我国农村产权交易机构业务发展探析

■ 朱燕

（杭州产权交易所，浙江杭州310000）

我国农村产权交易机构业务发展探析

■ 朱燕

（杭州产权交易所，浙江杭州310000）

1 我国农村产权交易机构业务发展背景

过去的几十年里，我国在现代化建设的进程中，通过“农业喂养工业”的形式，我国的工业得到了极大的发展，城市经济逐渐繁荣，但农业长期发展缓慢，农村经济越来越落后，出现了城乡贫富差距扩大的局面。社会贫富差距过大极易造成社会的不稳定，为了解决这个棘手的难题，十六大提出统筹城乡发展这项措施，要求贯彻工业反哺农业、城市支持农村的方针，逐步改变城乡二元经济结构，逐步缩小城乡发展差距，实现农村经济社会全面发展，实行以城带乡、以工促农、城乡互动、协调发展，实现农业和农村经济的可持续发展。十七大又重申三农问题重要性，提出三农问题关系到全面建设小康社会和社会主义现代化建设的全局，是今后工作的重中之重。

我国城乡差距的一个重要表现就是农村资源缺乏流动性，而且价格远远低于城市资源，究其原因在于农村产权的不明晰，不流动，根本原因在于我国农村经济体制的束缚性。因此对农村经济体制进行改革，使得农村资源能够得到有效的流转，是统筹城乡发展关键举措，也是解决三农问题的重要举措。为此，我国政府多次出台相关政策，进行农村经济体制的改革，通过明细农村产权，鼓励农村产权交易，实现农村产权的市场化。比如，在确权方面，十七届三中全会以及《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》等会议与文件中均提出要搞好农村土地确权、登记、颁证工作；在融资方面，《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》等文件中提出“探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务”。

农村资源要素的流转，除了有明晰的产权以及法律准许之外，还需要流转平台，在市场需求以及多方政策鼓励下，2008年，我国首家农村产权交易机构——成都农村产权交易所成立，经营范围包括农村土地承包经营权、林权、农村房屋所有权、集体建设用地使用权、农村集体经济组织股权、农业类知识产权等农村产权的交易。随后，武汉、北京、上海、天津、杭州、广州、昆明等地也纷纷建立了农村产权交易机构，自此我国农村产权市场开始进入崭新的发展时期，农村产权交易的各项业务也在不断发展与开拓之中。

2 我国农村产权交易机构业务发展现状

自 2008年我国首家农村产权交易机构设立后，我国先后有9家省会城市设立的农村产权交易机构，以盘活农村资源要素，挖掘农村资源的市场价值。此后，各地农村产权交易机构加快了业务发展与开拓的进程，经过差不多三年的发展，我国农村产权交易机构业务在交易规模、交易品种、交易规则、交易平台体系方面已得到一定的发展，不过也正是由于发展时间较短，目前我国农村产权交易机构业务也存在着一定的不完善之处。

2..1 业务交易规模扩大，但各地发展很不均衡

目前我国地方农村产权交易机构在稳步发展过程中，业务交易规模也在不断地扩大。以成都农村产权交易所为例，成都农村产权交易所自2008年10月成立至2010年9月，该所共成交土地指标36212.8亩，成交金额40.2895亿元。其中，农村土地承包经营权流转15400宗，成交金额50271.2万元；集体建设用地使用权流转10456宗，成交金额142997.8万元；林权流转1545宗，成交金额22691.4万元。不过各地农村产权交易机构业务表现却不一，也有部分农村产权交易机构的进场项目不超过50宗，成交金额也比较低。

2.2 业务交易品种繁多，但交易活跃的并不多

我国农村产权交易机构已开发了包括土地承包经营权、林地承包经营权和林木所有权、农村集体建设用地、农业知识产权、 集体经济组织股权、闲置宅基地使用权、农村房屋所有权、生产性设施使用权，农产品交易以及资产抵押业务等，但是真正能够实现进场交易的业务并不多。从各大农村产权交易机构网站上看到，目前进场交易比较多的是土地承包经营权、林地承包经营权和林木所有权、农产品交易以及林权抵押业务，此外也有一些与农村集体建设用地和农产品交易合同征集相关的业务，其余的业务基本上没有或者只有零星的交易记录。

2.3 业务交易规则逐步完善，但监管机构不明晰

目前，有的农村产权交易机构通过出台《集体林权交易规则》、《农村土地承包经营权流转交易规则》、《农业类知识产权交易规则》、《农村房屋所有权和宅基地使用权交易规则》、《涉农类资产交易规则》或者《农村经济事项交易指南》等规则来规范交易业务，还有的农村产权交易机构通过出台综合的《农村产权交易规则》来规范交易业务，项目交易的规范有助于交易项目的顺利实施。但是由于不同业务涉及不同的主管部门，整个交易过程具体由哪个部门来监管也不明确，这使得农村交易业务还潜在着一定的风险。

2.4 业务交易平台体系初步建立，但具有很大的封闭性

当前，武汉、成都、杭州等地的农村产权交易机构初步建立了市、区、乡镇分级交易平台统一管理、协作联动的农村产权交易市场体系，安徽、昆明等地也在稳步构建之中。市、区、乡镇分级联动的交易平台有利于深度挖掘农村产权的交易项目，并且实现区域内产权交易的统一规范。不过目前我国农村产权交易机构的业务交易平台均表现出明显的封闭性，这种封闭性不仅体现在农村产权市场与城市产权市场的交易业务不能同价，也体现在各地农村产权交易业务主要在各自的行政权区域内交易，没有形成跨区域的交易。

3 我国农村产权交易机构业务发展难点

从上文可以看出，虽然我国农村产权交易机构取得一定的发展，但是在发展过程中还有很多关键性的难题没有破解。主要表现在农村产权的不清晰、法律的缺失，农村资金的缺乏，农民参与意识不高以及中介机构服务水平不高等，这些难题制约了农村产权交易机构的发展速度与发展空间。

3.1 资产产权的不明晰

资产产权明晰是该项资产能够进场交易的前提条件，农村资产只有在确权后才有可能进行流转。长期以来，我国农村产权都处于模糊不清的状态当中。随着国家对三农问题的重视以及鼓励农村资产流转，农村产权确权活动开始在我国兴起，如农村集体建设用地、农村土地承包经营权、宅基地等很多地方都已开始进行确权。不过由于农村财产的种类多，在短时间内将农村所有资产进行确权的难度较大。虽然2011年10月份《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》以及2012年的中央1号文件中均提出，我国力争在2012年实现农村集体土地确权登记发证全覆盖，但是实际的效果还有待时间的检验。

3.2 法律的缺失

目前很多会议或者相关政策鼓励农村资产的流转，但是没有对于业务交易过程的具体规定，唯一从法律层面进行规定的只有农村土地承包经营权的流转，其他交易项目，比如林地使用权和林木所有权以及闲置宅基地使用权等交易业务只是规定允许交易，但对于具体交易规则以及其他条件法律规定的较少，容易产生问题。而且在农村产权交易方面，并没有从法律层面进行统一的规定，使得我国农村产权交易业务过程中缺乏最有利的法律支持。这种法律的缺失有可能造成农村产权交易要么处于市场冷清的态势，要么出现爆发性无序增长的局面。

3.3 农村资金的缺乏

相对于城市而言，农村可用资金比较少，而且即使农民积累了一定的资金，由于城市的资金回报率高于农村，农村资金也会流向城市，这就使得能够沉淀在农村的资金很少，从而导致了用于支持农村产权交易项目的资金很少。此外，也正是由于资金的缺乏，使得很多想进行规模化经营的种粮大户、林业大户以及渔业大户难以获得需要的资产，表现为即使有项目进场，但由于缺乏资金，缺乏合格的买受人使得项目无法成交。农村资金的缺乏是农村产权交易进场的一大难点，直接影响进场项目的成交率。

3.4 市场主体参与的积极性较低

由于农村产权市场化的时间较短，加上政策执行力不到位以及农村产权机构宣传不充分等多方面的原因，很多农民很难想到进场交易，甚至没有想到要进场交易。农村对于产权进场交易的认识程度较浅，进场交易意识淡薄，进场交易的积极性较小，使得农村产权交易机构的进场项目数量较少。与此同时，对于农村资产进场交易后，农民权益如何保障这一问题也还没有明文规定，这使得交易双方对交易项目都有了后顾之忧，进一步降低了农民进场交易的积极性。农民参与的积极性不高，是目前我国有些农村产权交易机构无米下锅的直接原因。

3.5 中介机构服务的缺乏

为了确保农村集体资产的保值增值，对进场的农村集体资产进行评估是不可缺少的环节。此外，对于农民自己的资产，有些交易主体有评估的需求，但是目前我国服务于农村资产的评估机构很少，这极易造成农村集体资产流失以及交易有失公允的局面。此外，有些交易项目需要相关法律服务，但此类服务对于农村来说也极度缺乏。评估机构、法律机构等中介机构服务的缺失在很大程度上会降低农村产权进场的效率，使得交易项目难以进场或者难以成交。

4 我国农村产权交易机构业务发展策略

从我国农村产权交易机构发展现状与发展难点可以看出，目前我国农村产权机构交易业务还处于初级阶段，虽然这两年发展迅速，但在发展过程中存在的难点阻碍了农村产权交易机构的发展步伐。因此，对于各地农村产权交易机构而言，只有积极主动地采取相关措施，突破业务发展难点，才能在农村产权交易市场中处于优势地位。

4.1 呼吁法律法规与管理的完善，为业务发展提供良好政策环境

由于目前我国并没有出台统一的对农村产权交易机构的管理法规与政策，这很容易导致农村产权交易业务监管的缺失，因此需要主动向政府相关部门反映，加强与政府部门的协商，呼吁政府出台统一的管理政策，促进农村产权交易机构的长期健康的发展。与此同时，由于农村产权交易在我国践行的时间并不长，还存在着各种各样的问题，因此需要相关部门加强农村产权流转管理和服务，探索相关问题的化解机制。以土地承包经营权为例，需要加强土地承包经营权流转管理和服务，健全土地承包经营纠纷调解仲裁制度。此外，还需要尽快督促法律对于农村产权交易机构的定位与肯定，从而使得农村产权交易机构能够名正言顺地在市场上发展。

4.2 开拓农民融资途径，为业务发展提供资金支持

农村资金的缺乏是业务交易的一大难点。针对这种情况，产权机构需要积极协助资金需求方通过多种渠道获取所需资金。一是需要加强与各大商业银行以及城镇银行的沟通与合作，使得银行能为农村资产提供抵押贷款，目前我国林权抵押贷款这一块已经取得不错的成绩。二是需要积极协助农民获得政府部门的资金支持，目前已有针对“三农”问题的专项资金，2012年中央1号文件也再一次强调，要加大农业投入和补贴力度，但农民由于缺乏足够的专业知识去申领，难以获取相关政策资金支持。三是需要积极引导投资机构资金流向农村的招商项目。目前我国的新农村建设正在如火如荼地进程中，期间有部分投资回报高但是期限较长的项目，需要投资基金等社会资金的支持。

4.3 加大与农村的沟通与互动，提高农民参与的积极性

农民参与意识淡薄使得进场业务较少，因此提高农民进场交易的积极性是一项重要并且艰巨的任务。一是要从中央到地方加强政策的宣传，要让农民明白现有政策鼓励与支持农村资产进场交易，而且进场交易对于农民有较大的益处，使得相关政策能够执行到位。二是各地产权机构要深入农村，利用电视、报纸、广播以及具有农村特色的“墙报”等多种方式，加强与农民的沟通，了解农民的需求，积极主动地为农民出谋划策，实现业务进场交易。三是要切实为农民考虑，保障农民利益。2011年底的中央农村会议就明确指出，土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等，是法律赋予农民的合法财产权利。只有充分保障农民交易前与交易后的利益，才能使得农村产权交易得到良性的发展。

4.4 提升交易品种的活跃度，提高交易平台的市场效率

鉴于目前交易活跃的品种并不多，因此需要积极利用当前有利的政策与市场条件，进一步激活交易品种。比如，对于土地承包经营权、林地承包经营权和林木所有权这类业务，由于各地确权已进入冲刺阶段，农村产权交易机构在此背景下应该进一步扩大这一类业务市场；对于农产品交易，2012年中央1号文件提出要推进全国性、区域性骨干农产品批发市场建设和改造，重点支持交易场所、电子结算、信息处理、检验检测等设施建设，因此有条件的农村产权机构可以充分利用这一有利的政策，活跃农产品交易市场；对于农业知识产权，2012年中央1号文件也提出要加快农业技术转移和成果转化，加强农业知识产权保护，稳步发展农业技术交易市场。农村产权交易机构应该充分把握这次有利时机，实现农村知识产权的有效流转。此外，还有其他类别的交易品种也需要抓住机会或者创造机会来提高进场项目数量与成交率。

4.5 强化多方合作机制，为业务发展提供优质的市场环境

农村资产评估以及法律服务机构的缺失，增加了业务进场交易的难度。因此农村产权交易机构需要与评估机构以及法律机构等中介机构携手服务进场业务，解决交易过程中所需要的其他相关问题，提高项目交易效率。与此同时，各地农村产权交易机构彼此之间还需要加强交流与合作，扩大项目的受众面，从而有利于提高交易项目的成交率。2011年11月份举办的全国首届农村产权交易研讨会上七家农村产权交易机构签署了《全国农村产权交易所加强交流合作的倡议书》，能够在一定程度上推动机构的跨区域合作。

4.6 培养综合性人才，为业务发展提供智力支持

农村产权进场交易的业务种类繁多，涉及到多方面的法律法规或者政策条款，需要综合知识齐全的人才服务整个交易。但是由于我国农村产权交易是近几年兴起的业务，从事此领域的综合性人才较少，因此需要农村产权交易机构尽早纳入或者培养此领域的相关人才。一方面需要从社会上直接纳入已经有经验的业务人员。因为从事此领域的人才较少，这方面的竞争可能会比较激烈；另一方面可以尽早培养内部员工有关农村产权交易所涉及到的各类知识。而且由于各种产权交易具有一定的相同点，内部员工能够较快的熟悉农村产权交易业务所需技巧。当然，新进的无产权交易经验的员工则需要多一些精力与时间。■