物业管理企业财务管理的特点及运行机制

余莉萍

物业管理是伴随着人们生活质量的提高而产生的行业，现在社会的各个方面管理趋向于统一管理、统一负责。居民除了在意物业的服务质量，还在意收费情况。因此物业的财务管理机制必须完善，做到最好，才能在竞争的大潮中抓住机遇得到发展。

一、财务管理的必要

财务管理的责任就是运用资本和筹集资本，是物业公司达到目标的关键。在进行管理的过程中需要尽量降低企业的花费资本，并提高效果，这样才符合社会竞争的需要。

1.物业财务管理的内容

（1）准确的计算商业大楼公共设施的用电花费，比如电梯耗电、大厅空调和电灯用电。因为这些地方的用电量非常大，所以必须认真对待。

（2）各个系统的维护花销，比如对一些陈旧设备的更新，对消防设施的定期安检。

（3）大楼周围环境的清洁费用，周围花草树木的养护，美化性设施。

（4）物业的收费有两种方式，一种是按比例抽取总费用的一部分，另一种是按固定的金额付给物业。这两种方式是普遍被采用的，各有利弊，比例方式不用花费一些冤枉钱，固定方式可以提高物业的办事效率，降低时间。

（5）处罚也是物业可以做出的规定，并且业主必须遵守，这是受法律保护的。比如对破坏公共措施的行为进行规定，随意摆放车辆的处罚，不遵守秩序处罚。

2.财务管理的必要

商品的生产、消费和流通中，商品的价值规律是必须考虑的因素，价值规律的熟练掌握有利于提升企业在市场经济下的竞争力。商品的劳动时间决定价值，物业的收费也必须遵守这种规律，表现为物业向业主所收取的费用按照社会劳动时间的花费来确定，不能按照自己的时间花费来确定。为了适应社会，物业需要进行精心的核算，找出公司在日常的管理、维护和服务过程中最省钱省力的方案，使得公司获得更高的利润。

二、管理特点

1.强融合力

物业的财务管理是企业进行综合测评的重要标准，它涵盖企业的经营过程、物质条件和最终结果，这表明了财务管理具有融合性。物业管理属于服务行业，它不仅需要劳动力的配合而且需要高素质管理人才的全程运营管理。

2.适应力强

物业管理针对的是市场，作为市场中的一部分，它离不开资金，企业的各种活动都必须依靠资金，它是在社会立足的基础。财务管理涉及的就是资金，因此财务管理在日常生活中有着举足轻重的作用，每一项活动都涉及资金的流入与流出，因此它对企业的经济影响颇大。财务管理要照顾每个项目和部门资金的运用和分配，使得企业的资金关系协调。

3.敏锐的处理能力

在企业中，各项工作的进行都可通过资金的出入来反映其进展，企业管理者可以通过财务部门来决策一些事情，并且通过它可以及时地对事情做出处理，若企业出现某些不规律的问题，外部市场的变化，都可以及时针对性的作出决策，使企业能够更好的发展。

三、面临的问题

1.人力资源被忽视

传统的管理侧重有形的资产和资本的分配，忽视了知识分子的作用，但是现在很多的企业仍然没有摆脱传统思想的影响。如今的管理者仍然仅仅在意利益的分配，忽略企业中经营者和员工的关系。中国传统以和为贵，在企业中，若和则生财，内部斗争会导致企业遭受影响，被社会所淘汰。知识经济时代，知识就是力量，知识就是金钱，在某些企业当中，技术人员才是企业得以发展的依靠，因此，企业若想获得更大的利润，必须重视人力资本。

2.无形资产的管理意识淡薄

知识的时代，企业应该向着一些无形生产力发展才能获得更好的前景，当代的无形资产包括人才、计算机软件、专利、创新性产品。然而，现实中大多数企业从思想上还不够重视知识这种无形资产，不会利用它进行经营获得发展。

3.不重视风险理财

市场就是在赌博，存在很大的风险，与世界接轨之后，企业面临的风险比以往更大。网络传播信息的速度是无与伦比的，各个企业根据最新的消息作出决策，跟不上速度的企业或者个人都会被无情的淘汰。企业需要密切关注外界的信息，并向财务报告，管理者根据财务的反应做出正确的决定，对企业起到好的指导作用。

四、财务的运行

财务部门在企业中有着重要作用，财务的管理需要严格的规范，只有制定规章制度才能使经营有章可循，使企业有秩序的运行。

1.财务预算的运行

物业管理针对的是房屋设备的服务，对其进行综合的管理，财务预算是财务部门必须进行的重要工作，它需要进行全方面的考虑，才能做出准确的预算。预算是进行经营的核心，包括对预期的收入支出的估计、经营费用和允许的空置率。这些预算的数字是管理的量化评估，充分利用数据报表进行分析，综合考虑外在环境和自身企业能力对未来进行预测，进而做出年度财务的预测。

2.财务核算

物业管理和其他的商业性企业有着很大的区别，它的利润是可以预期的，不会增加。除了服务，就是收账，只有催促业主缴费才能保证企业的正常运行，若出现收款障碍必须在短时间解决，使资金回笼，保证企业发展。

3.成本控制

成本和费用是企业经营必须时刻关注的两个方面，有了预算就必须有执行。执行时必须有控制，任何事情只有在管理者的控制中才不至于脱离掌控，导致无法掌控的局面，面临问题，才能临危不惧从容面对，企业蒸蒸日上。目前，很多的企业设立了严格的成本控制模式，用来约束企业的行为，使管理顺利进行。

五、完善财务管理的措施

1.提高相关人员的素质及组织架构

总部设立规范的财务中心，对财务进行统筹管理，实行报账制，由总部统一对每个项目进行核算。子公司的财务人员由总部委派，对工作人员进行监控、人员的调动、升迁、工资等统一由总部安排。这样，财务形成一个规范的系统，进行了严格的掌控。

2.对预算进行全面管理

通过全面统一的管理，使企业的经营目标细化，落实到每个单位甚至是每个人的责任上，让每个人都有任务，让每个人都存在压力认真及时的完成自己的目标。定期对完成任务的人员进行考核，当完成的情况与预算出现差距时，及时找出原因，并研究解决办法及时更正，使考核与预期相符合，提高经营质量。考核时可以对员工进行奖励和惩罚，用金钱为手段，激发员工的动力，让员工的工作和企业的目标合理完成。

3.集中管理资金

资金是企业发展的基础，没有资金就不能启动任何项目，可以说资金是企业的动力源。物业管理行业的自身特点决定，内部总会有大量的现金，因此需要对资金进行良好的管理。一方面，需要确保对资金的来源进行严格的掌控，对于收费的工作，应该切实保证回收率，不能放过任何资金回笼机会，从点滴抓起，聚少成多，但是不能乱收费；另一方面，在公司进行划拨资金时，根据各个单位的具体预算，同样落实到每个部门，每个项目，每个人，杜绝贪污。在银行开设相关账户，总公司对分公司拨款，分公司对总公司报账均通过银行，这样可以进行明确的资金流通的管理，达到了资金的有效控制，降低出错的风险。企业在确保运营正常的情况下，利用回收的资金再进行投资，尽量投资安全指数高，回报高的领域，达到收益最大。

4.加强企业信息化建设

采用财务管理方面的专业软件，相信电脑操作在这方面会比人做的更好。通过互联网，各个分公司把自己的账目录进数据库，总部通过电脑收集账目信息，集中管理，让管理者随时了解企业的整体运营情况，方便进行更准确的决策。同时还可以对分公司进行及时的监督管理，降低财务风险，最终提高管理者的管理能力，提升企业的竞争力，让企业在社会中处于不败之地。

处于服务行业的物业管理企业，最主要的任务是负责好自己的责任，切实为居民提供良好的居住环境或工作环境，让人们生活无忧，更加方便，生活质量得到提高。企业还应做到加强自身建设，接受广大业主的监督，财务部门及时向业主提供财务信息，让业主对物业管理放心。

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