房地产进场转让应当着重把握的几个法律问题

■ 李铮

（湖南省联合产权交易所，湖南长沙410011）

房地产进场转让应当着重把握的几个法律问题

■ 李铮

（湖南省联合产权交易所，湖南长沙410011）

在产权交易市场中，房地产转让项目是产权交易机构的重要业务品类。本文所探讨的房地产转让，不涉及房地产开发企业的商品房销售。

从法律属性看，房地产是一种较为特殊的资产，属不动产物权。因此，房地产进入产权交易机构公开转让，应当遵循相关法律法规对不动产物权转让的特别规定。从实务操作的角度看，房地产进场转让应当着重把握以下几个方面的法律问题：

1 转让方对持有的房地产具有完全处分权

转让方对持有的房地产具有完全处分权是进场转让的基本前提。完全处分权可从以下几个方面来理解：

1.1 拟转让的房地产应当权属清晰，不存在任何权属争议。对此，《城市房地产管理法》、《企业国有产权转让管理暂行办法》等法律、规章均有明确规定。

1.2 拟转让的房地产未被抵押。若已设置抵押，则转让前应当征得抵押权人的同意，或者注销抵押登记后再行转让。

1.3 拟转让的房地产没有被人民法院采取财产保全措施。若被人民法院采取了财产保全措施，则财产保全期间房地产持有人不得擅自对外转让，但是人民法院依法执行拍卖、变卖或者抵债的除外。

1.4 不存在法律、行政法规规定禁止转让的情形。比如拟转让的房地产被依法收回土地使用权的，不得转让；共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。

2 房屋与相应的土地使用权应当一并转让

《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。《物权法》规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这两部法律的规定，实际上就是通常所说的“地随房走”。

相关法律作出“地随房走”的规定的原因在于：房屋所有权和土地使用权是房地产的两项基本权利。如果房屋所有权与相应的土地使用权分别处分，则可能会出现房屋所有权与相应的土地使用权分属于不同的权利人，而房屋是建造在土地上的，若房屋所有权人与土地使用权人对各自的物权行使不一致时，则无疑会严重影响房地产的正常使用，使物权关系复杂化，无法体现“物尽其用”的目的。

3 转让涉及划拨土地时应当办理相应手续

《企业国有产权转让管理暂行办法》规定，转让企业国有产权涉及国有划拨土地使用权转让的，应当按照国家有关规定另行办理相关手续。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

4 应当充分保障优先购买权人的法定权利

4.1 共有人的优先购买权

《物权法》规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》规定：共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。

法律赋予共有人（包括共同共有、按份共有）享有优先购买权，是基于限制共有人人数增加和简化共有关系的考虑，以保持原共有财产的整体性。

4.2 承租人的优先购买权

法律规定，出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

法律规定承租人具有优先购买权，是基于以下立法初衷：

4.2.1 承租人优先购买权制度，可以维护和稳定既有的物的利用关系，使物的所有和物的利用合二为一，更符合效率原则，并能降低交易成本。

4.2.2 承租人基于优先购买权的合理预期，对房屋的使用作长远打算，并尽最大努力维护该房屋，从而有利于提高房屋的使用价值。规定承租人取得优先购买权，符合经济学上的资源配置原则。

关于承租人优先购买权的行使，相关司法解释作出了较为明确的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，以下简称《解释》）规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

《解释》同时规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

此外，在实际工作中，关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律法规和司法解释没有明确规定。对此，可结合《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（以下简称《复函》），根据具体情况处理。

《复函》明确：处理承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，可从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

5 房地产成交后的交付风险承担

《合同法》规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

根据上述司法解释，在法律没有另外规定、交易双方没有特别约定的情况下，房地产交付风险转移以是否交付使用为判断依据，与房地产相关权证过户无直接关联。

综上，转让方与受让方可在不违背法律法规规定的前提下，根据实际情况就房地产成交后交付风险进行约定，以切实保障各方合法权益。■