楼市两难

针对楼市的多重两难局面，当前关键是如何在付出一定的政策代价之后，以进一步的政策手段，加快走出两难局面

春节前后的楼市就像天气一样，阴沉而寒冷。市面上常会流传一些负面消息，春节前就有杭州某品牌开发商破产的流言，而关于杭州另一家大哥大开发商，则时不时会听到一些不太好的消息。

去年五六月份以来，我就在一些私下场合多次分析，认为楼市必降无疑，且幅度很可能高达40%左右，亦即跌至稍高于2009年3月份前后的水平上。当时，有人立马表示不同意，现在事实越来越证明，这一判断大致是准确的。

然而，问题严重性还不在于价格下跌，而在于价格下跌后的成交量也不一定放大。因为有能力购房的家庭即使房价下跌，也因限购而不能购买；不受政策限购的家庭即使房价下跌，也还是买不起房。在购买行为受到政策和支付能力双重限制情况下，价格在一定程度上丧失了对于需求的刺激作用。

开发商对于这一道理比我们知道得更多，这也是他们死扛着不跌价的一个重要原因。因为一旦大牌开发商跌价，众多虾米开发商立马跟进，楼价即会雪崩式下降，然而成交却不一定放大，甚至反而萎缩。在这一状况下，那些有大量存货、现金逐渐枯竭的开发商日子会更不好过。

其实，对于开发商来说，问题倒也简单，无非破产倒闭罢了。绿城老总宋卫平早就说过，最差情况就不干了。宋卫平抛出了一个三段论，首先努力卖房子，不见效就卖项目，如果都不奏效，“那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。”

不过，对于整个楼市来说，问题并不这么简单。楼市低迷已累及土地一级市场大幅萎缩。2011年，上海出让商品房土地成交减少14.3%，北京减少55.5%，杭州减少35.4%。

这里的第一个问题是土地收入大幅减少。据中国指数研究院监测显示，2011年全国130个城市土地出让金总额比上年减少11%，其中住宅类用地减少23%。前几年地方政府由于土地收入较多，加之四万亿投资等因素，建设摊子都铺得较大，现在突然钱少了，日子并不比开发商好过，一些政府项目出现了捉襟见肘的困窘。

第二个问题是后续商品房供给大幅下降。当前由于楼市低迷，开发商资金困难，下一步土地一级市场行情将继续下行，这就意味着未来若干年内，商品房供应数量必然大幅减少。如果限购政策继续实施，问题并不大；如果限购政策取消，则由于供给较少，房价势必大幅反弹。基于这种两难局面，估计楼市限购政策一定时期内不太可能取消，当然这决不能等同于限购长期化。

这里，比较大的一种可能，就是地方政府在限购框架下，采取一些灵活做法。如放开豪宅，因为这本来就与寻常百姓无涉；又如允许限购家庭成年子女可以购买一套商品房；允许已经拥有两套住房、但人均面积低于一定标准或住房品质稍差等家庭可以购买一套商品房，或对中低收入家庭购买商品房给予一定优惠等。有报道说，广州正在研究差别化限购。对于这些状况，已有媒体报道说是“外紧内松”。

中国楼市走到今天这样的地步并不是社会各方本意，但也自有其内在的必然性。2009年8月在杭州西湖边一家五星级酒店的地下大厅，万科蝶园开盘现场人头攒动，听说当天下午万科老总王石在现场与工作人员商议后，当场决定提价。开发商抵御不了这场盛宴的利益诱惑，购房者处于随时可能涨价的惊恐之中，全社会流动性过剩和宽松的信贷政策又一步步推进楼市疯狂。

楼市的多重两难局面，对于开发商和各级政府都非常棘手。或许挤楼市泡沫必须得有若干家开发商破产，然而这并非政府本意，对社会各方亦并非有利。当前关键是如何在付出一定的政策代价之后，以进一步的政策手段，加快走出楼市这种多重两难的局面。