房地产项目水电安装工程的全过程管理

黄月林

（厦门中骏集团有限公司福建厦门361000）

房地产项目水电安装工程的全过程管理

黄月林

（厦门中骏集团有限公司福建厦门361000）

本文从建设单位业主角度出发，针对在房地产开发项目的建设管理中，如何做好水电安装工程全过程管理，基于实践提出几点个人经验体会。

水电安装工程的项目管理；成本控制；质量控制；进度控制；项目报建及市政配套；竣工验收及移交

1 引言

长期来，由于水电安装工程造价仅占建设项目工程造价的10%～20%，比例甚小，项目参与各方对水电安装工程的重要性认识不够，甚至有人认为其只是土建主体工程的附属品。事实上，水电安装工程是建设工程项目的重要有机组成部分。从业主角度出发，建设项目的水电安装工程构成较为复杂，包括的范围较大：它不仅包括附属于主体土建工程的水电部分，还包括供水、供电、燃气、有线、电话宽带、智能化工程等各部分。如果说土建工程是筋骨，水电安装工程就是血液与神经，其重要性应该引起项目参加各方的重视。因此，如何做好水电安装工程的项目管理工作具有重要意义。作者根据多年从事水电安装工程技术管理实践的经验，从业主角度出发，对项目实施过程中如何做好水电安装工程的全过程管理谈几点亲身体会。

2 成本控制

建设项目从立项、动工直至竣工决算，在建设工程项目管理的全过程中，成本管理始终是项目管理的重要组成部分，它贯穿于项目建设的全过程。房地产开发公司为追求合理的投资回报，成本控制更是其工作的重中之重。

2.1 工程建设前期及设计阶段的造价控制

2.1.1 根据产品总体定位，合理确定水电安装工程的功能定位

目标购买人群的设定，对房地产开发项目的产品定位和建设成本有着重要影响。而项目的产品定位则直接影响到工程设计的各个控制指标。就水电安装工程来讲，工程拟采用的安装材料、设备标准和方案选择等都与之相关。在这一阶段，编制合理的《水电安装工程项目建设标准》尤其重要，它决定着整个水电安装工程成本控制的成败。

2.1.2 制定全面的水电安装工程设计任务书

一般而言，工程设计费用一般不足总费用的1%，但其对工程建设成本的影响却占到75%以上，故而在建设全过程成本控制中，工程设计尤其应该受到重视。设计任务书是设计的依据，只有设计任务书做到内容全面、科学合理，切实反映建设单位的意图，设计人员才能准确提交设计成果，保证设计质量，使后期施工阶段少变更、少浪费、少支出。根据公司产品定位及《水电安装工程项目建设标准》，结合同类型的在建、已建项目，笔者组织制定较为详尽的水电安装设计任务书并较好的达到了控制目标。

2.1.3 积极推行限额设计及水电设备比选工作

限额设计是设计阶段控制造价的有效办法，建设单位可明确规定项目的一些合理经济指标，作为设计院设计的限额。房地产开发项目水电安装工程中设备较多，常见有电梯、柴油发电机、水泵、变配电设备等，因此，在水电安装工程建设成本组成中，设备造价所占比例一般较高，而控制水电安装工程设备造价的途径就是要做好设备比选工作。

2.2 工程招投标阶段及施工阶段的造价控制

充分利用合理低价评标办法，通过招投标选择施工单位，能为业主节省大量建设资金，取得良好经济效益。附属于主体工程的水电安装工程一般与土建主体工程一起招投标，经常有个别施工单位为了中标，采取压低水电安装工程的报价等不平衡报价等方式，造成日后水电安装工程质量低劣，工期拖延，以至影响整个建设项目顺利实施的严重后果。针对这一现象，笔者采取对水电安装工程施工图纸及工程量清单进行认真审查、对招标文件中有关条款进行认真推敲、对水电安装工程主材和设备等择优选择三种品牌让施工单位报价等办法来合理控制工程造价。

2.3 工程施工阶段的造价控制

工程施工阶段影响工程造价的因素主要有施工技术措施、施工签证、材料代替、设计变更等方面，对于水电安装工程来讲，前两项比较具体，较好掌握，后两项管理较为困难。针对这种情况，笔者在水电安装工程具体施工过程中重点控制设计变更及材料代替，强调设计变更及材料代替必须按程序办事，建设单位未明确同意不准变更或代替，否则增加费用将不予考虑。

2.4 工程竣工决算阶段的造价控制

只要只要做好上述三个阶段的造价控制，工程竣工决算阶段的造价控制就能较好把握。在该阶段，应强调对工程定额的理解，防止施工单位将一项定额子目的内容拆分为多项计算或高套定额等。例如在本工程决算中，施工单位将增加普通穿墙套管项目按刚性防水套管定额项目套价，实际上普通穿墙套管定额已有相应定额项目，而两者价格相差悬殊，若对定额不熟悉，就容易被施工单位钻空子，造成工程造价偏差。

3 质量控制

水电安装工程质量的优劣，对整个工程项目能否正常运行关系重大。工程质量的优劣，不仅影响施工单位利益，也将影响工程建设项目业主的经济利益，工程质量是工程项目参与各方共同利益所在。但由于工程项目参与各方位置不同，各自关注的重点也有所不同，作为建设项目业主的重要任务之一，就是要以质量控制为纽带，协调各方面关系，保证工程达到预期的质量目标。

3.1 充分发挥工程监理对质量的控制作用

保证项目的正确实施，应该让监理能够有效地对实施过程进行质量控制。业主应将委托的监理工作内容具体化，并赋予监理相应权力。虽然业主对施工的具体质量控制主要委托监理单位进行；而实际工作中，有些问题只靠监理和施工单位无法解决，需要业主的参与。实践表明，业主参与工程质量控制活动，能较好地调动施工单位的积极性，有效地监督监理的质量控制，使工程质量得到较好保证。

3.2 制定企业技术标准，有针对性地参与重大安装技术方案的审定

水电安装工程施工方案作为安装施工策划的前期工作，在工程质量管理上起着举足轻重的作用。业主代表有针对性的参与重大水电技术方案的审定，能有效地预防质量通病，消除质量隐患，保证施工质量。例如，在水电安装工程施工中，厨房卫生间管道渗漏是房地产的常见质量问题，它严重影响业主的日常工作生活，而许多工程项目却始终无法很好地解决此类问题，留下质量隐患。针对这种情况，笔者设定了相应的企业技术标准，要求施工单位针对该标准编制能指导工程实际施工的方案，通过监理审批后报甲方审定，严格根据施工方案施工，这一办法取得了良好的效果，交房至今未发现厨房卫生间管道有渗漏现象，取得了预期的质量控制效果。

3.3 设置质量停滞点，不定期进行质量抽检

通过设置某些特定的水电安装工程质量检查停滞点，能使业主单位掌握工程质量的总体情况，做到心中有数，针对工程发生的质量问题能及时敦促有关单位予以整改，避免发生重大的工程质量事故。

3.4 加强各方面的协调配合工作

单位工程项目包含许多分部工程，项目实施过程中不可避免会出现交叉作业，加强各方面的协调配合工作，能较好地保证工程不因交叉作业互相影响，有效地保证工程质量，这一点在水电安装工程项目管理中尤其重要。建设项目的水电安装项目除了附属于主体的水电通风空调等项目外，还包括供水、供电、燃气、有线、电话宽带、智能化工程等各部分，而各部分又分别由不同施工单位施工，这就要求业主单位承担起协调配合工作，让项目参与各方共同把握工程质量。

4 进度控制

工程项目进度控制是指实现项目目标的过程中，为使工程建设的实际进度符合项目计划进度的要求，使项目能按既定时间竣工而开展的有关监督管理活动。水电安装工程的进度控制对于工程项目的总体进度控制有着重要意义，因为设备安装工程的大部分工作量都集中在项目的后期阶段，若不能有效控制，将使项目总工期难以保证。

4.1 利用施工合同对水电工程进度进行有效控制

施工合同中工期的有关条款是对施工单位进行进度控制的最有效方法。业主应该对照施工合同，对施工单位的周进度计划及月进度计划进行检查，若发现有偏差，应及时提醒施工单位进行调整，敦促监理单位进行进度控制。

4.2 通过工程款的合理拨付保证安装工程进度

由于水电安装工程的大部分工作量都集中在项目的后期阶段，水电安装工程造价中的材料、设备所占的比例较高，若不能保证工程后期安装工程款的拨付，进度就无法得到保证。根据笔者的经验，许多工程项目都按工程总体进度拨付工程款，项目后期工程因工程量较少而无法得到建设单位较多工程款，施工单位经常因此挪用拖欠安装班组工程款，进而拖延工程进度。针对这种情况，笔者在施工合同签定时明确规定有部分工程款属于水电安装工程，实行专款专用，较好地避免了此类问题发生。

5 水电项目报建及配套

作为房地产开发公司项目管理工作，除了正常工程施工管理外，项目报建也是项目管理工作的重要组成。水电安装工程项目报建除了项目初期配合土建进行施工图审核，消防工程图纸审核，市政图纸审核外，还包括供水、供电、燃气、有线、电话宽带等相关部门报建。水电安装工程项目报建情况的好坏直接影响工程的总体实施。做好此项工作的关键是项目报建工作的提前性及与相关部门的有效沟通。因市政报建工作主要面对市政相关部门，这些部门都有自己的行业规程规范及地方习惯性做法，而这些规程又会经常发生变化，若不把此项工作提前，将给项目顺利实施造成重要影响。

6 竣工验收及移交

从业主角度出发，工程项目的顺利竣工验收及移交将为项目管理工作划上一个完美的句号。对于水电安装工程来讲，项目业主要及时组织及参加各项验收，如质量专项验收、消防验收、民防验收等，对验收意见要敦促相关单位整改，以免留下质量隐患。同时，要求施工单位及监理单位做好项目相关工程资料，以便工程的顺利移交。

7 结束语

上述内容仅是对房地产项目水电安装工程的全过程管理提出的一些经验体会，对不同工程类别、不同时间和不同地点的管理工作也应有不同侧重点及管理方法。

责任编辑：李 红

Whole ProcessManagementofWaterand Electricity Installation in RealEstate Project

On theaspectof construction unity and property owners,theauthor presentssomeexperiencebased on personalpractice,providingmethods to optimize thewhole processmanagementof realestate project installation in the constructionmanagementof realestate developmentproject.

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TE682

A

1671-9107（2012）05-0045-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2012.05.045

2012-02-15

黄月林（1974-），男，福建厦门人，本科，国家注册造价工程师、一级建造师，主要从事房建类水电等设备安装工程。