我国绿色房地产发展的理念与策略

□罗 勇

(中国社会科学院城市发展与环境研究所，北京 100732)

我国绿色房地产发展的理念与策略

□罗 勇

(中国社会科学院城市发展与环境研究所，北京 100732)

理性增长、3D发展、公平为上和绿色繁荣构成了城市房地产的绿色理念与目标。应该设定协同的行动领域，首先在经济、社会、建设、资源环境和绿色发展的能力等领域取得重点突破;同时，要以体制变革促进发展，实现发展系统的整体优化。实施绿色机制对政府的政策能力提出了更高的要求，也需要更多的共识与共享。减资源型的房地产经济体系是房地产绿色发展的基本保证。当前，房地产调控应该明确地把绿色发展的理念融入其中。

绿色;房地产发展;城市

一、发展的现状与问题

当前，我国绿色房地产主要以绿色建筑来带动，并取得了较快发展。城市新建建筑的节能比率不断提高，设计阶段节能建筑从2005年的53%提高到2010年的99%。建筑屋顶太阳能光热装置的安装使用日益普及，使用量已经占世界的70%，全社会的建筑节能意识正在形成。全国各省区已基本建立了绿色建筑研发设计中心，并相继设立了绿色建筑委员会。有超过20%的城市已经开始生态城市的规划建设，许多城市还开展了低碳城市示范实践，有力地促进了绿色房地产的发展。

尽管如此，我国绿色房地产仍然处于初级发展阶段，存在许多问题。1.绿色产业链有待完善。绿色房地产应该包括设计、建设施工、建材、装修、营销、居住和物业管理等的绿色全过程。当前以绿色建筑为主要内容的绿色房地产发展已经启动并进展良好，下一步应该推进到整个产业链，实现绿色房地产的全面发展。2.发展不平衡。在北京、上海以及多数省会城市，符合LEED或者中国国内标准的绿色认证蔚然成风，中国排名前二三十位的房企在这个领域都走在前面。但在一些中小城市，以及许多其他开发商，仍然主要关注利润回报。3.新开发项目的绿色比重不高。绿色建筑标识采用自愿申报方式，每年只发放100余个，与我们房地产项目庞大的开发量相比，差距和潜力很大。4.既有房产绿色改造挑战大。我国既有房产建筑超过400亿平方米，这些房产建筑的绿色节能水平参差不齐，大多数远低于绿色节能标准，是耗能大户。既有房产的绿色改造与挖潜，是未来一段时间绿色房地产发展的重要任务。5.绿色质量难控制。绿色质量控制方面的一个突出问题是，如何保证绿色设计在房地产开发的全过程切实得到贯彻。另外，房地产全过程的绿色评估标准与计量仍有大量的工作要做。6.推进政策不够优化。目前促进绿色房地产发展的政策手段比较单一。对于行政强制措施和经济激励手段如何组合，如何降低政策成本并提高政策效果，还需要进一步配套完善。

二、树立房地产发展的绿色理念

(一)理性增长

我国的房地产发展是与快速的城市化紧密联系在一起的，需要超常规的增长才能满足需求，但其增长必须讲求节奏，讲究理性，讲求自律和适度。布伦特兰委员会(Brundtland Commission)关于可持续发展的二项基本原则:第一是需求性原则，即为满足人类生存需要特别是穷人生存的需求，追求发展是无可置疑的;第二是限制性原则，即由于经济、社会和环境等发展系统和技术、体制及观念等能力的限制，发展必须讲求理性和适度。［1］

从1999年至2010年，我国住宅投资占GDP的比重从8%提升到11.3%，上下游的相关产业在其强劲拉动下快速发展。即使在调控背景下，2011年我国房地产业开发投资仍然达到6.2万亿元，占全社会投资的比重超过20%，同比增长了27.9%。2011年新开工房屋面积为19亿平方米，同比增长16.2%;商品房竣工面积为8.9亿平方米，同比增长13.3%。2011年全部金融机构房地产贷款余额为10.73万亿元，占全国同期贷款余额的19.6%，同比增长 13.9%。［2］房地产依然是国民经济的重要支柱产业。当前，我国正处在工业化城市化双加速时期，城市化率才刚刚突破50%，对房地产的需求十分强劲，但必须要把发展保持在社会条件与生态环境可以承受的范围之内。

(二)3D发展

经济增长、社会进步、生态和谐等三个方面的内容构成了房地产的绿色发展理念，也可称之为房地产的3D发展，体现了从传统向现代化的一种跨越。绿色发展是经济、社会和生态三个系统的共同协调发展。房地产绿色发展战略，是要在继续推进增长的同时兼顾社会进步和生态和谐，促进发展的经济效益、社会效益和生态效益有机统一。我们在推进房地产绿色发展战略时，需要注重从经济、社会和生态综合平衡的角度来提出问题和解决问题，最后从对绿色发展至关重要的方案领域中和在绿色发展的主要目标上优选出付诸行动的方案领域。绿色发展战略不是各个专项领域的绿色规划的简单堆砌，而是要有机地反映绿色发展战略对于综合平衡的本质要求。“重点不在于一般的如何增加资源、如何提高收入、如何更好地将资源转换成收入;而在于提高整个社会将资源和收入转换成福祉的效率(迈克尔·李普顿Michael Lipton)”。［3］P67这种理念对于房地产实现真正意义上的持续、快速和绿色发展有着非常重要的意义。

(三)公平为上

中国房地产绿色发展面临的一个紧迫的任务是解决公平性问题。必须建立与绿色相对应的公平的发展伦理，从而使新的发展理念能够内化为社会成员的基本意识，指导人们的选择和行动。1.人与人之间的公平。当每一个局部主体在发展中都追求各自的利益最大化时，这样很可能使整体和长远的发展利益遭到破坏;当每个局部主体都从整体和长远的利益来考虑，适当地节制各自对利益最大化的欲求，则发展的结果反而能使每个局部主体都获得较好的发展回报。这个关于发展的社会悖论，值得我们去深刻领会。当前，一个重要问题是要限制开发商们的自然垄断地位，提升消费者的谈判能力，使两者成为平等的市场主体;另外，房地产业长期的超高额利润现象也不利于自身的绿色发展。我们应该破除发展资源问题上的个人主义和自由主义。2011年，全国开工建设了超过1000万套的保障性住房，这是公平发展方面的一个良好尝试。2.实行公平的扩展。西方传统工业文明衍生的人类中心主义，只强调人的道德主体地位，信守人类利己主义原则，把人与人的关系只归结为物质利益关系，不考虑资源价值和成本，竭泽而渔式地满足人们的短期需求，忽视了资源的可持续利用和人类的长期福祉。比如在老城区拆迁问题上对于历史文化保护的无视，就是违背公平公正原则和理念的。3.当代与后代之间的公平。我们今天如何发展对于后代如何生存负有不可推卸的责任。在处理城市房地产发展与保护耕地及农业资源等问题上，我们能否接受对未来负责的伦理，并准备为未来的发展而适度地牺牲一部分眼前的利益，是房地产绿色发展所面临的一个重要考验。

三、推进我国绿色房地产发展的思路

从国情出发发展绿色房地产，是实现绿色城市化的硬道理和根本前提。在实施绿色发展战略中，既要摒弃“先发展，后治理”的传统思维，又要防止理想主义的冲动，期望一步到位。

绿色繁荣是经济、社会和自然的复合系统，需要实现经济、社会、人口、资源和环境的全方位的协调发展，要求进行完整的目标设计;但是实现完整目标应该有一个渐进、分段和重点领域推进的过程。城市的绿色繁荣应该确定房地产在绿色发展体系中的合理比重，并据此科学地确定房地产绿色发展的阶段性目标。当前，房地产绿色发展应定位在努力建立一个以振兴和赶超为基础，同时促进生态和谐与社会进步，提高人民生活质量的发展体系。即首先取得重点突破，实现有限意义的绿色发展，或称为“浅的”绿色发展;然后逐步整体推进到具有完全意义上的绿色发展，即“深的”绿色发展。［4］P83

(一)提升房地产经济的绿色性

要确定具有房地产业特点的节约资源、节能和高效的开发生产体系，提高房地产经济的绿色性。这个开发生产体系至少应该包括:1.完善的产品结构。大力发展物耗低、节能、效益好的房地产产品，减少和淘汰物耗高、资源浪费和效益差的房地产产品。比如，在增强节地效应方面，应该多发展中小户型住房，坚持高层住宅建设方向等。目前在新竣工的建筑中，节能建筑面积尚不足竣工建筑的5%，应该提高其比重。2.优化的产品布局。各不同城市的产品体系应尝试按照生态学的原理和规律，进行空间和地域的合理布局。比如城市生态建设、生态小区建设等。3.改善微观的经济结构。大力推广节能房地产和“减资源”房地产，从生产源头上减轻房地产业绿色发展的压力。

(二)建设适应绿色房地产发展的社会体系

努力建设房地产绿色发展的社会体系，减少城市人口增长和高消耗的生活方式对绿色房地产的压力。1.科学地规划经济社会发展的人口规模、人口结构和人口素质的提高，减少人口超量、人口结构不合理和人口素质不高造成的房地产绿色发展压力和损害。2.提倡适度消费和绿色消费，引导建立具有城市特色的房地产绿色发展的消费方式。我国当前城市商品房总空置面积达数亿平方米，空置率最高达40%，占用资金数千亿元，产生了大量的资源浪费，这是一个值得重视的问题。3.在促进社会消费多层次和多样化的同时，减少消费领域的严重不均衡，缩小对房地产资源使用的贫富悬殊差距。

(三)推进有利于绿色房地产发展的城镇建设

以促进房地产绿色发展为目标，进行城市规划、建设和管理，推动有利于房地产绿色发展的城镇形态建设和功能建设。1.按照3D协调发展的思想，从城市整体绿色发展的角度安排房地产业布局、能源布局、交通设施和水利建设。2.按照城乡一体化协调发展的原则，逐步建立多中心、敞开式的城镇发展形态，发展由中心城—新城(城乡边缘区)—集镇—农村中心村组成的城镇体系，使人口呈现出疏密有序的空间分布。3.房地产与资源环境建设相结合，注重土地资源的保护与高效利用。当前急待解决的是房地产土地非正常闲置问题，应该探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制，保持以土地为重要资源基础的房地产业增长的适度性。生态环境建设要与房地产建设相结合。在房地产业发展中提倡对自然资源和环境的可持续利用与保护，为房地产绿色发展提供可持续的资源环境保障。

(四)促进绿色房地产发展的能力建设

在体制能力建设方面，强调体制在实现房地产绿色发展中的制度保证作用，强化体制在实现房地产绿色发展中的规范性和强制性功能。综合运用计划、法制、行政和经济等政策措施来推进房地产的绿色发展，尤其要注重在绿色发展战略指导下进行城市的房地产规划的编制、实施和验收。在科技能力建设方面，强调科技在实现房地产绿色发展中的技术保证作用，强化技术在房地产绿色发展中的创造性和物质性的基础功能。要加强房地产绿色发展关键技术的研制和开发，同时应该在社会科学领域加强房地产绿色发展的理论与应用研究，形成对房地产绿色发展有指导意义的理论分析系统，建立操作性较强的发展指标体系。加强绿色发展科技成果在房地产行业的经济运用和产业化进程，将房地产绿色发展的科技优势转化为经济优势和产业优势。在公众参与和教育能力建设方面，应该倡导社会个人和团体在节能、节约资源和保护环境等方面的自我约束行动。要使公众能够基于更充分的信息作出选择，推进绿色发展的实践。在涉及房地产资源环境的重大决策时，要进行公众听证，这不仅能形成更合理的决策，而且能借此有效地促进公众绿色发展意识的提高。应该尝试以公众参与的方式进行房地产绿色发展的管理。强调教育在房地产绿色发展中的人力保障作用，强化教育在房地产绿色发展中的思想性和知识性功能。利用多种手段和方式进行绿色发展的社会教育，形成房地产绿色发展的良好舆论和社会氛围。

四、促进我国绿色房地产发展的具体措施

(一)整体优化绿色产业链

绿色房地产的产业链包括设计、建设施工、建材、装修、营销、居住和物业管理等，是一个绿色的整体全过程，要从规划、法规、技术、标准和设计等方面向绿色化全面推进。不同气候区和建筑种类需要编制不同的绿色标准和实施规范。应该开发绿色房地产设计与检测软件，并迅速广泛推广应用。要推行住宅的装配化和全装修，新建住宅的全装修比例应该从目前的20%提高到50%以上。构建产学研一体化平台，进行关键技术研发。在不同城市、地区建立绿色房地产产业链基地，强化绿色房地产的示范推广。

(二)建立减资源型的房地产经济体系

房地产开发建设领域是资源与能源消耗的大户。一般估算，建造和使用建筑直接、间接消耗的能源约占全社会总能耗的46.7%，用水占城市用水总量的47%，使用的钢材和水泥分别占到总使用量的30%和25%。我国单位建筑面积的能耗高出发达国家2－3倍、建筑钢材的消耗高出10－25%、每立方米混凝土的水泥消耗高出约80公斤、卫生洁具的耗水量高出30%，而污水回用率仅为发达国家的25%。房地产及其所拉动的相关产业如水泥、建材、钢铁等大部分技术含量比较低，能耗和污染比较高，在某种程度上透支了未来的资源与环境。在土地利用方面，发达国家每平方公里用地的工业产值普遍达到几十亿甚至上百亿美元，我国最高不过几十亿人民币。我国大城市的建筑容积率平均为1－2，日本和韩国等城市的容积率高达3以上。我国大中城市居民人均用地约为100平方米，东亚国家大中城市的人均用地为60－70平方米，东京只有50多平方米。2011年，全国房地产土地购置面积已经达到4.1亿平方米。

因此，必须尽快建立减资源型的房地产经济体系，从经济机制上贯彻节约和高效使用资源的原则，形成与高度消耗资源之传统经济系统不同的资源组合与配置方式，向集约化高水平房地产经济发展。这是房地产绿色发展的一个核心内容。1.在开发和建设领域，要加快建立节约和高效使用资源的房地产生产和技术体系，包括以节地、节能、节材和高效率为中心的房地产生产体系，以节能、节材、节时和高效为中心的房地产服务体系，等等。2.在消费领域，建立面向绿色发展的消费和生活方式，其主要原则是:适度消费，替代消费，从单纯的物质满足转向社会和精神的满足。主要内容包括:推行集约化的城市发展战略，倡导城镇居民节能式住宅和公寓式住宅，大力发展城市便捷的公共交通系统和公园、公共体育休闲娱乐设施，等等。3.在市场和政策领域，要建立起促进减资源型房地产经济体系发展的市场机制和政策激励机制，包括绿色税收政策、绿色价格政策和绿色GDP体系等。

(三)加大推进绿色建筑

绿色建筑行动是绿色房地产发展的重要抓手。绿色建筑行动包括新建城市与绿色建筑结合，既有城市改造与绿色建筑结合，以及小区改造与绿色建筑结合。我国既有建筑规模约为400亿平方米，新增建筑的规模每年达到20亿平方米。当前，我国建筑用钢占全社会钢材消费的50%，建筑用水泥占全社会水泥消费的60%，发展绿色建筑将有效地带动新型建材、新能源、节能服务等绿色产业发展，创造出超过万亿元规模的绿色市场。建设部的数据表明，“十二五”期间，即使每年新增100个绿色建筑项目，也可以节能8.5亿千瓦时，约30万吨标准煤，二氧化碳减排76.5万吨，节水0.3亿吨，可循环材料1.1亿吨。到2020年，我国建筑能耗将超过社会能源消费总量的30%，成为最主要的能源消费领域。因此，绿色建筑发展潜力巨大，意义深远。

在推进绿色建筑行动中，我们必须把握两个“合一”，即房天合一与房人合一。房天合一，要求与自然环境亲和，建筑与环境的和谐共处，减轻建筑对环境的压力，既节约能源及资源，又减少排放。房人合一，就是要以较高的性价比来提供安全、健康、舒适性良好的生活空间。绿色建筑的标准必须保证在全寿命周期内最大限度地节能、节地、节水、节材，保护环境和减少污染。要使绿色建筑更多地惠及民生，应该从政策上调控保障性住房及公益性行业优先发展绿色建筑，在不久的将来，应该保证政府投资的公益性建筑和保障性住房全面执行绿色建筑标准，促进每年新增绿色建筑面积跃上10亿平方米水平的新台阶，使绿色建筑成为我国加快经济结构调整和经济持续增长的一个新突破口。

(四)与创建生态城市、环保城市相辅相成

绿色是生态城市、环保城市或者低碳城市最重要的一个基本元素。绿色房地产发展是生态城市、环保城市建设的题内之意。应用生态学原理进行规划建设，是绿色房地产发展的高级阶段。绿色房地产与生态城市、环保城市建设相结合，可以更有效地保护并高效利用一切自然资源与能源，采用可持续的消费发展模式，提高物质、能量的循环利用率，促进人工环境与自然环境有机结合，改善环境质量。生态城市、环保城市较完善的社会设施和基础设施，居民自觉的生态意识和环境道德观念，动态的生态调控管理与决策系统等，都是绿色房地产发展的重要保证。根据各自的乡土绿色特点发展古今结合的绿色房地产，是中国特色绿色房地产发展的重要内容。

建设部规定，新建生态城的绿色建筑比重必须在80%以上，最好是100%。旧城升级改造为生态城市，绿色建筑的比重应该达到50%以上。对于环保城市和低碳城市，标准的侧重点虽然有所不同，但绿色房地产肯定要占到相当的权重。国家和地方各种节能减排和低碳优惠政策，都可以被绿色房地产发展所借力。目前应该重点关注国家的可再生能源建筑应用优惠补贴政策和对绿色建筑强制性推广的相关政策。

(五)建立绿色行为机制

1.法律规范机制。即通过法律规范约束市场和政府行为。市场经济是法制经济，一切绿色发展活动都应该受到法律保护。政府行为也理所应当受到法律的约束。政府在推动绿色房地产发展中应该管什么、不应该管什么、如何来管，以及职责范围、办事程序和行为准则，对企业和对公民承担的责任、义务等等，都应该以相应的法律为依据。

2.评价导向机制。在绿色房地产发展中政府应当扮演什么角色，如何评价政府的政绩，以什么作为评价政府绩效的主要尺度，会对政府行为产生重要的导向作用。需要根据市场经济条件下绿色房地产发展中政府的新功能，根据政府为企业服务、为居民服务的新要求，建立健全新的政绩评价尺度和相应的制度，引导各级政府去做应该做的事情。要明确与高度重视企业和人民对政府绿色发展绩效的评价，而不仅仅依靠上级的评价，这样，会更有利于政府提高管理绿色发展的能力和水平。

3.责任约束机制。必须建立健全一整套科学的工作制度，主要包括:(1)任期目标责任制。各级政府官员都应该有明确的房地产绿色发展任期目标和任务，对任期目标承担责任，并建立相应的考核制度、奖惩制度和升降制度。(2)决策责任制。房地产绿色发展决策正确与否关系重大，要用良好的机制来增强决策者的责任感，促进绿色发展政策措施的合理化，提高房地产绿色双赢经济运行的质量和效率。(3)公开制度。对绿色发展方面的政务，应力求公开化，增加透明度，包括工作程序、制度、办法和规定等，都应该对社会公开。这样不仅有利于提高政府工作的科学性，而且有利于公众的广泛参与。

4.社会监督机制。要建立房地产绿色发展工作的内部监督与外部监督、事先监督与事后监督、上级监督与下级监督、党和国家监督与人民群众监督紧密结合的科学的监督系统。当前，充分发挥人民群众监督和舆论监督的作用，尤其具有重要意义。

(六)在房地产调控中融入绿色发展

以绿色繁荣的观点来观察，一直以来的房地产发展存在着重经济建设、轻社会发展，重发展状态、轻能力建设等方面的问题。房地产调控应该明确地把绿色发展的理念融入其中，树立通过绿色发展战略进一步促进房地产健康发展的观点。强调追求社会资源环境可以承受的房地产发展，要求以最小的社会资源损失取得最大的经济社会成果。既不能牺牲资源环境去追求发展，又不能牺牲发展去追求资源环境。在发展的内容上，要求把经济增长、社会进步和资源环境建设作为三大目标，实现社会资源环境可以承受的增长和房地产业发展可以承受的绿色化的统一，并在此基础上实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。在发展的方式上，应该通过思想创新、体制创新和技术创新，将传统的资源、社会难以承受的增长方式转变为资源、社会可持续的绿色方式。通过改变发展方式从内在机制上和源头上预防资源和社会问题的发生，使我们得以在发展中解决面临的问题，实现房地产的绿色繁荣与发展。

融入绿色发展观点的房地产调控应强调调控领域的全面性和交叉性，强调经济、社会、资源环境三个领域的协调发展。根据各个不同区域的实际情况，调控领域的全面性和协调发展又可以具体细分为经济、人口、社会、资源和环境的协调发展。房地产调控领域的确定和安排应该充分关注这些有意义的变化，使房地产发展的框架体现绿色繁荣的要求。房地产绿色发展应该充分重视管理模式、法制体系、科学技术和教育等方面的内容，并将其作为调控的重要组成部分。同时应该发挥它们在保障和推进经济、社会和资源环境协调发展上的独特作用。

［1］United Nations.1987.Report of the World Commission on Environment and Development，General Assembly Resolution 42/187，11 December 1987.

［2］魏后凯等.2012房地产蓝皮书(总报告)［M］.北京:社会科学文献出版社，2012.

［3］杰拉尔德·迈耶等.发展经济学前沿［M］.北京:中国财政经济出版社，2003.

［4］罗勇.城市可持续发展［M］.北京:化学工业出版社，2007.

The Idea and Strategy of Developing Green Real Property in Our Country

LUO Yong
(Institute of Urban Development and Environment，Chinese Academy of Social Sciences，Beijing 100732，China)

Rational growth，3D development，equity orientation and green prosperity compose of the green ideas and target of urban real property.The synergic action fields should be determined so that great breakthroughs will be made in economy，society，construction，resource environment and the ability of green development.Meanwhile，institutional change should be conducted to promote development and realize the holistic optimization of development system.The implementation of green mechanism places higher requirement on the policy ability of the government，and also requires more common understanding and sharing.The resource － reducing real property economic system is the basic guarantee for the green development of real property.At present，the regulation of the real property market should explicity employ the idea of green development.

green;development of real property;city

F293.30

A

1674－0599(2012)04－0112－06

2012－06－18

罗勇(1962—)，男，辽宁沈阳人，中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员，经济学博士，教授，研究方向为城市可持续发展。

(责任编辑:廖才茂)