调整调控政策，着力培育普通商品住房市场

◎ 全国政协委员、山东财经大学教授 郭松海

普通商品住房是为普通居民提供的，符合国家人口、土地资源等基本国情，适应国家某个发展阶段经济社会发展水平而制定的标准住房，它代表一个国家或地区一个时期城市居民实际达到或能够达到的居住水平。

根据国家《十二五》规划，到2015年保障性住房总量要达到住房总量的20%，而据中国统计年鉴，我国按收入等级分，城镇居民家庭基本情况分为七个层次，其中中等收入偏下户、中等收入户、中等收入偏上户占到城市居民家庭户数的60%。这就是说，到《十二五》末，保障性住房保障的主要是低收入家庭，而对于中等收入家庭涉及很少，或仅能顾及到部分中等收入偏下的家庭。到《十二五》末，保障性住房的保障对象主要是占20%的低收入、最低收入家庭，而对于中等收入家庭涉及很少，或仅能顾及到部分中等收入偏下的家庭。对于广大中等收入家庭，如果房价调控不到位，面对高企的房价，仍然是望房兴叹。

因此，对于普通商品住房，除了限购限贷，限价也是必要的。要进一步落实《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中的“控制土地价格”，进而控制房价，使房价早日回归，“努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”使自住需求得以较大地释放。

为此建议：

一、进一步完善招挂拍制度，实行用地竞价招标的方法。变“价高者得”模式为“综合指标”模式，割断土地成本对高房价的传导机制。即先由有关部门根据该地房价收入比、市场房价、基准地价等因素，确定其住房的预售价格，然后将预售价格减去诸项生产管理成本、利息、税费和一定幅度的利润后，倒推出具有一定幅度的土地交易价格，再按项目规划条件，实行土地挂牌出让或招标出让。并且，各地包括保障性住房的普通商品住房用地不得低于每年住房用地供应总量的70%。为完善这个招挂拍制度，就要从体制上解决地方政府“土地财政依赖症”问题，使地方政府通过正常的财政体系就能够解决其财政收入问题，改变“分税制”造成地方政府“财权”与“事权”不匹配的状况，深化税制改革，将部分税收纳入地方财政，有利于增强地方财政实力，弱化对土地出让金的依赖。

二、对普通商品住房的户型面积予以合理限制。为适应我国的经济发展水平和消费水平，在普通住宅中，要增加小户型、低价房供应；新加坡、德国人均国内生产总值现已达到2万多美元。他们仍然坚持供应较小的户型；我国人均国内生产总值只有3000多美元，仅为新加坡和德国的七、八分之一，更应该坚持小户型住房，一般宜控制在70～120平方米之间。对于中小套型住房，在住房建设用地上要加大供应量，在税费收取上要加以优惠，在住房生产性和消费性贷款上要降低贷款门槛，放宽限制，适当下调利率。

三、关于普通商品住房的销售供应对象。因普通商品住房是政府定价限价，故对购买条件、销售限制应作严格规定。由于目前我国个人信用体系没有很好建立起来，部分个人隐形收入不可能有确切的资料。因此，界定普通住宅供应对象，可依据申请购买普通商品住房的可以是没有住房或住房面积未达到政府规定标准的人；人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的人；城市危房户、房屋拆迁中的被拆迁人；1998年后参加工作没有参加房改实物分配分到住房的人，进城工作一段时间的农民工。

四、建立全国统一的大中城市房产权属档案与信用档案体系。央行建立全国个人征信用体系联网已全面启动，以此为基础，要与房管、税务等部门联网，建立一个覆盖全国电子化的个人信用数据网络，建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台，规范标准和查询体系，以便对中等收入家庭的住房状况进行查询，并为税费减免等优惠政策实施，提供基础数据保证，防止投资投机者套购普通商品住房。

五、为普通商品住房市场创造良好政策环境和舆论环境。由政府部门制订普通商品住房中长期规划、年度计划，通过市场竞争择优选择企业进行开发建设，确保普通商品住房市场供应。建立完善市场的规章制度，注重立法，用立法形式明确普通住房市场的规则和政策及定价办法、购买对象，以保持政策的稳定性。要加强宣传，增加政策的公开性、预见性，明确告知全体社会成员，使参与市场的企业和个人能够有一个清晰的预期，对未来作出明确判断、决择，以有利于相关政策制度落实到位，有利于市场健康发展。

六、放开高端商品住房市场，有助于普通商品住房市场发展。放开别墅、排屋、标准面积（如120或144平方米）以上公寓的高端商品住房市场，不再限购限价，在限供的大环境下，由市场调节，实行市场定价，由开发商依据市场需求自主决策和组织建设。市场严格按相关法律法规及制度管理，不再执行临时性、试点性监管措施，以后可通过房产税制改革，抑制住房的过度投资投机，对高端住房虚高价格进行调节。这样，就可以缓解因目前土地出让金减收造成对地方财政压力，便于市场实行软着陆，反过来也有助于普通商品住房市场的发展。