漳州市房地产市场走向分析与调控对策研究

陈建国



漳州市房地产市场走向分析与调控对策研究

陈建国

（漳州市重点企业财务总监委派中心，福建 漳州 363000）

近几年，随着各地房价的持续攀升，房价问题成为了社会广泛关注和争议的经济问题。随着海西经济及厦漳泉“同城化”建设的进一步发展，漳州作为发展海西的重点城市，房价问题也日益成为了人们关注的焦点。漳州房价问题既有与全国宏观情况雷同的“共性”问题，也有与本地特殊情况相关的“个性”问题。调控漳州房地产一方面应结合当前国家有关部门为抑制房价涨幅过快等而出台的一系列宏观调控政策，另一方面也应结合在此宏观背景下漳州市房地产市场的现实走向，这样才能有的放矢地解决漳州房价的调控任务。

房地产；走向分析；政策

从2010年到现在，中央政府相继动用了“新国八条”、“上调存款准备金率”、“地方调控细则与调控目标”、“限购限价”等调控房价的利器，我国房地产遭遇了宏观管理层的严厉调控，全国及主要城市房地产市场逐步步入调整阶段，全国楼市呈低迷态势[1]。多数城市商品房成交量下降，但是房价却是有的轻微回调、有的高位盘旋、有的越调越涨，情况十分复杂。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年6月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。与去年6月同比，全国100个城市住宅平均价格上涨5.19%，其中34个城市涨幅介于5%-10%之间，28个城市涨幅在5%以内，9个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在5%以内，其中合肥、石家庄、天津、绍兴4个城市跌幅在1%以内。[2]在此背景下，漳州作为三线城市，其房地产问题也如全国其他地区一样，既存在共性问题，也存在个性问题。我们有必要对此进行研究，以便提出有效的本地化调控政策，落实中央下达的调控目标。

一、漳州房地产市场的现状

1.量价齐升

近年来，特别是2005年以来，漳州各县市的房地产价格加速上涨。在信贷收紧，房地产调控政策加码的2011年上半年，漳州房地产却继续保持上涨势头。据统计，上半年漳州市普通住宅均价、全市新建商品房完成销售面积和金额、二手房买卖成交面积等均不同程度上涨。其中市区普通住宅均价5488元/㎡，与1-5月均价比较增长1.05%；漳州市新建商品房完成销售面积234.77万平方米，同比增长67.78%，成交金额115.62亿元，同比增长92.09%。市区二手房买卖成交面积17.45万平方米，同比增长41.75%；成交金额5.83亿元,同比增长46.85%。仅6月份市区商品房就销售1242套，成交金额超过11亿。[3]

2.版块间的房价差异大

从地域来看，漳州房地产市场又可进一步细分为招商局开发区、芗城区、龙文区、龙海市、漳浦县、东山县、南靖县、平和县、长泰县、云霄、诏安几大版块。根据6月份新建商品住宅合同备案均价登记，漳州市购房热点区域的前三甲分别为招商局开发区、芗城区和龙海市。其中招商局开发区为7831元/㎡，远高于第二名芗城区的6195元/㎡，而南靖县只有3027元/㎡。[3]

3、推高房价的因素多

漳州房地产价格快速上涨的推动因素既有全国性的普遍性因素，也有漳州本地的“个性因素”。普遍性因素有居民收入提高、城市化加快、赚钱效应、开发成本上升、投机炒房等。个性因素则主要是房地产价格与周围环境密不可分，常常受周围房地产及环境变化的影响，漳州房地产受“海西”概念和“厦漳泉”同城化的建设，许多大项目落户漳州，市政基础设施越来越完善，县域经济发展等影响，对漳州市房价产生诸多支撑。

二、房地产宏观调控对漳州房地产市场的影响分析

房地产作为一个关系民生的特殊行业，其产业牵动面广、带动力大。面对当前房地产问题日益政治化的境况，调控房地产理所当然，那么，一系列的调控政策对漳州市房地产的影响效果究竟如何呢？

1.保障房的建设提高了房价下行预期。截至8月15日，福建省今年已开工建设保障性安居工程226531套，开工率达到92．8％，其中，保障性住房开工154109套，开工率达到了91．13％；漳州市开工率为89.5%。[4]保障房的发力，令不少潜在购房者平增了一份对房价下行的预期。从逻辑上讲，隐含政府大量财政补贴的保障性住房，价格理应要明显低于市场上的商品房价格。这使得具有刚性住房消费需求而又无力负担高昂房价的普通老百姓，有理由对此有所期待。

2.限购令驱外地炒房者入漳。2010年下半年至今，国家出台了一系列针对房地产的宏观调控政策，国内众多一、二线城市早已推出限购令，但对于漳州楼市而言，其他地区的限购令却给漳州楼市带来了诸多利好，众多在外地无法购房的消费者，转而进入漳州市场，漳州楼市亦因此进入一个火爆期。以漳州市区为例，来自漳州房管局的数据显示，今年一季度，市区新建商品房完成销售面积41.28万平方米，同比增长101.17%，成交金额23.22亿元，同比增长125.88%。其中，市区新建商品住房完成销售3625套，同比增长147.10%。[5]

3.加息通过资金成本抑制房地产供求。7月7日，央行年内第三次加息，也是自去年10月步入加息周期以来，央行第5次加息。在加息的同时，银行购房信贷政策也逐步收紧，而在限贷令出台的四月和五月，漳州楼市的交易量出现明显下滑。趋紧的货币政策，不仅使购房者感到一贷难求，购房成本大增。更让开发商体验到眼下资金成本正呈水涨船高之势，数据显示，1至4月，漳州市区新建商品房完成销售面积60.11万平方米，同比增长幅度降至39.11%，其中，市区新建商品住房完成销售5202套，同比大幅回调48.80%。在银根紧缩的背景下，快速走量实现资金回笼将成为不少开发商的首选。这也意味着，对于在建项目，开发商将会加快建设速度，以便尽快地推向市场。而对于尚未动工的项目，开发商则有可能放缓节奏。

4.限贷令对房地产市场釜底抽薪。漳州的房地产市场属于以刚需为主的内销型城市。据统计，楼市目前的消费群，本地购房者占85%左右，属于福建各个区域中本地人购房比例较高的城市。限贷令提高了购房成本的同时滋生了部分人的观望情绪，从而抑制房价过快上涨，有助于房价的理性回归。但对于资金实力比较雄厚的购房者来说，购买高端住宅和商业地产并不会过分依靠银行贷款，多数人甚至选择一次性付款购房。停贷令对他们影响并不大，事实证明，尽管那些来自厦门的购房者无法获得贷款，经济开发区楼盘交易量并没有出现明显下滑。

5.其他。针对当前房地产经纪行业规则不健全、经纪人员良莠不齐的情况，漳州市住房保障与房地产管理局、漳州市物价局近日转发《福建省住房和城乡建设厅福建省物价局转发住房城乡建设部与国家发展和改革委员会关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，并出台了《漳州市房地产经纪行业专项整治工作方案》，将矛头直接指向了这一领域中的种种突出问题，并于今年6月至11月对全市房地产经纪行业集中开展一次专项整治。

三、漳州市区域性因素对房地产市场影响分析

房地产的走势是政府、开发商、银行、投资者等多方博弈的结果。目前，我国部分二、三线城市房价的较快上涨，其主要动力既来自城镇化快速推进中居民住宅需求的较快释放，也包括一线城市“限购”后炒房投资需求的转移助推，采取必要的调控措施势在必行。从目前漳州市房地产发展的状况来看房价下行的可能性并不大。[6]理由如下：

1.基础设施不断完善，城市化水平不断提高。县（市）居民来漳置业的购房需求仍然旺盛。特别是刚刚兴起的“城市新贵”一族，他们大多来自农村或者较为偏远的小县城，有了一定的财富积累，但对证券、期货、基金等投资品种缺乏了解，在当前物价飞涨、纸币不断贬值的情况下，购房将成为他们的首选。房子作为财富的象征，成了很多人囤积资产的一种手段。

2.限购令引起的需求转移。从福建省来看，漳州市的房价在全省排名最后，漳州的住宅市场与泉州、厦门等相连城市相比理性的多，尚存在一定的上涨空间，尤其是核心区域，因为它的城市配套、区域特性等具有明显的稀缺性，所以漳州市区住宅市场未来上涨的可能性相对较大。

3.厦漳泉大都市圈建设即将启动，发展前景看好。市政府积极贯彻“海西建设，漳州先行”的发展路线。招商局经济开发区毗邻厦门，特别是今后厦漳大桥和海底隧道开通，与厦门车距缩短到只有十几分钟，海西建设重点城市的跨越式发展，带来了大量的房产需求。经济开发区的部分楼盘，来自厦门的购房者占据其销售量的半数以上。[7]

4.市区东移支撑。近年来，漳州东部的房地产市场迅猛发展，许多老城区、县城、乃至外地的居民纷纷在此落户。当然，房地产业发展、城市居民的购房选择背后是东部各种基础设施项目和社会设施项目的加快建设和逐步完善。新浦东路、建元东路、龙江北路等数条道路加快建设，明发商业广场、香港名店街、万嘉世贸广场、万达广场等先后进驻，图书馆、博物馆、艺术馆和体育中心为一体的‘三馆一中心’项目启动。交通，商业，文教医疗全配套，漳州打造东部宜居环境，吸引了大批来漳置业者。这些对市区东部的房地产价格形成明显的支撑作用。

5.县域经济发展支撑。近年来，漳州市下辖的县市，特色经济发展比较迅猛，如长泰对厦门特区外溢产业的对接、南靖旅游产业的发展、平和蜜柚产业的突起、龙海工业的整体提升、漳浦几个大项目的落户带动等，使一大批农村居民迅速致富，进而产生进城购房需求，这也对漳州市、县的房价形成有力支撑。

6.大项目支撑。东山港、古雷港等的大项目开发，都表现出对周边房地产项目较强的价格支撑作用。

四、漳州房地产市场调控对策建议

根据前文分析，未来漳州市房价还将继续保持平稳发展趋势，下行的空间不大。那么，未来漳州市房价调控的工作该如何开展呢？综合各方面考虑，漳州市在继续贯彻中央宏观调控措施，增加有效供给，调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度，防止房地产泡沫，保持房地产市场健康有序发展方面，建议采取以下措施：

1.加强落实保障房建设，保证保障性住房的土地总量供应。拓宽保障房的保障范围，大力推进经济适用房、廉租房和小户型房住宅让老百姓能安居乐业。具体而言，做到专款专用，严格执行国家有关住房建设的强制性标准，确保工程质量；加强对工作人员行为的监督，防止徇私舞弊、暗箱操作等违法违规行为发生。[8]

2.改善投资环境，拓宽投资渠道。一方面，要完善基础设施建设，加大对民营企业的扶持力度，降低准入门槛。通过“产业集聚”效应促进制造业的发展，大力发展实体经济，让过剩的流动性资金重新回流到它该去的地方。另一方面，要加强金融结构的调整，大力发展证券、债券、期货、外汇等多个市场。有效疏导资金分流。要适度提高利率，稳定物价，减少货币流动性过剩对房地产市场的冲击。

3.实施差别化化的信贷政策。投资性与自住型购房需求要分层次区别对待，对于首次置业者和小户型购房者，适当降低首付比例和贷款利率，减少城市中低收入者特别是工薪阶层的购房成本，满足其基本的住房需求。符合条件者，允许其选择“商转公”，“公商组合贷”“父子接力贷”等多种还款方式。对于购买大户型“豪宅”特别是购买2套以上住房者，通过提高首付比例、上浮贷款利率等，限制、阻止其购买。

4.完善房地产信息披露制度。加快建立居民住房与收入水平认定与分类系统，为政府有效推行住房保障制度提供技术支持。完善房地产开发、建设、销售、存量的统计信息系统，并通过政府信息公开制度使各类市场主体及时了解住房市场运行情况，增强市场透明度。[10]

[1] 刘琳，任荣荣.2011年上半年房地产市场形势分析[J].中国投资，2001(7):87-91.

[2] 6月全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米[N].上海证券报,2011-07-02(7).

[3] 漳州房产网.漳州:1-6月楼市均价4664元/㎡继续保持上涨势头[EB/OL]. (2011-07-13).[2011-07-16]http://www.0597ok.com/htmls/house/zzyebaobiao/2011/7/1622090535.htm.

[4] 新华网.福建保障性安居工程开工率已达92.8%[EB/OL].(2011-08-19).http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-08/19/c_121881977.htm

[5] 漳州房产网.漳州:全市住宅均价4424元/㎡环比保持微幅上涨[EB/OL]. (2011-04-16).http://www.596fc.com/news/article_3793_1.html.

[6] 陈利敏.调控之下房价向上走还是向下走[N].闽南日报,2011-08-02(4).

[7] 厦门岛到漳州仅5分钟厦漳海底隧道明年底开建[N].海峡导报,2011-08-05(16).

[8] 魏国平.房地产调控政策的经济学分析与反思—基于政府规制视角[J].改革与战略,2011(7):41-44.

[9] 黄锦泉.宏观调控背景下厦门房地产的发展态势[J].发展研究,2008(5):55-56.

（责任编辑：马圳炜）

Analysis the Trend and Researching the Control Measures of Zhangzhou Property Market

CHEN Jian-guo

(Zhangzhou key enterprise financial center appointed by the governor, Zhangzhou 363000, China)

In recent years, with rising house prices around, the price issue has become a widespread concern and controversy for the economy. As the focus of Hercynian development, Zhangzhou city’s housing issues become the focus of attention with the further development of Hercynian economy and City construction (Xiamen&Zhangzhou&Quanzhou).Zhangzhou housing issue with the national macro-conditions identical problem, also have special circumstances associated with the local character problem. To control Zhangzhou property market, one hand we should combined it with a series of macro-control policies the by the current state departments which is to bring down the housing prices. Another hand, it also should be combined with the reality of the property market trends under the macro context in Zhangzhou City,.On these basis, the suggestion for prevention property “bubble” can effectively solve the issues related to housing prices in Zhangzhou, and implement the regulated mission.

property market; the trend analysis; policies

2011－11－15

陈建国（1969—），男，福建漳州人，漳州市重点企业财务总监委派中心主任，漳州市土地收储中心财务总监，经济师，学士。

F293.3

A

1673-1417（2012）01-0048-05