浅析我国住宅房地产市场均衡问题

　　摘要：近年来，我国房地产业发展迅速，市场需求旺盛，房价一涨再涨，但同时大量新增住宅空置，说明我国房地产市场供求结构失衡。文章从供给和需求角度分析我国房地产住宅市场定价问题及推动其涨价的因素，但因为存在垄断和信息不完全，导致市场失灵，价格不能真实反映供求状况，这就需要政府对房地产开发进行控制和引导，从而最终优化资源配置，达到市场均衡。
　　关键词：房地产市场；市场均衡；价格预期；市场失灵
　　一、引言
　　近年来，我国房地产业发展迅速，成为我国经济的重要增长点，也使居民的住房环境得到改善，作为投资热点和消费热点，房地产业尤其是住宅市场引起公众的广泛关注。日益上涨的房价令普通老百姓望尘莫及，消费者收入的增加跟不上商品房价格上涨的速度，多数急需住房或住房条件差的人无力承受高房价而买不起房，使得居民实际需要很高但有效需求不足，且人们为解决住房问题就需要节省其他商品的消费，导致消费能力和生活水准的下降。同时，又有很多住房处于空置状态，这说明我国房地产市场存在严重的供求结构失调，处于不均衡状态，资源配置效率较低。
　　二、住宅市场的供求结构分析
　　房地产价格受多方面因素的影响，在市场经济条件下，商品可以自由交易，供给和需求是影响价格的主要因素，也是推动房价上涨的根本所在。
　　（一）供给方面
　　房地产市场的高利润是吸引开发商进行投资的最直接动因，利润受价格和成本的影响，作为理性的经济人，追求利润最大化势必尽可能的抬高价格并压低成本。现如今，土地资源越来越稀缺，我国为保证粮食自给耕地面积要保持在18亿亩以上，这样一来用于房地产开发的土地更加有限，地价上升，以及建筑原材料价格和人力成本的上升，导致建房成本提高，房价居高不下。另外，在大城市商务区兴建办公楼或商场的租金高昂，远远高于住宅建设的利润，致使城市住宅用地相对减少，且在此基础上，商品房的供给中也以高档住宅居多，保障性住房和廉租房等因利润低而供给极少，使得大批需要住房的城市中低收入者无房可住。
　　另一方面，过去的两年内，我国为刺激投资增加消费实行宽松的信贷政策，获得资金的成本相对较低，许多厂商贷款进行房地产开发，商品房的供给数量逐步上升，价格也在短暂停滞后又持续上升，且人们普遍预期房价会继续上涨，这也一定程度上刺激了开发商进行投资。虽然政府也在采取措施促进经济适用房的建设，但供给依然不足，加上政府监管不严，部分价格低廉的保障性住房被一些人通过不正当手段获得，真正满足低收入人群住房需要的供给依然严重不足。
　　（二）需求方面
　　房地产既是消费品，又是投资品，因其特殊性，面临的市场需求也有所不同。
　　第一，作为消费品，住房是生活必需品，城市化进程使得大量农民涌入城市，由于城乡差距较大，大多数人选择在城市生活，城市住房需求急剧增加，多数中高收入者也不断要求改善住房，需求的增多助长了房价的上涨。当然，对于收入水平不高的群体，租房也是一个选择，而廉租房的供给极少，且中国传统的安居才能乐业的思想使人们普遍要求有自己的住房。就人口结构而言，我国在五六十年代有一个高的婴儿潮，成长到八十年代整好处于婚嫁年龄，虽然已实行计划生育政策，由于人口基数大，这一时期出生的人口很多，现今也需要婚嫁，对于这大批的“80后”来说，有房是结婚的必需条件，这大大刺激了住房需求的增加，对于刚开始工作的年轻人，高房价是支付不起的，而经济适用房又普遍很少，造成名义需求很多，但实际需求不足。
　　第二，作为投资品，其需求受价格、利率因素影响较大，过去两年实行的低利率刺激了人们的投机需求，资金富余的高收入者除改善住房条件外，也往往购买商品房用于保值增值，许多家庭同时拥有多套住房，这些行为推动商品房需求的增加。另外，人们皆预期房价会持续上涨，所以将手中多余的资金投资于房地产，甚至贷款炒房的行为也并不罕见，而已经持有住房的人也不愿意看到房价下跌，因为这意味着其资产价值的下降。
　　三、我国房地产业市场失灵
　　我国房地产市场是不完全竞争市场，存在市场势力。房地产的开发需要投入大量的资金，建设周期长，且我国土地由政府控制，因此存在一定的进入壁垒；各住宅商品房因地段、户型、周边环境等都有差别而不能完全互相替代，所以我国房地产市场可以看作多头垄断市场。在寡头市场中，厂商往往以高于均衡价格的价格出售，各开发商之间或联合或默认皆不降价，共同维持高房价，以获取超额利。垄断势力的存在也会产生“寻租”行为，使得开发商为获取开发资格而向政府官员行贿，带来资源配置的低效率和社会无谓损失。住宅市场上大量的买者处于价格接受者的地位，无法联合起来迫使房价下降到合理水平，在开发商与消费者的房价博弈中，没有住房急需住房的人不管房价涨或不涨，不买，收益为零，所以只要能承受价格或贷款，加上预期价格会继续上涨，肯定会选择买，厂商因此会选择涨价，以获取最大收益，最终的结果是房价一涨再涨。
　　房地产市场存在信息不完全，市场中的交易双方，尤其是买者，很难获取足够的信息来判断房价未来的走向，只能根据市场和政策进行预期，当预期房价将快速上涨时，原本不需要住房或没有购房能力的人会选择贷款进行购房，造成需求膨胀。即使政府实行强有力的措施抑制房价，需求也不会及时大量增加，此时人们普遍采取观望态度，买涨不买跌是房地产市场的一个常见现象，市场需求不能真实表现出来，价格预期有自我实现的内在机制，加剧了价格的波动和市场的不稳定。
　　四、解决住房供求失衡和市场失灵的办法
　　要从根本上抑制高房价，实现供求均衡，首先需要从供给和需求两个方面进行控制和引导。供给方面，政府要加大保障性住房的建设力度和补贴力度，吸引企业的投资，同时抑制高档住宅楼的兴建，但因此也可能会推动这部分房价的继续上涨。需求方面，政府应该加大对中小城市及新农村建设的投资力度，缩小城乡差距，减弱人们涌向城市的动力。此外，当前我国政府提高贷款利息以及首付款比例，使得贷款买房的成本增加，限制了炒房行为，部分城市推出限购令，这些措施能在一定程度上冷却楼市，抑制投机方面的需求，调整供求结构。其次政府还要引入竞争来削弱垄断厂商的势力，并尽可能利用二手房市场，拓宽供给渠道。政府还应该引导居民形成合理的价格预期，减轻市场价格的波动，使价格机制发挥作用，自动调节供求。
　　总之，政府要加大力度控制并引导房地产开发以老百姓的实际需求为导向，充分保护无房者的利益，在市场调节的基础上加强宏观调控，这样才能真正实现居者有其屋，使房地产市场达到均衡，资源得到优化配置，从而推动房地产市场的长期繁荣和稳定发展。
　　
　　参考文献：
　　1、张海蔚.中国房地产价格决定机制研究[J].上