房地产企业可持续发展的思路及对策研究

陈燕

摘要：房地产企业的可持续发展过程中应该注重社会、资源和环境的协调发展， 本文的研究主要是从以下四个方面展开的：首先，分析了可持续发展研究背景及意义，并指出我国城市化面临的环境污染和资源浪费等主要问题；然后，在此基础上提出我国房地产企业可持续发展的思路；其次，分析了我国房地产企业可持续发展的对策，提出了五大解决措施; 最后，从可持续发展的原则出发，展望了我国房地产企业实现可持续发展的前景。

关键词：房地产企业 可持续发展 发展思路 发展对策

中图分类号：[F235.91]文献标识码：A 文章编号：

1.房地产企业可持续发展的研究背景及意义

近年来,我国城市化发展极为迅速,国际上有人将这个进程比喻为“急剧城市化的快车道”。目前,中国城市化步入了快速发展时期,城市化水平已经从1990年的18.%%提高到2002年的37%,预计到2010年和本世纪中叶,将分别达到45%和65%。

基于城市化的感召和诱惑,各地政府部门都在不约而同地制定各自的城市化发展战略目标,并把房地产业作为拉动经济增长和推动城市化进程的主要推动力。房地产企业在过去的几年里已发展成我国国民经济的支柱性产业，逐渐在我国经济中具有了基础性，主导性和基石性的作用，在如今的市场经济大潮中，担当了其它产业不可代替角色。

房地产企业于20世纪80年代末在我国全面兴起。房地产开发商也开始大面积屯地、大手笔造镇、大规模开发!未批先占、少批多占、越权批地、擅自改变土地用途现象比比皆是。但最终的结果几乎都是城市人口的快速增长、土地的过量开发和城市规模的不断扩大。然而,地球上的土地资源是有限的,我国的土地资源亦是十分有限，非常短缺,特别是人均耕地面积。据估计,在我国,近几年耕地由1949年得0.98 hm2减少到1998年得0.92亿hm2,人均耕地减少了59%,有的省份人均不足667m2，已低于国际上规定的534mZ(0.8亩)的国际警戒线。

目前,我国房地产企业发展总体上还是一个粗放型的“重复建设”,产业集约化程度低、科技贡献率低、劳动生产率低;建设技术落后、成本高、效益低、质量差;规划设计(特别是住宅小区)水平低,产品能耗大,建筑材料污染严重,耕地等土地面积在不断减少。同时,房地产企业粗放型的“重复建设”不仅耗费了大量的资源,而且加剧了环境的污染;高房价与低收入使得很多居民的住房条件没能得到改善和提高,加剧了社会矛盾……。目前房地产企业的这种发展模式,往往容易忽略了远景目标而只注重近期效益,在这种情况下,可持续发展问题显得尤为重要。

2.房地产企业可持续发展的研究内容

房地产企业可持续发展的研究背景、研究方法与框架、国内外研究现状；房地产开发企业可持续发展的内涵；房地产开发企业可持续发展的思路；房地产开发企业可持续发展的对策与思路。

2.1房地产开发企业可持续发展的内涵

发展体现的是效率,只有发展才能为解决生态等危机提供必须的物质基础,但发展是要求人们改变传统发展观的发展,即不仅要重视量的增长,更要追求质的提高;同时要改变传统的生产和消费模式,提高生产效率和倡导适度消费。这种发展的结果就是社会经济的健康增长,人们生活环境的改善、生活质量和生活水平的提高,即包括社会和经济的可持续发展。因此在满足需求的同时,必须有限制的因素。要遵循两个原则：1)协同发展原则2)公平性原则

2.2 房地产企业可持续发展的特征

这一特征包含了两个方面的内容。其一，企业要能够正确的确定自己的目标和长期发展战略，不但要担负起企业的社会责任，而且还要保持自身的生存和长远发展。其二，企业只有综合考虑社会、经济的发展环境，并且能够适应这些环境的变换，才能够保持长期的竞争优势、收获更多的利润及减少本身的经营风险。

3.房地产开发企业可持续发展的思路

企业可持续发展目的是要避免在可预见的将来由于效益下滑，投资项目失误，人才资源流失等因素致使企业丧失竞争能力甚至倒闭。房地产企业可持续发展的核心是使企业在不断的创新中提高其可操控性和灵活性，进一步实现发展的可持续性。

企业的核心竞争力是决定房地产企业可持续发展的关键要素，因此，企业必须以提高自身的核心竞争力为首要目标来实现持续稳定发展。所谓房地产企业的核心竞争力既是以企业的开发能力作为基础，通过对资金资源、土地资源和人力资源的把握，以及对营销策划能力、规划设计能力、创新能力的资源整合能力使企业在长期竞争中保持优势，对于房地产开发企业，可持续发展的主要思路可归纳为以下几个方面：

3.1．建立充足资金资源。资金资源是为企业可持续发展输送营养的“血液”，房地产业要实现可持续发展，就必须拥有自己的金融平台，开拓多元化的融资渠道，充分利用信托资金、房地产产业基金、企业债券、股市融资及私募融资等多种方式融资，不断提高融资能力和资本运作能力。

3.2．建立土地储备策略。土地资源是企业实现可持续发展的基础，土地资源是房地产开发的核心资源，企业生存与发展的必由之路就是通过不断扩大开发规模来获得总体利润的增长，而土地资源的不可移动性和不可再生性，使得储备足够的后备开发资源成为发展商应付强有力竞争对手的一种有效手段。

3.3．专业人力资源管理。人力资源是促进企业可持续发展的保证，通过对人力资源的开发和管理，建立和拥有一支稳定的、专业的、高素质的人才队伍，便成为企业宝贵的战略性资源。

3.4．建立专业运营能力。专业运营能力决定了战术层面落实企业的长远发展战略，主要体现在营销策划能力、规划设计能力、创新能力和资源整合能力等四个方面。

企业核心竞争力的培养一定要注意基础建设。我国的房地产市场势必趋向理性和成熟的趋势，在这个过程中，房地产市场逐步从卖方市场做出合理的转型，因此培养自己的核心竞争力，占据市场的优势地位，才能够有效促使我国房地产企业的可持续发展。

3.5. 建立科学的决策方法。房地产开发商风险管理手段和方法水平不够，缺乏有效的市场预测手段；市场供需两个方面研究不深入，尤其是对竞争对手的研究不够，就会出现经营风险，缺乏竞争力。房地产开发企业要实现可持续稳定发展应建立科学的决策方法。 4.房地产企业可持续发展的对策

在如今国家坚持宏观调控不动摇的条件下，企业应该合理的制定发展目标，结合资源的有效配置，确定企业的可持续发展战略。针对不同的房地产企业发展目标和企业资源，可制定如下发展对策。

4.1 专业化发展战略

房地产开发的过程中涉及到投资、规划设计、施工管理、营销管理等复杂的活动，由于这一过程的综合性和专业性，因此需要专业化的人员来操作。房地产企业应该酌情建立一个更加能适合当下形式经营的激励机制和约束机制，以应对房地产开发各个工作环节的要求。按照国际化标准的要求对房地产开发进行严格的管理，进行ISO国际标准化认证是我国房地产企业走向标准化的一个重要途径。

4.2差异化发展战略

尽管普通型住宅仍将成为我国房地产的主流，但是针对特定消费群体的其它形式的产品也会逐步增多。依据目前我们对房地产市场的了解，它将有以下几种发展趋势：

旅游休闲住宅；第二，廉租公寓；第三，大学生公寓。

4.3 房地产企业的品牌战略

随着国家调控政策的加强，人们对房地产市场的观望态度的持续，我国的房地产企业势必要经历很长一段时间的“寒冬”。但恰恰是这种空隙期间也给我过的许多房地产企业以喘息机会。众所周知，品牌是企业外在的脸面，因此加强品牌建设是企业在以后房地产市场的立足之本。如何才能在这喘息之际建立自己的品牌呢？现在我提出以下几点建议：

第一、消费者定位；第二、产品创新；第三、质量是品牌的生命；第四、服务理念的建设；第五、企业文化传播

4.4房地产企业的专业运营能力

（1）营销策划能力是一种导向行为，是一条基于市场需求之上的“纲”，贯穿于房地产定位、开发、销售、物业管理。换言之，营销策划是一种主动行为，它采用市场调研、分析、营销策略、销售技巧和控制措施来保证引导、开拓、扩大有效市场。

（2）规划设计能力是综合考虑人的因素、社会的因素、环境的因素和科技的因素，实现更适宜的规划居住小区，充分满足目标客户的需求。

（3）创新能力体现了企业对客户需求与外部环境的响应能力，随着人们的生活水平和居住水平的提高，人们对房地产商品的质量、功能会提出新的要求，这必然促进建筑、建材及相关一系列产业或部分产品科技含量的提高，同时产生更多的新技术、新产品，从而促成房地产行业的不断创新

（4）资源整合能力包括内部整合与外部整合，这两种整合能力的大小，也体现了企业核心竞争力的强弱。

5.结 语

国家坚持宏观调控不动摇和消费者普遍观望的局面下，我国的房地产行业应该借此契机树立自己的发展理念，建立长远持续发展战略，增强企业的环境适应能力。使企业在度过“寒冬”之后能够快速的适应新的市场环境。我们相信在不远的未来我国的房地产企业一定能够走上一个健康，合理的发展道路。