币持续贬值的背后，是企业对中国经济前景忧虑的表现。中国外汇交易中心公布，2012年8月15日银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元对人民币6.3482，再创年内新低，贬值趋势持续。而刚刚过去的二季度，人民币对美元已经跌了0.88%，创下自1994年以来的贬值最大值。

分析公开数据可以看出，中国2011年的10月、11月和12月，2012年的1月、4月、5月和7月的资金流出尤为突出，引发市场对于国内经济和人民币国际化前景的忧虑。

花旗银行(Citibank)外汇策略师贺伟晟认为，随着人民币继续贬值，企业选择持有美元的这个趋势在未来几个月不会改变。尽管央行一直在外汇市场上抑制贬值趋势，但不少市场人士判断人民币对美元贬值还将持续。大唐电信集团总会计师接受《新财经》记者采访时表示，现在企业在海外市场都直接向银行贷美元，尽量不拿人民币，“美元在升值，企业当然更愿意拿着美元资产，大型的跨国企业对资金的管理尤其严格。”

“这是趋势性的变化，出口企业向来愿意拿预期升值的货币。”郑晓东担心信贷和房产泡沫可能即将到来，语气异常沉重的背后，是不愿意离开的真实愿望。“中国经济的问题很多，结构性难题恐怕短期内也不大可能解决。”

据了解，过去几年，中国市场还存在通过在远期市场上购买美元来提前锁定汇率，减少自己的风险敞口，在人民币升值的情况下，企业可以获得收益，而如今伴随人民币对美元贬值趋势的持续，这些交易存在极大的风险。

澳新银行大中华区首席经济师刘利刚认为，对于中国的政策决策者来说，如果放任市场交易，那么购买美元的交易肯定会大幅上升，这可能导致市场的恐慌情绪，并进一步推贬人民币。

近期，包括德意志银行、美银美林、摩根士丹利和巴克莱资本等国际投行纷纷下调了对中国经济增长预期。在这些投行看来，最新公布的各项宏观经济数据中，部分出现超预期下滑的态势，这给经济见底回升蒙上了一层阴影。

“据我了解，今年新增贷款没有起色，企业的贷款意愿偏低。”郑晓东分析道：“资本流出的影响很快就会显示出来。结售汇意愿降低意味着流入商业银行的资金在减少，这会影响市场的资金面，进一步影响企业的生存状况。”

配置房地产

美国房地产市场正在复苏，近日发布的美国“两房”二季度财报数据显示，房利美二季度赢利51亿美元，房地美赢利30.2亿美元，双双实现了连续3个季度赢利。这期间，离不开中国买家的积极贡献。

《新财经》记者注意到，资本外逃换美元资产的情况正在增多，而房地产正在成为中国资金投入的一大主要渠道。公开数据显示，自2007年以来，中国买家的比重正持续上升，2007年时中国买家比例仅为5%，落后于墨西哥、英国和加拿大，但截至2012年，该比例上升至11%，仅次于加拿大的24%。

2011年4月，招商银行的一份《2011中国私人财富报告》显示，中国千万富翁投资国内房地产的热情下降，房产投资降到13.7％，国内亿万富翁投资移民意愿强烈。而美国EB-5投资移民各种项目，使中国买家正在成为美国房地产市场的主力军。

8月5日下午，北京和中移民在北京银泰中心柏悦酒店三层宴会厅举办的投资移民美国说明会现场爆满，座无虚席。本刊记者晚到5分钟，就没有找到座位。和中移民资深顾问告诉记者，除了考虑到孩子教育的问题，现在很多上门的客户是出于资金安全角度的考虑，大家对经济前景和政治环境比较担心，所以也会来找中介，投资一些好项目移民出去。

据了解，近年来各种EB-5项目越来越多，几乎涵盖物业、酒店、基建、商业设施等所有领域，但以房地产项目居多。一家美国房屋中介公司顾问向记者透露，目前投资美国郊区一幢200～300平方米的别墅，也就7万美元，比国内便宜得多。

和中资深顾问说道：“我手头8个投资了美国房地产的客户又都选择了投资移民项目，单纯的买房子不如办理投资移民划算，我们现在重点推的赌城酒店项目已获整个酒店赌场的抵押担保。”

来自美国官方的数据也显示，截止到2012财年的第三季度，美国移民局共发放了4813份EB-5移民签证，其中中国内地以3710人占总数的77%，再创历史新高。

一位参加该投资移民咨询会的小企业老板告诉记者：“现在生意不好做，我卖了北京的一套房子，打算全家移民过去。”

郑晓东身边不少朋友也选择把资金投向美国，采访的当天晚上他还有一个饭局，据他描述，饭局中一个朋友要找他咨询投资美国房地产的相关问题，郑晓东说：“这哥们开的公司快撑不住，估计这两个月就得关门撤了。”

美国房产中介顾问则建议记者想清楚在哪儿投资更划算，毕竟美国独栋房地产价格相较金融危机前已经跌去1/3，“如果你不去住，还可以出租，租金不菲，不耽误你国内的生意。”

一位业内人士提醒道，虽然美国房地产类别的EB-5项目会用不动产作还款能力的担保，但投资仍有风险，毕竟美国的不动产政策乃至国情和中国都不同，如果在规定时间内项目亏损，或者没有创造出至少10个就业机会，投资就失败了。

事实上，像曼哈顿这样的商业区不动产价格还是比北京高。但是，即使投资项目有不动产做担保，美国乡村、城市近郊和偏远城市的不动产价值却偏低，因此，投资移民应谨慎选择房地产投资项目。