2011

　　岁末年初，关于房价涨跌的争论又起，其中，不乏拍脑门儿、想当然之说，某些知名专家语出惊人，判断房价涨跌的估算往往差之千里。缺少理论和实践支撑的说法有噱头、忽悠之嫌，说出来误人、误家甚至误国。我们需要的是科学缜密的逻辑分析，对来年的房市首先要正本清源。多年来，许多专家往往避开房价涨跌的源头，就事论事说房价，源之不清，何谈涨跌？其实，我国贫富差距不断扩大的现状和现行的房地产招拍挂制度才是高房价的源头所在，二者决定着中国房地产发展和房价走势的时间和空间，也是研判今年房地产走势的最重要的两个基础。
　　
　　高房价的沱沱河——贫富悬殊
　　小知识：长江的源头在哪里？多年来答案有许多版本，最近，经长江流域规划办公室组织查勘的结果表明：长江的源头不在传统的巴颜喀拉山南麓，而是在唐古拉山脉主峰各拉丹冬雪山西南侧的沱沱河；查勘证实，长江源头地区主要有五条较大的水流，它们是楚玛尔河、沱沱河、尕尔曲（目前地图上名为得列楚卡河）、布曲（拜渡河）和当曲（阿克达木河）。其中沱沱河最长，计375公里，当曲第二，其余较短。按照“河源唯远”的原则，沱沱河应为长江正源。
　　关于长江源头的判断数千年来几经变化，前不久才确定为沱沱河。对于中国高房价的判断多年来莫衷一是，直到温总理说：“住房问题在我看来也暴露出中国当下因为收入差距而引发的贫富悬殊、分配不公，这种悬殊不是在缩小而是在加大⋯⋯”
　　温总理一席话，道出了中国住房问题的核心所在，贫富悬殊正是当今中国地产的沱沱河，有了这条暗流涌动的通天大河，中国的房价不高才怪。
　　
　　第一条新闻：北京某车展售出的一部轿车888万元。有人计算过，中国农民人均现金收入目前不到2500元，这辆车的上税、保险、养车的费用不算，一个农民要花上3648年的收入，也就是说，一个农民从商朝开始，历经周朝、秦朝及唐宋元明清朝等，一直不吃不喝干活到现在的所有收入，才能买上这辆车⋯⋯
　　第二条新闻：随着中国人财富的增加，越来越多的中国富翁有能力购买私人飞机。到目前为止，中国的富翁人数已跃居世界第二（仅次于美国）。根据胡润百富榜的统计，在中国，共有1363人身价达到1.5亿美元，而身价达到10亿美元以上的有189人⋯⋯
　　第三条新闻：根据北京市统计局最新公布的数据，北京城镇居民人均可支配收入在2010年头两个月共为5335元。而同期北京六环外期房均价首次突破万元大关，达到10409元/平方米。据此推算，一个普通的两口之家年收入大约6万元左右，按照目前的价格要在六环外买一套90平方米的住房，不吃不喝需要15年左右的时间⋯⋯
　　
　　改革开放以来，中国的社会财产构成出现了巨大的变化。相当一批人已经通过种种途径（合法的与不合法的）拥有了傲人的财产和资本。什么是资本？传统资本概念有经营工商业的本钱；用作剥削手段的生产资料和货币以及牟取利益的凭借等。其中，牟取利益的凭借比较中性地描绘了资本的核心属性。近年来，海量民间资本大量涌入房地产投资市场，成为一种合理合法的牟取利益的凭借。随着中国改革开放的深入，资本在房地产领域的牟利行为还将进行下去，这是不争的事实。套用一句领袖用过的著名句式，“这些人还在，心不死，他们随时准备用手里多得无法消化的余钱进行财产性扩张⋯⋯”有鉴于此，当眼下大多数平民百姓正为买不起房而期待房价大跌时，他们恰恰忘记了身后那一双双同样觊觎着房价大跌的有钱人的眼睛和他们手中数不清的海量资本。利益的感觉是共通的，你的逢低买入对应着对方的“高抛低吸”，你的最佳购买期同样也是他们的最佳购买期，这是一场胳膊和大腿甚至牙签和杠子的博弈。当大多数城市居民为了一套安身立命的房子而积蓄、而奋斗的时候，对方的起点可能是一个单元、一栋、一街。有人说，“倘若山西煤老板们一给力，买走半拉北京城也未可知⋯⋯”总之，当房产变成资产保值增值的一种投资产品，其表现形式必然就是房价的高起、高起、更高起。至于购买者的用途，房地产发展商是管不了也管不着的。
　　我们不得不承认，近几十年来，越来越多的富人们的手里积聚了越来越多的余钱，它们早就多得到了必须急于找到投资渠道的时候。在“通胀预期”“人民币将大幅度贬值”言论甚嚣尘上的时候，在某些利益集团通过炒作哄抬，导致热钱大举流入房市的时候，中国楼市已经变成了一个类似期货市场的游戏场，它正在脱离真实的民生需求，被人为哄抬炒高。以京、沪、深、杭等一线城市为例，这里的住宅地价已是美国大城市地价的几十倍，房价也已“超美赶英”，可涨势还在加速，“地王”不断刷新地价记录，北京楼价涨得“连开发商都害怕”，北京的许多大型房地产开发商已经处于不敢买也买不起地的状况。
　　可惜的是，目前仍有相当多的经济学家、房地产发展商和不良媒体们不究其源头，一味地将房价高起的矛头指向开发商、销售商、相关部门乃至地方政府的一些地方保护政策或腐败；指向“温州炒房团”“山西炒房团”的个体投机行为；指向为赌人民币升值而涌入中国房地产市场的海外热钱等细脉旁支上，却唯独把市场经济规律抛在一边：市场经济下，市场决定价格。房价上涨是因为有旺盛的需求，卖得出去的价格才有人买。否则，无论开发商多么黑心，无论投机者多么鸡贼，也不可能长期垄断或左右市场。造成目前房地产价格居高不下的真正根源是贫富悬殊。
　　与此同时，近年来，粮食、食品、水电气热、医疗、教育等人民生活必需品的价格都在急剧上涨，引起老百姓对通货膨胀的预期感到恐惧，害怕手中的一点积蓄又变成废纸，急于找到保值增值的手段。而在很少投资手段的中国，面临股市崩盘、邮市低迷、文物市场假货充斥的现状，“站着的房子、躺着的地”以其坚挺的市场表现成为比黄金更可靠的保值品，这无疑加速了大多数人们的买房热情。某种程度上的宏观调控，控制土地，抑制投资，使地价进一步上涨，房子供给相对减少，反倒刺激了房价上涨，开发商、炒房客趁机哄抬房价，更加剧了老百姓的恐慌，更多人涌入买房或炒房市场，刺激房价更加高涨，形成恶性循环。
　　应该承认，以上合理合法的资产扩张手段进一步扩大了贫富悬殊为表现形式的社会矛盾，扩大了“精英群体”对弱势群体的刺激，进而导致了社会心理的普遍失衡。对一个国家来说，超出社会经济承受能力，透支资源、能源、土地的房地产畸形发展，会严重影响国民经济的正常运行。而超出社会平等原则，更会引发社会动荡，甚至导致一种大的灾难。应该承认，透支负债买房会形成一种巨大的生活压力，一旦以上行为变成了大多数家庭的必须，这或许是一场社会灾难的开始。
　　股市里有一句俗语，叫做“横有多长、竖有多高”，形容K线图上横盘的距离与即将突破的高度的比。其实，房价和社会财产的总量也应该有一个相对的比率，假如用房价做纵坐标，用时间作为横坐标，那么，社会资产的总量就应该成为决定房价总水平的一根重要曲线。遗憾的是，我们始终没有看到官方发布的社会总资产对于房价拉升作用的分析，也没有看到能够直观显示贫富悬殊程度的“基尼系数”。但是只要贫富悬殊继续扩大，房价就有了居高不下的资产基础，调控房价的时间就会随着社会总资产的上升而越发地延长。以上决定了房地产的走势是不可能随着政策的短期调控便一蹴而就，今后的房价可能会在国家频繁出台的房地产调控政策下出现迟滞阶段。在通货膨胀大背景下，迟滞具有某种积极的意义，正如北京某知名房地产开发商说过：“今年，从价格的调控作用看，效果也是明显的。许多人只关注于市场平均价格的高与低，却不知道绝对价格与名义价格之间的差别。一是，住房本身的质量在不断提高，不可同日而语了。二是，在成本的推动之下的物价上涨中，CPI与PPP合计约有10%的上涨，而所有的开发生产都必须自我消化这些物价上涨的因素。因此不涨就是实际价格的下降、少涨也是一种下降⋯⋯”
　　
　　
　　劫贫济富与土地“招、拍、挂”
　　如果说，业已形成且愈演愈烈的贫富悬殊现状会大大延长房地产调控的时间，那么，现行的，以“价高者得”为核心的土地“招、拍、挂”制度，在某种程度上非常充分地填充着房地产利润空间，实现着房地产利益的最大化，它和国家调控房价政策的走向显得有些拧巴，有些人认为它有劫贫济富之嫌。
　　尽管去年以来，国家调控房价政策密集出台，《政府工作报告》也明确要求“抑制土地价格过快上涨”。但日前，据北京土地储备中心公布：北京全年土地出让收入已达1430亿元。在剩下的9天内，北京还有土地出让，此前招标结果也会陆续出台，业内人士预计，北京去年土地收入很可能会超过1500亿元，与上海一争全国第一。
　　不可否认的是，近年来实行的“土地招拍挂制度”不断将土地价值推向最大化，国土资源部发布的《2008年国土资源公报》显示，全国土地出让总收入9600多亿元人民币，比2007年全国近1.3万亿元大幅减少26%，巨大的数字让人瞠目结舌。卖地钱成为第二财政，已成为公开的秘密。
　　事实上，地方政府越来越像一家垄断的只赢不亏的卖地大公司，所不同的，这个公司可以规避一切企业经营过程中必然遇到的风险因素，也用不着为诸如减少成本、扩大利润、同业竞争而发愁，一纸红头文件就能使赢利成为永恒，并通过诸如“招拍挂”等政策保持赢利水平的最大化。而且，地方政府不仅限于收取土地出让金，他们在拍卖土地的过程中还有许多附加条件或曰“偷手”，譬如住宅小区内的配套建筑、道路往往都是责成发展商来完成的，绿地往往采取发展商代征的办法，还包括由发展商无偿建设的商场、学校，甚至公共汽车站、派出所和居委会，这样就使得50%的土地出让金更具含金量，而发展商则理所当然地将以上公共投入加到房价里，埋单的当然还是老百姓。有人建议废止招、拍、挂，实行定价准入机制，先制定出合理的和社会平均收入相匹配的房价，进而倒推出土地出让金的含量和符合可持续发展的利润率，据此来约束政府和发展商的趋利性短期行为，但由于以上“让利于民”的招数需要政府具有很强的“主动精神”，“放弃精神”，鉴于缺少必要的监督和制约，“土地财政”又越发成为许多级政府谋求政绩和经济成果的最轻松、最易上手的游戏。故越发把玩不止，拒不放手，而将以上办法“搁置”或“冷藏”起来，是不能为还是不为之？
　　很长时间以来，政府的态度的确让众多普通购房者茫然，他们原本以为房价会在中央一次次的调控中稳定甚至有所回调，而创纪录的房价和地价却让他们再度感到焦虑和恐慌。房价要涨到什么时候？旨在遏制房价过快上涨的调控政策能否起作用？“满足人民群众的基本住房需求”为什么渐行渐远？
　　与此同时，某些专家站出来说话了，他们认为：人多地少是中国的国情，地价高房价高将是必然趋势。而且，目前中国内地的地价远低于美国、日本。《中国房市警告》旅美学者、作家羊慧明针对以上言论批驳说：“新加坡、日本比中国内地土地更匮乏。中国人均占有土地面积7500平方米，而新加坡人均只有150平方米，可人家一对年轻人工作三四年的工资收入，就能买一套100平方米左右的房子。说中国地价比美国低很多，这是瞎说。2004年我才去考察过美国的地产，美国许多城市住宅用地，也不过3万～4万美元1英亩，折合5万元人民币左右1亩，每平方米只有80元人民币左右；而国土资源部公布的2004年末的内地城市平均地价，已达1198元每平方米，是美国地价的10倍以上。美国的低地价，使它的房地产还有长远的发展空间。低地价、低房价，加上安全、环境好，是美国吸引外来投资和移民的重要因素⋯⋯”
　　“价高者得”为核心的地产招、拍、挂制度，在很大程度显示出地方政府对“土地财政”的热衷度，从一连串房地产调控政策鲜有对招、拍、挂的扼制就可以看出来。某种程度上，地价的坚挺和愈演愈烈在很大程度上减少了房价的下降空间。北京的地产名人任志强曾说：“现在人们老是觉得房价贵，是因为现在房价有50%是政府的土地出让金”(2010年4月19日《广州日报》)。自打此言论一出，坊间舆论马上哗然，人们纷纷质疑政府意欲何为？尽管后来政府相关官员出面撇清说没有那么高，但始终语焉不详，拿不出令人信服的收支账。
　　现实中，房地产最大的一块唐僧肉确实成了国土资源局嘴里的饕餮大餐，这顿大餐的名字叫做——土地出让金。如果说，房价扣去如上50%的土地出让金以外，余下的50%要用来规划、设计、论证、报批、建设、验收、销售，那么平心而论，房地产发展商的利润并非肥得流油，房地产开发项目仅开工、建设、竣工阶段相关的税费就有： 三通一平费、自来水厂建设费、污水处理厂建设费、供热厂建设费、煤气厂建设费、地下水资源养蓄基金、地下热水资源费、市政公用设施建设费（大市政费）、开发管理费、城建综合开发项目管理费、建筑行业管理费、绿化建设费、公园建设费、绿化补偿费、路灯维护费、环卫设施费、生活服务设施配套建设费（小区配套费）、电源建设集资费（用电权费）、外部供电工程贴费（电贴费）、建安工程费、建设工程招投标管理费、合同预算审查工本费、质量管理监督费、竣工图费、建材发展补充基金、实心黏土砖限制使用费、工程监理费、工程标底编制管理费、机电设备委托招标服务费、超计划用水加价、夜间施工噪声扰民补偿费、占道费、固定资产投资方向调节税⋯⋯那就难怪房地产发展商们抱屈叫苦了。除非地方政府让利于民，大幅度减少土地成本，房价的下降幅度是不可能太大的。
　　一边是对土地说了算的政府，一边是没有土地所有权的购房者，高地价就有了产生的土壤，高地价导致政府富、百姓穷。富人优先享受房地产的财富扩张效应，因房价大涨而财富增值，而买不起房的穷人更加贫困。富者恒富、穷者恒穷，房地产渐渐成为富者通吃的一道盛宴，高昂的土地出让金起到了助推作用，有了劫贫济富之嫌。
　　根据审计署2008年6月披露的一些情况来看，土地出让金不仅逐渐成为各地政府预算外收入的主要财政来源，而且在收取、使用等诸多关键性的环节上，几乎普遍存在着缺乏有效监督与硬性约束，收取、使用过于自由随意等严重问题，从而容易导致钱权交易等贪污腐败行为的集中大量出现，也自然使人认为土地出让金涨大了房地产的利润空间，从而成为各地房价居高不下的罪魁祸首。当长达70年（普通住宅的使用期）的土地出让金拿来让政府一次性使用和消化，这块巨大的高脂肪的“地产唐僧肉”很有可能让前者吃出“地产脂肪肝、高血压、心脏病”，让后者落个长期营养不良综合征。总而言之，一边调控房价、一边“地王”频现，总不是一件正常的事情。只要地价坚挺（甚至越来越高），房价的下落就是一种没有根据的期盼。我们要关注政府在加大保障性住房建设的同时是否甘于降低普通商品房的地价，这才是房价真正走低的根本。
　　综上所述，2011年房价的高低很大程度上由以上决定房地走势的时间和空间来决定。重点分析它们，我们对时下房地产走势的判断才不至于太不靠谱。
　　编辑/任 涓 woshirenjuan@126.com