关于完善公共租赁房制度的提案

目前，已有北京、天津、上海、深圳、厦门、杭州等城市进行公共租赁房的试点工作。由于我国的公共租赁房建设刚刚起步，有很多不足和隐患逐渐显露，有待进一步的改善，主要表现为：1.准入及退出机制不健全；2.资金房源融资渠道单一；3.监督管理机制不健全；4.相关法律法规不完善等。

借鉴中国香港地区及周边国家相关制度，并结合我国国情，完善公共租赁房制度。

建议：

一、制定《住宅法》，促进我国住房法律体系的完善

目前，在我国的住房制度建设中缺乏一部基本法，即《住宅法》。《住宅法》的缺位导致政府在保障公民居住权上的责任缺失，《住宅法》的制定不仅仅是对我国公共租赁房制度的规制，更是对我国整个住房制度的规制。《住宅法》应该是一部调整住房关系的纲领性法律，其中应明确政府的义务和责任、设立专门的住房管理机关、明确公民“有房可居”的权利、明确具体有关制度等。《住宅法》的制定和出台一方面将促进我国住房法律体系的完善，使得公共租赁房以及整个保障房建设纳入法制化轨道，另一方面也将标志着我国人权状况的完善，有助于维护我国的国际形象和国家尊严。

在国家住房保障框架已经基本确立的基础上，应由国家住房保障主管部门和立法部门作为主体，研究公共租赁房四类保障对象的差异，逐步完善公共租赁房法律法规体系。各地方政府应根据国家管理办法，结合本地经济发展的实际，因地制宜研究制定相应的公共租赁房管理办法和相关政策法规。

二、加强公共租赁房动态监督管理，健全准入和退出机制

一方面，在准入制度的实施中，涉及收入、住房、户口、资产等要素的审核，特别是收入和资产的审核重要且复杂，应建立一套各相关部门互相配合、统一的查询平台。此外，建议建立和完善个人信用制度以及收入申报制度，建立个人信用体系的重点是建立权威和准确的个人收入统计系统，同时根据居民收入水平的变化，动态调整公租房的准入门槛，只有符合条件的方可继续享受公租房。

另一方面，要严格实施退出机制。退出机制是公共租赁房制度的核心设计之一。在确定是否还符合承租条件或者在确定政府给予什么等级的租金补助时，需要相关部门各司其职，建立起有效率的协查机制。同时，建立快捷的司法判决和强制执行机制。在公共租赁房的日常管理中应注意加强动态管理，建立合理的迁出机制。

三、创新公共租赁房融资机制和模式，拓展房源保障渠道

为有效解决公共租赁房建设资金的瓶颈，可借鉴国外经验，创新融资机制和模式，鼓励社会和企业参与，充分发挥政府引导下商业化运作融资模式的资金筹措功能。首先，政府应保证财政资金的来源，可通过编制科学的公共租赁房资金年度预算，建立土地收益专款专用制度并科学划定一定比例用于公共租赁房保障，在开发商报批的商品房项目中强制或给予优惠政策使其配建一定比例的公共租赁房等措施保障公共租赁房的资金来源。其次，建议将国外比较成熟的REITs（房地产投资信托基金）、BOT融资模式引入我国。

另外，土地作为住房的载体，必然会对公共租赁房的供给产生重要的影响。由于目前土地资源的稀缺性，地方公共租赁房用地规划必须由中央政府统筹管理，以保障公共租赁房的用地，避免地方政府的“土地财政”行为。可以考虑将公共租赁房的建设纳入到地方政府的绩效考核中，明确政府在公租房建设中的土地保障、资金投入、质量监督、周围基础设施配套、物业管理监督等职责和义务，设定明确的招标、投标程序，防止公共租赁房的“寻租”行为。