论公示制度在物业管理活动中的法律作用

郑伟

中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：

随着我国住房政策的不断完善以及商品房市场的不断扩大，物业管理越来越成为关系到老百姓的民生问题。为此，我国很多地区纷纷制定了适合本地区的地方性法规或地方规章。《贵州省物业管理条例》（以下简称《条例》）于2011年1月1日起施行，这成为贵州省调整物业管理活动的最高地方性法规，其重要性不言而喻。本文就该《条例》施行近二年来，适用公示制度存在的瘕疵，谈谈拙见，请各位专家学者批评指正。

《贵州省物业管理条例》在第九条规定：“建设单位应当将物业管理区域划分决定的内容在房屋销售现场公示。”第二十二条规定：“筹备组成员名单及基本情况应当自确定之日起3日内在物业管理区域内公示。”第二十四条规定：“前款规定：内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、专有部分面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。”第三十一条规定：“采用书面形式征求意见的，业主委员会应当将征求意见书送达业主，涉及表决事项的，征求意见书应当载明表决事项，由业主签收并按照业主大会议事规则的约定行使表决权。不能送达的，可以将征求意见书的内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置进行公示，由业主在公示期限内到公示指示地点行使表决权。书面征求意见的结果应当在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示，公示期限不得低于7日，业主有权查阅相关资料。”

但对于违反公示制度的不法行为却没有作出相应法律责任的规定，仅仅在第一百条规定：“（二）违反本条例第二十一条第二款、第二十三条，违反第五十条、第五十一条规定未备案以及违反第五十二条规定未公示的，责令限期改正，给予警告；逾期未改正的，处以5000元以上1万元以下罚款”即说明只有建设单位没有在房屋销售现场公示临时管理规约和前期物业服务合同，才产生违反公示制度的法律责任。而对于其余条款中违反公示制度的行为，不产生相应法律责任。笔者认为这种立法规定存在严重不足。其理由如下。

一、严重削弱公示制度的法律效力。

公示制度的特点就在于：（一）公开性，即让社会公众或服务对象知晓某项事项、规定和制度，以提高规定、制度制定方（发布方）的透明度。（二）周知性，即是说应将规定、制度明示发布在公众容易知道了解的信息渠道地方，如：登报、公共宣传栏，小区显著地方等，以便于广大公众得知，便于规定、制度的执行。（三）民主性，也就是说通过公示应让公众参与到规定、制度的讨论、制定中来，发挥民主集中的原则，以利于大多数公众接受执行。同时也增强规定、制度的监督力度。

由其特点可以看到，公示制度在社会生活中尤其在某些具体的规章制度制定执行中有着不可替代的作用。《条例》中多处明文规定公示制度的具体内容，既是对公示制度的法律确认，也是对公示制度的具体运用。而且还强调了公示制度是房开商、建设单位和物业服务企业的法定强制性义务。但是，对于违反这些法定义务，该如何进行处理，《条例》就没有作出规定。没有规定，也就意味着房开商、建设单位和物业服务企业不进行公示，将不产生法律责任，或者不知道将怎样去追究其法律责任。这必然会造成公示制度执行力的削弱。从法理上看，任何规范完整的法律规范，都应包含“假定、处理和制裁”三部分，可是《条例》中多个关于公示制度的法律规范，仅仅只有“假定、处理”部分，而无“制裁”内容，这不得不说是立法上的一大缺陷。当然也就极大削弱公示制度的法律效力。

二、免除了房开商和物业服务企业的法律责任。

从《条例》中关于公示制度的具体规定，可以看出，公示是房开商、建设单位和物业服务企业在进行物业的规划、建设、销售和物业管理等活动中某些具体事项的法定程序，同时也是法定强制性义务。既然是法定程序法定义务，对于房开商、建设单位和物业服务企业就必须执行这些程序规定，履行法定义务，不然将产生不利的法律后果（法律责任）。如没有进行公示，其规划、销售活动不合法，其规章制度不生效；没有进行公示，已经作用于服务对象的，其行为应撤销，恢复原状，已经造成损害的，还要赔偿损失。可是《条例》中，关于房开商、物业服务企业没有进行公示程序，没有履行公示义务，要承担何种法律责任，如何进行补救都没规定。这从立法上就免除了房开商和物业服务企业的法律责任，不利于行政主管部门的行政管理和业主的维权。同时也降低了《条例》的公信力和法律威慑力。

三、对于违反公示制度的法律责任内容规定单一。

对《条例》中第一百条关于“违反公示的，责令限期改正，给予警告；逾期未改正的，处以5000元以上1万元以下罚款”。从中可以看出，《条例》对于违反公示制度的，仅仅规定了行政责任，而没有确定民事责任。可是物业管理活动是典型的民事活动。首先，物业管理活动必须得到业主或者业主代表（业委会）的委托，才能进行。然后，物业服务企业在物业管理中，又要接受政府主管部门的行政监管。物业管理活动既涉及到行政关系，又涉及到民事关系。但在法律责任规定中，仅有行政责任，而无民事责任，显然是不完善的。最明显的后果就是违反公示制度，对业主造成损害，根据《条例》的规定，房开商和物业服务企业就不用承担赔偿责任，仅需限期改正，或得到警告。这当然对业主是不公正的。并且在行政责任中，也只规定了限期改正、警告和罚款，对于其它处罚措施都没有规定。这种规定内容单一，且处罚力度弱小，削弱了对违法者的威慑力。

因此，笔者认为对于违反公示制度的法律责任规定，在立法上应补充法律责任类型，不仅要有行政责任，更应突出民事责任，强调违法主体的民事赔偿责任，对于构成犯罪的，还应追究其刑事责任。在行政责任中，不仅要有限期改正，警告和罚款，还应加入“视情节轻重，降低物业管理企业资质等级或者注销其物业管理资质证书。”等其它责任。

综上所述，笔者认为《贵州省物业管理条例》规定了公示制度，立法上存在着不足之处，在物业服务活动中，难免会造成房开商、物业服务企业违反法定义务，从而损害广大业主的合法权益。为避免此现象之发生，笔者建议，《贵州省物业管理条例》施行后，应在出台的相关办法或补充解释中，进一步明确违反公示制度的责任的具体范围内容，并将执行公示制度的具体措施和程序更加详细化，条文化，以杜绝不必要的矛盾和纠纷的发生。