我国房产税开征实效分析

王晨曦，汪 驰，胡燕玲

(华中师范大学 经济学院，湖北 武汉 430000)

鉴于当前房地产出现泡沫以及百姓对高房价颇有怨言的严峻形势，中央政府打出调控房地产市场的一系列“组合拳”。其中房产税这一政策从一年前于上海、重庆的开征试点起已经开始孕育，这一拳是否会在全国各城市顺利打出，成为政府下一个调控手段？开征房产税必然会对房地产市场、财政收入和社会收入分配造成一定的影响，这个影响是正是负、是显著还是微弱必须通过分析试点的结果才能反映。如不认清其实效而随便出拳，可能会达不到调控的目的，甚至引出更严重的后果。因此本文通过深入分析一年来两个城市房产税的开征对房地产市场、财政收入和社会贫富差距三个方面的实际影响来探讨今后房产税政策的走向。

1 房产税对房地产市场的影响

房产税对房地产市场的影响无疑主要体现在对其两个基本评判指标即房价和房屋成交量的影响。

(1)房产税对房价的影响。从理论的角度来说，房产税的开征将提高购房代价，部分购房者将迫不得已退出房地产市场，减少购房需求，而部分购房者会将目标需求转而定位到小户型、低价型房，减少集中于大户型、中高端型房屋的竞争；征收房产税将抑制投资者的炒房行为，变相增加房屋的有效供给。同时也因持有成本的增加将使闲置房屋者释放这部分房屋有效进入市场，直接增加房屋的供给。根据供求关系均衡理论，供需的一升一降将会导致房价的下跌。其次，房产税扩宽了政府财政的收入渠道，一定程度上促使地方政府放开对土地出让金的依赖，土地成交价格随之降低，从而减少作为房价组成部分的土地取得成本，所以房产税的开征在间接上会降低房价。上述理论的分析虽然推出了房产税抑制市场房价的结果，但是2011年房产税开征试点以来出现的实际效果却与此推导结果相差甚远。重庆和上海实行不同版本的征税方案，出现的效果不尽相同，因此笔者将分别研究两个地方的房产税开征实效。

上海方面。房产税开征后房价尽管受到冲击，但波动轻微，收集得来的数据表明(见图1)，2011年2月份的商品房均价比1月份的均价下降了只有大约5个百分点，而在接下来的两个月房价却出现反弹且持续上升，为什么理论和实际相差如此之大？首先，两种版本的房产税方案目的都不是为了压低房价，所以设定的征税方案本身就造就了开征房产税不能控制房价：①涉及的覆盖面过窄，主要是对新购第二套住宅进行征税；②税率相对较低，只有0.4%~0.6%，纳税人群所缴税额非常之小；③减免征税的条件过于宽松，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定的减免税情形达五种，其中最基本的是人均居住面积低于60m2的可以免税，意味着普通的三口之家居住面积达到180m2才须纳税。所以，实际上房产税减少需求的影响非常小。同理，过低的房产税率不足以导致房屋持有者立即出售房屋；其次，出租房屋所缴的租赁税额也可能比房产税额还高，导致持有存量房者宁肯闲置房屋也不愿出租，所以房屋供给也并没有太大的变动幅度。因此，据供求理论，上海房产税的征收对房价实际影响不大。另外，从上海目前征收房产税额过少的实际情况看，开征房产税也不会对土地出让金额造成很大影响，从这一渠道降低房价也显得力不从心。

图1 上海2010.7~2011.6商品房均价图(元/平方米)

重庆方面。房价从一月份7181元/平方米的均价下降到了二月份5792元/平方米的均价，变动19个百分点(见图2)，相比上海来说房价变幅较大，此不同结果的产生主要由重庆和上海不同版本的征税方案不同引致。重庆版方案锁定高档商品房，导致购房者倾向于低价格、小户型房型，开发商也会调整供房结构，向小户型房、中低端房转移阵地，导致整个重庆市的商品房均价下降。从间接影响方面来看：重庆的征税实行方案从各方面较上海相对严格，外加业内人士的评论和分析，重庆购房者形成了房产税扩大和税率增加的预期，此心理逐渐对投资行为形成影响；而且房产界和政府频频有专家指出要扩大房产税征收范围，对房产税率进行加码。投资者在心理和外界的压力下必然对投资房产有所观望，从而抑制重庆旺盛的房屋投资需求，对房价造成间接影响。但是从3月份开始，昙花一现的房价下跌局面被势不可挡的房价反弹现象取而代之。就像上海一样，重庆的征税方案也不是为了压低房价而出台，实行办法的各项条例也不是冲着降低房价这一目的规定的；房产税政策的出台在前期确实能影响购房者心理，对房价造成一定的影响，但由于所缴税额着实不多，加上征税方案并没有进一步严格和推进，人们的心理负担随之减轻，投资买房热重新上演，所以房价并不能被持续压低。

图2 重庆2010.7~2011.6商品房均价图(元/平方米)

总之，从目前上海和重庆的房价变化情况来看，房产税的开征对房价抑制效果并不明显，在征税方案本身和房地产相关配套政策还不完善的现状下，它还不能成为政府调控房价的有力政策；中国房地产市场投资渠道有限，而房地产投资渠道安全且收益高的特点也是房产税在中国难以抑制房价的原因。

(2)房产税对商品房成交量的影响。房屋成交量由购房者的有效需求和开发商的有效供给决定。购房者的有效需求由购房意愿和购房能力决定，在当期国民经济形势相对稳定的情况下，人们收入水平相对稳定，所以有效需求主要由购房意愿决定。从理论上讲，房产税加大购房成本的预期将减少人们的购房意愿，从而减少购房需求和房屋成交量。在上海对新购第二套房进行征税的政策下，人们对于够买第二套房的意愿降低，房屋成交量减少的幅度愈加明显；重庆实行的是针对高档商品房进行征税，一般来说，房型大的房屋总房价较小户型高，在房产税的政策下人们会选择小户型房来规避房产税，从而导致房屋成交面积量的下降。

根据搜房网的数据显示，上海商品房成交量在房产税开征之后急剧下降，从1月份26万m2/日的高峰下降到了2万m2/日的低谷，重庆的成交量也从1月份的264万m2下降到了187万m2。而且从此组数据可以看出，上海的成交量变化明显比重庆的变化剧烈，在上海对新购第二套住房的方案下，更能抑制人们的购房需求，而在重庆对高档商品房征税的方案下只要选择低价位房就可以规避部分税收支出。数据还显示两个地区在接下来的几个月一直持续较低的成交量，比较其与房价的变动情况可得：房产税的征收尽管对房价影响不大，但对于成交量却有一定的抑制作用，从而对过热的房地产市场从成交量这一角度进行调控。

同样作为评价房地产市场的指标，房价和成交量对于房产税开征的反应为何有如此差别？实际上房价不仅仅是由供求关系来决定，房屋的需求和供给变化本身对房价就会有一个滞后的影响。而且由房价的组成因素来看，房价=土地取得成本+建安成本+基础设施费用+税费+利润，依笔者看来，供求只会影响利润的多少，一般来说，利润只占据房价的10%~15%，所以，在其他因素如建安成本、基础设施费用没多大的变化的前提下，房价也不会变化很多。但房屋成交量却完全是由供求关系决定的，只有当需求和供给都有效存在时，房屋成交才会发生。其次，购房者往往偏向于选择减少购房面积而不是通过降低区位、环境要求选择低价房来避税，所以成交量相对与房价的变动幅度大。

虽然目前房产税对房价的调控作用有限，但以发展的眼光分析，房产税通过暂时降低当前发展过头的房屋成交量将对房地产市场产生积极的调控作用，使房地产业回归到正常发展轨道，只要房地产市场健康发展，房价的高低就不重要了。在坚持房产税开征的前提下，需采取正确合理的征收方案完善房产税政策，使之与中国房地产市场相适应，对房地产市场的调控作用才会更加有效和突出。

2 房产税对政府财政收入的影响

开征新税必然会扩宽政府财政收入来源，所以有人提出利用当前的房产税方案来增加政府收入，逐渐取代土地出让金。据实际情况来看，房产税开征前三个月，两个地区征收税额不到百万，不抵一套房子的价钱，足见目前的房产税政策对于财政收入的影响甚小。而且房产税不似其他税种，征税越少说明高价格住房成交量少，则高房价房的需求减少，高档房的价格上涨概率也小，如果高档房的价格不涨，低价房的价格上涨空间就不大。所以如果政府将房产税作为目前还没扩宽对存量房征税的背景下的财政收入来源将是一个本质性的错误，越是税征得多，说明这项政策对房地产市场的效果调控作用小甚至无作用。但是如果对存量房普遍征税，一方面能抑制闲置房屋等待升值行为，增加房屋供给量，促进房地产市场健康发展，另一个重要的效果在于对普遍存量房征税，税收来源广泛，财政收入会大量增加。

在这一理论前提下，房产税替代土地出让金一说也很有问题，有人指出征收房产持有期间的税费，等同把原本一次性收取的土地出让金转化为逐年摊提，那么开发商取得土地的成本理论上便应该大大降低，从而降低房价。然而依笔者看来，房产税是对持有的房屋财产进行征税，而土地出让金是对于获得土地所付出的代价，两者性质截然不同，对于政府财政的收入，房产税是无法替代土地出让金的。如果以房产税取缔土地出让金，开发商在初期拿地不需要土地出让金，降低了开发商的开发限制条件，就会加剧开发商的囤地行为，对房地产市场的健康发展会造成很大的阻碍。就目前重庆、上海征收房产税额的情况来看，征收额很小，相对与土地出让金来说微乎其微，房产税的征收只能作为减轻政府对土地出让金的依赖的一种手段。

在对存量房进行征税的前提下，将房产税逐步作为政府财政收入的一个最终归宿来源才是可取的。由此看来，房产税的一个重要改革方向是对存量房进行征税。而尽管目前重庆方案中虽已提到将方案微调转向存量房，但其只是针对高档存量房而言，范围过小。

3 房产税对社会贫富差距的影响

开征房产税的最终目的应该是调节贫富差距。对富人即对高档房持有者征收高税额，然后利用这些税款进行建设保障房，以满足穷人的住房需求，实现社会公平，缩小贫富差距。但依据目前开征期间如此小的征税额，是不能满足巨大的保障房建设需求的。但目前方案下征收的税款还远远达不到此目的，如果采取前面提到过的对普遍存量房进行征税的措施可能会解决问题。不过须注意如此一来会引发一个新的问题：对中产阶级甚至是一些拥有房屋的穷困人群来说房产税可能是一笔很大的负担，这无疑是将部分有房的穷困户手中拿钱来救济没房的穷困户，而那些富人阶级损失的相对于他们的财产并不多，那么何以达到调节贫富差距的目的？所以实行对存量房普遍征税这一方案的同时须对将不同房型、价格、面积等级的房屋和不同收入人群征税区别对待，笔者建议采取差别减免税和累计征税税率等方法来保证房产税的征税不会给中低收入人群带来很大的税收负担。

4 结语

目前实行的房产税方案并没有完全达到各界专家和群众、政府的预期目的，不是它没有效果，而是房产税本身就是一剂慢药，需要通过逐渐完善税房产税税收体系，才能引导房地产市场健康发展，调节财政收入来源结构，缩小社会贫富差距。笔者认为，在全国全面开征房产税在将来是必然的，目前须做的是改革开征方案，朝对存量房征税、采取差别减免税和累计征税税率几个方向推进。其次，中国房地产目前的问题是多症状的，仅针对其中一个症状进行开药治疗不能起到痊愈作用，所以需要配合其他调控政策的实施，如加大保障房建设力度、完善土地供给制度等，政策才能真正实现房地产市场的健康发展。

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