投资性房地产公允价值的评估分析

孙旖旎

一、引言

我国财政部2006年2月新发布的《企业会计准则》要求将投资性房地产在资产负债表中单独作为一项资产进行核算和反映。在有关投资性房地产的准则中规定投资性房地产应当按照成本进行初始计量；对于后续计量则规定在资产负债表日企业应当采用成本模式，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，这其中的公允价值是新准则为了实现与国际财务报告准则的趋同而引入的概念和计量属性。新准则的这些新的变化和规定，就对投资性房地产公允价值的估测方法提出了要求。

二、企业中投资性房地产范围的界定

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，投资性房地产应当能够单独计量和出售。因此企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。这里自用房地产是指为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，比如企业生产经营用的厂房和办公楼、企业出租给本企业职工居住的宿舍、企业拥有并自行经营的旅馆饭店、企业生产经营用的土地使用权都属于自用房地产。而作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

根据企业会计准则的规定，投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权，这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益。按照国家国土资源部1999年发布的《闲置土地处理办法》的规定认定为闲置土地的则不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。其中以经营租赁方式出租的建筑物不包括企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，应是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。

在评估投资性房地产公允价值之前，确定了企业中具体作为评估对象的投资性房地产范围之后，还要确认采用公允价值模式计量投资性房地产所必须满足的两个条件。其一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；其二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。那么如果企业的投资性房地产满足公允价值模式计量的条件，其公允价值具体价值量可以考虑应用资产评估学的三大评估方法来估测，即市场法、成本法和收益法。

三、估测投资性房地产公允价值的方法分析

企业会计准则对投资性房地产的后续计量规定在资产负债表日企业应当采用成本模式，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而对于资产评估学中的成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法，具体指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，从而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。因而成本法在估测投资性房地产公允价值的实务操作中适用性不强。

根据采用公允价值模式计量的投资性房地产必须满足的两个条件，在估测其公允价值时可以采用市场法中的市场售价类比法。即在估测一宗投资性房地产价值时，以类似房地产作为参照物，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产个别状况、区域状况等因素修正，得出待估投资性房地产在评估基准日的价值。在应用市场法评估投资性房地产公允价值时，要注意所附租约所带来的影响，此时业主在拥有投资性房地产的同时也拥有该租约的未来收益，因此在选择类似房地产作为可比交易案例时，必须要考虑相关租约的影响，否则只能采用收益法进行其公允价值的估测。从估测投资性房地产公允价值的实务操作角度来看，收益法是使用频率最高、效果最好的方法。

收益法中最常用的是折现现金流量法，这种方法可以应用于任何有规律或无规律的收益模式。在具体评估操作过程中应根据整个假设持有期内逐期的每项收益、费用和现金流量，然后采用适当的折现率进行折现。对于待估投资性房地产全部的现金流入和流出以及这些现金流发生的时间，可以通过企业财务数据信息而取得。对于折现过程中的折现率可以采用企业的期望投资报酬率，或者用无风险报酬率加风险报酬率计算取得。如果是附带有租约的投资性房地产，由于其租金水平会偏离市场实际情况，所以需要单独考虑待估投资性房地产租期内的收益情况，对租约期内外的收益分别进行资本化来得到最终价值。

有时待估投资性房地产可能是暂时空置的，在这种情况下，通常将待估投资性房地产未来一年的某种预期收益除以适当的资本化率来求取其公允价值，这种方法的实质还是收益法的应用，即将未来一年的某种预期收益直接进行一个无限期的年金折现，得到的折现价值就作为暂时空置的投资性房地产的公允价值。其中年预期收益可以采用毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等企业可获得的财务指标。

在具体的评估实务操作过程中还经常使用收益乘数法，这种方法的实质是将待估投资性房地产的年收益乘以一个收益乘数来求取其公允价值。从原理上来讲它是不同于收益法的，但由于在求取投资性房地产最终公允价值时要用到该投资性房地产所取得的年收益，因而也把它归入收益法当中。其中的收益乘数应是待估投资性房地产的价格除以某种年收益所得的倍数，实务操作中经常使用毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数来替代，具体使用时要依据待估房地产的实际情况来区别选择。当采用月租金来求取估价对象的价值时，应采用通过价格除以月租金求得毛租金乘数；当采用年租金来求取估价对象的价值时，应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。与使用毛租金乘数相比，使用潜在毛收入乘数的收益乘数法相对全面一些。潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入，包括除租金以外的收入。使用潜在毛收入乘数虽然考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。有效毛收入乘数用到的有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。净收益乘数通常能够提供更可靠的价值计算，净收益乘数所用到的净收益又称净营运收益，是由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收入，其中的运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。