轨道时代楼宇经济发展之契机——以宁波市海曙区为例

□文/居鉴 陈芳 何介强

轨道枢纽时代的大融合、大平台为海曙突破空间资源制约，充分发挥率先发展、核心区位集聚辐射功能和服务业高度发达的优势，创造了更为广阔的发展空间

在现代城市中，轨道枢纽与楼宇经济已经成为城市发展中两个重要因素，两者之间相互影响、相互作用。

面临的机遇和挑战

截止到2008年底，海曙区已建成的楼宇经济载体125个，其中9层以上商务楼宇达98幢。入驻单位按照法人单位计算实现增加值、年营业收入、上缴税金分别占全区的56.8%、66.7%和61.0%。从区域分布来看，楼宇载体以天一广场（东门口）为中心从东向西呈发散辐射状布局。主要分布在沿中山东（西）路——药行街、解放路——镇明路、机场街——环城西路等城市主干道沿线。楼宇的现代服务业法人单位达1619家，占全部楼宇法人单位的49.2%。其中，国际贸易业、现代物流业、中介服务业以及信息服务业最倾向于选择楼宇落户，以上四大产业落户楼宇的比重分别为 65.6%、70.1%、54.7%和57.2%。

目前海曙楼宇多位于城市核心商业地段，租金成本较高，且新老楼宇配置差异大，导致老楼宇相对吸引力不足，主导产业特色集聚度不明显。其次东西部楼宇品质差距较大，约占区域面积2/3的西部片区楼宇综合竞争力不强。尤其是村级发展留用地建造的商务楼开发仍存在单体规模小、档次不高、分布零散、功能定位不明显的缺陷。楼宇物业管理软硬件水平普遍有待提高，辖区甲级写字楼只有中信银行大厦一家，绝大多数上世纪建设的楼宇品质不高，后续服务和精细化管理跟不上，停车难问题突出。面临的机遇和挑战是：

——一城多中心——扩散效应大于极化效应。轨道交通向市郊的延伸，将打破传统的“中心——边缘”空间关系，向多元“网络城市”方向发展。国际经验证明，随着区域的综合协调发展，核心城区极化效应影响强度将不断减弱，增长极逐渐为整个区域所兼容，扩散效应开始显性化，轨道沿线级差地租趋于均衡。面对轨道交通时代城市多中心的大势，可以预见，海曙中心商贸商务区集聚功能定会减弱，西部边缘区将迎来重大的发展契机。

——大区域经济一体化——你中有我，我中有你。现代交通一体化是实现大区域经济一体化的前提和基础。一方面中心城区楼宇经济发展不再拥有得天独厚的区位优势；另一方面周边地区各种要素资源和重大基础设施条件，将使发展空间受到严重制约的中心城区真正实现“不求所在，但求所用”最大化。因此，如何尽快树立开放竞合发展的新观念，更有效地融入大市域乃至长三角，主动对接并承担市域相关功能是核心城区发展的新课题。

——古城区保护与二次开发——先发优势抑或后发优势。轨道交通枢纽发展给中心城区缓解交通压力、历史文化街区保护利用、老小区拆迁安置郊区化等老大难问题的解决，从根本上创造了条件，更为区域楼宇经济优化环境、拓展空间、转型升级奠定了基础，并形成倒逼机制。作为历史文化名城核心区，宁波商贸文化发祥地和古今府城所在地的海曙，是一座典型的率先发展的古城、旧城，二次改造矛盾非常突出。特别是辖区内上世纪投入使用的几十幢商务楼宇面临功能再造和配套完善，传统商贸业态大规模调整的外部竞争、内部提升双重压力。

——“上盖”开发双轨（体）制——喜忧参半，得在未来。由于城市轨道交通具有公益性强、建设资金需求巨大、投资回收期限较长甚至难以直接回收等经济特征，所以开发模式普遍采取政府主导，市场化操作，由政府独资的轨道公司负责开发与运营管理。与周边城区相比，现行宁波市轨道交通在海曙区域线路长，枢纽多，占用开发的土地也最多，相反拉升周边地价和物业升值空间最小。近期势必造成本区域远离枢纽和沿线的地块（物业），市场主导开发与改造难度增大。

发展战略选择

发展理念——“大海曙、高品质”。轨道枢纽时代的大融合、大平台，就是新机遇、新挑战，为现阶段海曙突破空间资源严重制约，充分发挥率先发展、核心区位集聚辐射功能和服务业高度发达的优势，创造了更为广阔的发展空间。“大海曙”就是要树立开放、兼容的战略思维，立足宁波，服务全省，展望长三角，借助轨道和铁路枢纽交通网络的辐射与延伸，积极主动地与周边其他各县市区在空间组织、产业发展、要素市场、信息资源等各个领域形成开放竞合、共享联动的经济一体化发展格局。“高品质”就是坚持差异化发展和楼宇经济发展高端定位，引导集聚，梯度推进，走高、精、优之路，强化品牌和低碳发展意识，注重发展的质量和效益，在调结构、促转型中率先发展。

空间布局——“一核三廊”。轨道交通枢纽周边楼宇的战略空间布局拟采用“一核三廊”的结构。“一核”即一个核心区。根据宁波城市总体规划和甬城商贸文化历史积淀与现实基础，以天一广场（和义大道）、铁路南站和环月湖周边地区为核心，沿余姚江、奉化江向西至机场路（环城西路）呈扇形发散状。“三廊”是指从核心中发散出来的沿轨道 1、2、4（6）号线周边发展的三条廊道。其走向基本上以轨道规划线路为基础，兼顾了海曙区城西三大城市副中心（城北、城西、城南）的建设布局，通过枢纽和站点的综合开发利用，形成轨道交通沿线的楼宇集聚，强化核心商圈集聚辐射功能，完善区域产业“核——轴——点”体系。

发展之路径

（一）实施原则

同步一体化。现行建设的轨道1、2号线路基本走向是“线跟人走”。核心城区更为明显，区域沿线人气旺，商业商务发达，客观上为其周边现存楼宇资源整合、业态提升及地块开发协同推进创造了条件。其实质内涵要求，依据轨道规划和在建线路，及时调整完善原有分区规划和有关区域控制性详规功能定位及地块性质，在重组现有已建、在建楼宇资源的基础上，适当调整拟建项目，加快开发轨道站点和枢纽周边楼宇建设步伐，力争与轨道同时建成使用，尽快形成廊道效应，巩固宁波中央商贸商务区地位。

点线面推进。“点——线——面”既是“一核三廊”有机组成的三种空间形态，包括存量和增量，也是推进楼宇经济发展的具体抓手。“点”是指新建或区域现存的小规模楼宇群及零散分布的功能性楼宇，使之成为楼宇经济聚变的“初始引擎”。“线”是指楼宇沿轨道枢纽、沿江（奉化江、姚江）和环湖（月湖），逐步形成能级较高的轴带状集聚和辐射。“面”是指在轨道枢纽“上盖”形成的上规模档次的高能级面状楼宇集聚区，使之成为区域经济发展的“增长极”。

东西部均衡。针对现存区域楼宇经济发展中品质和业态集聚度东强西弱不均衡现象，重点要促进西部现有楼宇业态整合提升，尽快转型升级。新建楼宇要注重与轨道公司主导开发地块功能业态协调衔接，统筹规划，科学定位。还要密切跟踪轨道枢纽工程进度和规划完善调整情况，加强与轨道公司工作沟通，主动提前介入“上盖”物业选商引资工作，实现东西部均衡发展。

近远期兼顾。国务院批复的“宁波市城市快速轨道交通近期建设规划”中包括轨道交通1号线和2号线一期工程，线路总长72.1公里。2014年，一号线将建成通车，2015年，二号线一期也将建成通车。“十二五”期间，重点对轨道交通1号线和2号线沿线及枢纽的楼宇空间及业态布局进行调整和优化。同时兼顾中远期实施的轨道交通4号线和6号线的开发，对其沿线及枢纽进行空间集聚战略部署，预留适当的楼宇经济发展空间，做到远近兼顾，分期推进。

（二）机制保障

健全规划体系机制。根据宁波经济社会发展的现实基础，坚持科学规划，强化区域空间形态规划和产业规划体系建设。对区域轨道、高铁等重大基础设施建设的影响，结合现行空间规划，要高起点前瞻性地分析研究，认真梳理，及时向市规划等有关部门提出调整完善方案，使《海曙分区规划》及各街道控制性详规更适应未来发展的客观要求。同时结合“十二五”规划，加快发展总部经济、文化产业等，科学合理地安排与谋划一批重大建设项目，为区域发展提供规划体系保障。

探索开发组织机制。轨道交通作为社会公益事业，耗资巨大，目前我国各城市轨道交通建设多采用政府主导，“上盖”及周边一定范围的地块物业由轨道公司整体开发的模式。这有利于土地增值效益平衡政府投资，提高轨道营运与周边所属物业综合收益。对此，借鉴国内轨道交通建设城市的经验，拟采取组成政府独资公司的形式，按照统一规划，属地互动实施。

创新招商服务机制。创新“聚商、富商、亲商、安商”服务新机制。一是功能聚商。根据规划地块功能定位，引导产业集聚、楼宇集群，发展特色功能楼宇。二是区位富商。依托核心城区优越的区位条件和优良的环境，有效利用优质的教育、卫生、文化、社区等资源吸引各类客商发家致富。三是平台亲商。借助国际服装节、宁波购物节、甬港国际论坛、政府楼宇信息网等商贸文化平台，搭建互动畅通的交流、展示桥梁，营造良好的商业文化，增强商家的归属感。四是安全安商。继续实施平安大区和文明社区建设，加强食品安全、环境保护监测与执法，维护宜居宜业的生态和社会环境。

完善区划管理机制。城市轨道交通建设使得街道社区空间结构发生了一定变化，未来枢纽周边的集聚发展，客观上也引导城区空间合理调整与布局。为了适应轨道交通带来的空间格局改变，有必要研究提出与轨道交通枢纽规划和区域产业集聚区相适应的街道社区区划调整方案，提高相关街道社区的承载能力和服务水平，降低行政成本，提高政务效率。