保障性住房建设及施工控制

栾学如

河北省唐山市中房建筑安装工程有限公司

保障性住房建设及施工控制

栾学如

河北省唐山市中房建筑安装工程有限公司

本文通过对保障性住房的介绍，阐明了保障性住房的市场需求及如何对保障性住房建设进行控制。

保障性住房；廉租房；经济适用住房；公租房；限价商品房；项目控制

序言

加快保障性住房建设，完善住房保障体系，是贯彻党的十七大精神，落实“富民优先，民生为重”的重要举措。切实做好住房保障工作，关系到广大人民群众的切身利益，关系到社会公平，关系构建和谐社会的长远大计，意义十分重大。唐山市是一座震后复建城市，1976年大地震后，市委、市政府为尽快安置受灾群众，以满足居民基本需求为目标，组织建设了一大批简易平房。这些平房受当时条件限制布局分散（有的位于城市边缘）、居住环境差、房屋建设标准低、配套设施不齐全、服务功能不完善，有的无上下水、暖气、煤气，无独立卫生间和厨房；有的地处开滦矿区采煤沉陷波及区，居住安全均存在隐患。因此，唐山市这几年建设了一大批保障性住房，以解决危旧平房及广大中低收入居民的住房困难。为此保障性住房建设中的项目控制成为重要的环节。

1 保障性住房的市场需求

保障性住房根据市场需求分为廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房四种。

1.1 廉租住房

廉租住房由政府投资建设并“拥有房屋产权”，向低收入住房困难家庭“配租”。廉租住房的保障对象是既买不起经济适用住房又租不起市场上普通商品房的最低收入和较低收入的困难家庭，原则上每套户型面积不超过50平方米。在任何国家、任何时候都会有相当一部分人，只能租住廉租房。在这一人群中，包含孤、老、病、残等，且只能靠最低生活保障维持生计的最低收入家庭.

1.2 公共租赁住房

是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向唐山市中低收入困难家庭及大地震棚户居民等群体出租的住房。公共租赁住房建设、分配和管理工作坚持政府支持、市场运作、多方建设、统一管理、公平公开、严格监管的原则。新建公共租赁住房采取集中建设或配建相结合的方式，户型以一、二居室小户型为主。公共租赁住房建设用地实行有偿使用，其中对于政府所属机构或政府批准的机构建设的，其用地可采取租赁方式，按年缴纳土地租金。

1.3 经济适用住房

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房建设用地以政府划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先及时供应。经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套等费用。经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。

1.4 限价商品房

限价商品房是一种限价格限面积的商品房，主要解决震后棚户改造住户和中低收入家庭的住房困难，是目前限制商品高价商品房的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从根本上对房价进行调控。限价房套型建筑面积一般控制在90平方米以下，其中，50平方米左右的一居室和70平方米左右的两居室，占到总数的70%左右。

2 保障性住房建设过程的项目控制

保障性住房建设项目管理从进度控制、质量控制、安全控制三方面入手,并在施工过程中制订具体措施。

2.1 进度控制

保障性住房进行进度控制的目的,是要按照承包合同规定的进度和质量要求完成工程建设任务;同时把项目费用控制在预算范围内,进度计划的管理包括进度的制定和进度计划的实施两部分。一是制订进度计划：工程施工单位在投标时已经按照招标文件和有关规定编制了宏观的施工方案和进度计划,中标后再根据合同的具体要求和施工条件的编制出科学合理施工进度计划。二是组织进度计划的实施：按施工进度计划严格执行，科学合理调配人力、施工物资和资金，及时检查和发现影响进度的问题,并采取适当的技术、组织和管理措施,保证进度计划的有序进行。

2.2 质量控制

质量控制是为通过监督质量形成过程，消除质量环节上所有阶段引起不合格或不满意效果的因素，以达到质量要求，获取经济效益，而采取的各种质量作业技术和活动。保障性住房工程开工前，建设单位要对施工单位提出明确的工程质量目标。推行现场施工技术负责人技术处理工作责任制,以严谨的科学态度和认真的工作作风严格要求。正确贯彻执行政府的各项技术质量政策,科学地组织各项技术工作,建立正常的工程技术秩序,明确施工单位技术质量管理工作的重点要集中放到提高工程质量、缩短建设工期和提高经济效益的具体工作任务上。施工单位编制的施工组织设计应及时报送监理机构审批，对于关键部位以及有专项要求部位施工,施工单位提前提出具体的施工技术方案、施工技术保证措施和质量控制措施，要及时报送监理工程师审批。工程施工过程,除按质量标准规定的复查、检查内容进行严格的复查、检查外,在重点工序施工前,必须对关键的检查项目进行严格的复核。同时要求项目管理坚持实行“三管和三检”制度。即总包单位、分包单位、工序班组三层管理制度和每道工序完工后,首先由作业班组自检,再由施工员、技术负责人组织有关施工人员进行互检和交检的三检制度。隐蔽工程在做“三检”的基础上再由监理工程师审核并签证认可后才能进行下道工序。所有原材料、半成品必须有合格证或复试检查报告。所有隐蔽工程记录,必须经监理工程师等有关验收单位签字认可,方可组织下道工序施工。

2.3 安全控制

项目进场实施后，施工单位必须建立科学的有效的系统安全管理体系，确定明确的安全生产管理目标:达到五无目标,即“无死亡事故,无重大伤人事故,无重大机械事故,无火灾,无中毒事故”。同时(1)建立以项目经理为主要负责人的安全生产领导机构，组织有序的开展安全管理活动，并承担组织、领导安全生产的责任。(2)建立总公司安全管理机构、项目安全员和班组安全责任人组成的三级人员安全管理的生产责任制度，明确各级人员的管理职责和义务。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况，及时报告。(3)一切从事生产管理与操作的人员、依照其从事的生产内容，分别通过企业、施工项目的安全审查，进行必要的安全教育和培训，特种作业人员还需按规定参加安全操作考核并取得劳动监察部门核发的特种作业岗位上岗证，坚持"持证上岗"。（4）项目管理机构应定期或者不定期的进行项目安全检查。同时对一些重要部位、重大结构的施工措施要进行必要的及时的安全论证。安全检查是以发现人的不安全行为和物的不安全状态的为目的，是以消除事故隐患，防止事故发生，保障项目人和财产安全为目的的重要方法。在控制安全生产的同时还应注意施工现场的卫生、环保和粉尘的控制，真正做到保护环境、降低噪音和扬尘的绿色施工现场。

3 结语

保障性住房工程是政府投资的重点工程，也是改善民生的重点工程，加强保证性住房建设过程的控制，对保障性住房建设的质量控制及安全控制具有重要的意义；同时通过对不同层次的保障性住房的建设，积极构建以政府为主导，运用市场规律形成的多层次的住房保障体系，切实解决好低收入家庭的住房困难，并运用市场规律和市场调节机制维护房地产市场的健康稳定发展，有效地抑制商品房价格过快增长，保证不同收入群体的住房需求。这都将有利的推动本市中、低收入住房困难家庭保障性住房“应保尽保”目标的实现。

10.3969/j.issn.1001-8972.2012.12.036