坚持房地产调控促进经济发展方式转变

■ 李玉鹏

（河南省产权交易中心，河南郑州 450003）

改革开放以来，我国经历了30多年的经济高增长，尤其最近十年房地产市场的高度繁荣，带动了钢铁、电力、水泥、建材、设计、装饰等60多个行业的发展，直接助推了国民经济的高速发展。随着我国社会人口结构趋于老龄化，劳动力优势不断弱化，资源快速消耗，原有的这种粗放型、高能耗、不可持续的经济增长模式必须予以改变，因此，中央强调要贯彻落实科学发展观，转变经济发展方式，要由不可持续向可持续转变；由粗放型向集约型转变；由出口拉动向出口、消费、投资协调发展转变；由技术引进型向 自主创新型转变。要实现这种战略性经济转型，必须改变房地产作为经济增长发动机的局面，因为房地产热和高房价不但延续了原有增长模式的弊端，还产生和催化了实体经济空心化、贫富差距扩大化、耕地面积减少、金融风险聚积等一系列问题。2010年中央果断地开始房地产宏观调控，出台了一系列的政策措施，比如，连续调高存款准备金率及基准利率，严格限制商业银行向房地产开发商发放贷款，同时各地加大保障房和廉租房建设，并出台了商品住宅限购令，限制投机资金炒房。一年来，房地产的宏观调控初见成效，北京、上海、深圳等一线城市和二线城市房价均有松动，开始小幅下降，同时房产成交量同比呈下降态势。

但是，房地产调控远非易事，自2011年底，部分城市开始试水，欲松动房地产限购政策，比如佛山、芜湖，甚至上海等地或以明修栈道、或以暗度陈仓等不同方式出台限购松绑措施，所幸这些行为均被叫停。然而地方政府仍不断打“擦边球”试图救楼市，5月份扬州市又出台了奖励购房政策，而这次在“稳增长”的背景下，却至今未被叫停，其他地方也陆续开始以刚需为名行救市之实。通过上述城市的案例中，不难看出，调控面临着巨大的阻力，而且阻力主要来自于地方政府。房地产发展有利于发展地方经济，拉动GDP，提升政绩，增加地方财政收入。众所周知，我国普遍存在土地财政问题，高房价导致土地成为竞相争夺的稀缺资源，从而快速推高了地价，直接增加了地方财政收入。根据2011年两会中财政部报告，2010年全国财政收入8.3万亿元，其中中央财政收入4.3万亿元，地方财政收入4万亿元，土地收入高达2.9万亿元。即便在经过一年多调控的2011年，全国的土地出让收入却仍高达3.15万亿元，土地收入成为地方政府不可或缺的重要财源。由于调控直接影响到了地方利益，因此地方政府与中央在不断博弈。

调控房地产虽然会减少地方财政收入、甚至放慢经济增速，但从宏观和长远来看，必须坚定不移地贯彻实施，否则宏观调控成效有可能毁于一旦，并且会严重阻碍和滞后经济发展方式转变。房地产的泡沫化发展与转变经济发展方式的矛盾主要体现在以下几方面：

1 炒房热已经严重抑制了实体经济发展和创新

国务院副总理张德江在今年两会中指出：脱离实体经济，过度地炒作资产，不仅会影响经济发展，扩大社会贫富差距，而且会增加经济金融风险和社会风险。1997年爆发的亚洲金融危机，2008年爆发的国际金融危机，2010年爆发的欧债危机，很大程度上都是虚拟泡沫破裂，实体经济空心化的结果。从衡量投资项目优劣的角度看，房地产符合投资风险低、回收期短、回报率高等各项指标，因此不但吸引了大量的社会投机资金，也使大量实体经济和制造业的资金闻腥而至。有媒体统计资料显示，约130家央企中有70%左右曾涉足房地产，其中国务院国资委只确定了十几家的经营主业是地产，其他央企的主业均与地产无涉，但也想尽办法以旗下地产公司参与房地产市场的争夺，导致地王频出。2012年6月21日据中国证券网报道，上海浦东一世博地块被中国黄金集团公司以8.4033亿元底价摘得，折合楼板价1.94万元/平方米。社科院曾发布报告称，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司（含房地产业上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的六成。

房地产及其相关产业的赚钱效应，对投资者具有无与伦比的吸引力，不但挤压了资金对其他行业和实体经济的投入，还在很大程度上抑制了企业创新。大型国有企业和上市公司由于其在市场上往往处于垄断或优势地位，而且还能发行股票融资，具备天然的资金优势，即使不创新，仅炒房地产也能获得丰厚的利润。相比之下，搞创新投入大、风险大、周期长，面对这两种情况，拥有雄厚资本、肩负技术创新责任的国有企业和上市公司自然愿意选择前者，因此普遍缺乏创新的动力。与央企、上市公司这些占尽优势资源的巨无霸相比，广大的中小型企业基本是在竞争的夹缝中生存，既缺乏技术，又缺乏资金，虽然有创新的欲望，但难以获得资金和技术的支持，有的还面临生存压力，无法成为技术创新的主力。增强自主创新能力是转变经济发展方式的基本动力，企业创新不足会严重制约经济发展方式的转变。因此只有坚持房地产调控，才可以挤压泡沫，促使大量的炒作和投机资金撤出房地产，才能为实体经济、新兴战略性产业发展和创新引进资金提供条件。

2 房地产助推了通货膨胀

由于房价、地价的不断上涨，推动了企业经营成本上升，终端产品和服务价格随之水涨船高，致使居民生活成本和社会成本上升，造成成本推动型通货膨胀。另一方面，房地产市场巨额的按揭贷款，加快了货币发行，随着房价的高涨，我国的货币发行量随之快速增加。根据中国人民银行数据，2002年末广义货币供应量M2仅为18.3万亿人民币，而到2011年末，广义货币供应量M2为85.1万亿人民币。我国现在的货币供应量已居世界首位。货币学派认为，货币供应量超出需求量才是通货膨胀的总根源，货币超发，必然导致货币贬值和物价上涨。而通货膨胀是转变经济发展方式的大敌，因为创新型、环保型、基础研究、新材料和新能源等产业本就具有投入大、周期长、风险大等特点，在通胀中，这些特性被剧烈放大，使其成本快速大幅上升，而利润不断缩水、贬值，难以健康发展。

3 房地产阻碍了经济结构调整

长期以来，我国经济结构失调，在“三驾马车”对经济增长的贡献中，是以投资和出口为主，消费占比最低。随着美国次贷危机爆发以及欧债危机愈演愈烈，美欧两大市场萎靡，出口的贡献率近年大幅下滑，而消费不足的“短腿”始终得不到有效的弥补，在这种情况下，要稳定经济增长，只有进一步提高投资，但大规模的投资又会出现重复建设、产能过剩和地方债务沉重等一系列问题。中央对此有着清醒的认识，把经济结构调整作为经济发展方式转变的一项重要内容，明确指出要实施内外需均衡发展战略，坚持扩大内需的方针，积极扩大消费需求，着力提高投资效益的同时，努力稳定出口，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。2008年国务院副总理李克强在天津考察时强调“扩大内需是推动经济发展的基本立足点，是应对国际形势变化的迫切需要”。目前的现状是，畸高的房价严重透支了居民财富，挤压了内需。而要拉动居民消费，必须调控房地产，把房价降到合理价位，把被高房价吞噬掉的购买力释放出来，使人们能够卸下沉重的房贷负担，有钱消费，敢于消费，从而迅速启动内需。

温家宝总理在今年人大记者招待会中明确指出房价还远远没有回到合理价位，说明房地产宏观调控仍任重道远。尤其今年国际经济形势错综复杂，上半年我国经济增速放缓，党中央和国务院提出要把稳增长放在更重要的位置。在这样的宏观背景下，应特别警惕各地借稳增长之名，行救房地产之实。因此，在继续严格实施房地产调控政策的同时，采取更加灵活的策略，以疏代堵，保证调控得以成功。比如，适度调整分税制政策，向地方进一步倾斜，提高地方收入分配比例，扩大财权，减少地方政府对土地财政的依赖。此外，还应进一步扩大投资渠道，特别是要加紧规范证券市场，树立投资者对证券市场的信心，繁荣股市，一方面能引流炒房资金，为炒房热降温；另一方面能有效增加投资者的财产性收入，从而激活消费，拉动实体经济，促进经济发展方式转变。■