城市改造中拆迁补偿款的税收处理

黄志宏

一、前言

随着经济不断发展，进行新城市建设时，政府主要通过收购企业用地或者市民房屋用地拆除方式完成，在这过程中不可避免出现了企业（或居民）和拆迁部门的矛盾，拆迁补偿款在某种程度上能够缓解双方的矛盾。拆迁补偿款往往数额较大，构成企业或居民的一个重大收入，作为一种经济行为，其涉税活动引人关注，本文试图在对拆迁补偿款产生过程和补偿方式进行理解的基础上，对与其相关的税收处理进行较为全面分析。

二、城市房屋拆迁补偿款产生过程

首先，当地政府根据国家土地资源管理局的拆迁要求，包括拆迁地点和拆迁时间以及期限等，到拆除地点同企业负责人或房屋主人进行通知协商，将土地收回。其次，政府相关部门对收回土地进行新的使用规划，对这块土地收购价格和拆迁安置补偿金额做好统计管理，在处理完与土地使用者的经济利用之后，通过对规划好的土地进行招标、挂牌等方式再次转让土地使用权，使土地用作他用。最后，招标成功的房地产企业通过与土地管理中心确认并交付购买金额后即可享有土地的所有权。土地局与居民或企业用地所有者之间的拆迁补偿款产生，一些税务处理问题相应出现。

三、主要拆迁补偿款方式

房屋拆除过程中势必对房屋主人或者是建筑用地的企业法人带来不同程度的财产损失。为了使房屋主人或企业法人的财产权益得到保障，拆迁部门需要对房屋主人或企业法人进行相应的金额补偿，确保其经济利益不受损失。目前对房屋拆迁的补偿形式主要有三种，均是出于国家制定的《城市房地产拆迁管理条例》。第一种：作价补偿，即货币或现金补偿。拆迁方根据对房屋进行价值市场评估，得出确切金额之后以现金交付的形式补偿给房屋产权的所有者。第二种：产权调换，它是一种物物相抵的补偿方式，即用同价实物对房屋产权所有者进行补偿。通常方式是在另外一个或是原来地方建设同等水平甚至更高质量的房屋当做拆除的财产补偿，且房屋主人有后来的这一房屋的所有支配权。第三种：混合补偿，即第一、第二种补偿方式相结合的补偿形式。由于后期的房屋建设有可能无法抵消原来房屋的财产额，因此，拆迁方通过对新房屋进行价值评估，所得结果与原来的房屋价值对比，相差的数额以现金方式进行补偿。

四、房屋拆迁补偿款涉及的税收

房屋拆迁补偿不管是作价补偿还是产权调换均出现资产过户以及法人或自然人获得经济收入，这过程将带来相关税收问题。本文研究发现，拆迁补偿款涉及税主要有以下几种：个人或企业所得税、营业税、契税、土地增值税和印花税。

1.个人所得税。在1988年国税局制定的相关文件中，有详细的解答，规定中提到：对于国家因为建设需要拆迁房屋而给予被拆迁者的所有实物以及货币补偿均免征税费，无须另外征收补偿款的税额。同时，在2005年又再一次下发的拆迁补偿费税收通知中，规定不得因为补偿经济损失而征收被拆迁者的个人所得税。

2.企业所得税。国税局制定的城市拆迁企业的税收问题做出通知，根据不同的企业拆迁情况作详细的规定：

（1）用补偿款重新购买土地和建设新的工程，重新安置员工，且新的建设用地规模和用途与原来的建筑工地性能相同或相近的搬迁企业，拆迁补偿款的纳税所得额为拆迁补偿款减去购买固定值产、安置职工以及购买新的技术设备后余下的金额。

（2）对那些没有从事原来生产经营的企业，其应纳税所得额为拆迁补偿款减去购买所有生产和经营所需要资产、技术改造、员工的聘请等费用。

（3）对那些既没有从事原来生产也没有转向其他经营方式的企业，其应纳税所得额为所有的拆迁补偿额加上对原来固有置产处理得到的所有收入之和。

（4）所有搬迁企业搬迁之后五年之内的所有搬迁补偿金额均不包含在企业年纳税项目里。所有五年内完成搬迁工作的企业，纳税规则按照以上的三点规定实行。

3.营业税。营业税对销售固定资产或者提供应税劳务的单位和个人的营业额征收。对补偿给被拆迁人的所有实物和货币都属于营业税范围之内，因为拆除补偿其实就是企业或居民销售属于自己的不动产。征收营业税时应当对拆迁房屋的面积进行价值评估，对市场上相同的房屋的成本进行对照，以确定真实的营业额。

4.契税。所谓契税，即对不动产发生的财产拥有所有权发生变化或者转移征取的一种税。契税条例中规定，我国境内的单位和人在对房屋或者土地进行转移需要根究契税条例要求缴纳税费。拆迁方利用拆迁所得的费用购买房屋，若所购房屋的价格仍在补偿费范围内的，则买房的人不需要缴纳契税。若超出范围，超出的金额需要纳税。具体缴纳契税的过程：购房者带齐补偿额协议、购房发票和合同、本人身份证，所有证件需要原件和复印件，然后到负责新房屋征税的单位办理缴纳契税手续。

5.土地增值税。土地增值税是指对享有所有权的土地进行转让或者出售土地上的建筑物，包括建筑物里面所有附属物件的企业和个人进行征收的一种税。不论是何种情况下，只要自然人或者企业法人在转让土地或者土地上房屋包括其所有附属物品所取得的一切收益的经济行为，都要依靠税收条例要求进行土地增值税缴纳。但是，当收回的土地用于国家建设时，则无须缴纳土地增值税。具体的免征条件体现在土地增值税条例中：即因为国家城市建设需要或者企业工厂环境污染问题以及房屋给人们带来困扰，影响人们日常生活而进行拆除搬迁工作的，同时还包括国家公共办公建设用地搬迁情况，免缴土地增值税。

6.印花税。印花税即我国对所有的经济交往中涉及书立、领受等财产凭证的自然人和单位法人征收的税。由于书立和领受主要为房屋财产归属问题，因此大多为房地产印花税，纳税人为所有书立和领受房产资格凭证的自然人。国税局对印花税的条例通知中规定，我国境内的所有人，包括外国人只要符合条例内列举书立、领受条件的个人以及单位都需缴纳印花税。拆迁补偿费涉及房屋书立、领受的转移问题，需要缴纳印花税。

总之，城市拆迁款涉及税收问题复杂，共有多个税种与之相关。因此，要做好这方面的税收工作，除了相关企业和个人自身要加强税收知识，税务局也需要加强对税收的宣传工作。

[1]王艳.谈谈城市改造中拆迁补偿款的涉税处理[J].现代商业，2011，16（23）：193-195.

[2]卢伟华.政策性搬迁补偿收入的有关涉税政策[J].财会月刊，2009，25（01）：126-127.