全球房地产坏账引发的思考

　　摘要：在如今的后金融危机时代，房地产坏账数量呈现迅猛增长的势头，这一全球性问题不仅影响了房地产市场的健康有序发展，而且威胁到全球经济的恢复与进步。文章从这一国际热点入手，就当前全球房地产市场的严峻形势，从其产生原因、影响以及对我国房地产行业发展的启示这三方面展开讨论。
　　关键词：房地产坏账；信贷紧缩；金融衍生工具；房地产融资
　　2008年金融危机爆发之前，全球的金融市场一直呈现出一派看似繁荣的景象，股市楼市相继大涨，各国投资、消费增长势头良好。然而，这种虚假繁荣的背后暗流涌动，楼市泡沫、股市泡沫、次级债危机潜伏着伺机爆发，从2006年春季显现的次贷危机开始，逐步演化为波及全球范围的金融危机，金融市场从之前的太平盛世转眼间过渡到风雨飘摇。时至2011年金融危机的余波仍未消退，经济虽有小幅度的回暖，但金融市场环境依旧不容乐观。作为金融市场的重要组成部分，房地产市场形势十分严峻，如今的全球房地产坏账超过2450亿美元，数量达到历史空前水平。以全球霸主美国为例，据统计，2009年美国房地产坏账率是4.2%，2010年迅速攀升至5.2%，增长速度之快令人震惊。目前，虽然我国房地产坏账情况不是很严重，但有证据显示我国现今的房地产市场与衰退之前的美国房地产市场有着许多惊人的相似之处，房地产市场充斥着大量泡沫。本文探究导致全球房地产坏账膨胀的原因及影响，旨在为我国房地产行业提出应对措施，避免重蹈大规模房地产坏账的覆辙。
　　一、全球房地产坏账产生原因
　　（一）次贷危机
　　作为2008年金融危机灾难源头的次贷危机，在如今的全球房地产坏账危机中仍然起着不可忽视的作用。次贷危机最早于2006年春季逐步显现于美国，又被称为次级房贷危机，因为它是由次级抵押贷款机构破产引起的，导致投资基金、股市基金被迫关闭和股市强烈震荡，它的出现致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足的危机。次贷危机于2007年席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，于2008年引发波及全球的金融危机。究其根本，次贷危机爆发的原因在于住房市场的持续降温和短期利率的上升，导致次级抵押贷款的还款利率也随之大幅上升，购房者的还贷负担大为加重，因此大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，从而引发次贷危机。显而易见，在这次次级债危机爆发的过程中，突出地暴露了次级房贷债券在发行过程中信息不够透明和政府监管缺位等问题。然而，次贷危机的影响并没有随着金融危机的爆发而全部释放，它对经济的负面影响在全球范围内仍然不可小觑。次级房贷隶属于不良贷款，随着金融环境的恶化和房地产市场的日益不景气，购房者的还款希望也越来越渺茫，因此银行收回此类不良贷款的希望也越来越小，最终形成了房地产坏账。从全球范围来看，这种状况波及世界各个国家，从长期来看，房地产贷款的大量违约已成定局。
　　（二）金融衍生工具的增加
　　随着宏观经济环境的变化，金融机构原有的经营模式和业务种类已经不能满足经济发展的需要，因此外部经济环境呼唤金融进行创新，于是金融衍生工具也就是金融衍生产品应运而生。随着许多金融衍生工具的相继产生，利息衍生工具作为其中之一，开始大量以可调节利率方式发放的按揭贷款进入房地产市场。随着房产价格的下跌和还款利率的上升，出现了许多房主违约和拖欠贷款的现象，随之引起金融机构的巨大损失，房地产坏账必然会大量地产生。同时，具有高风险的房贷产品也不断推陈出新，这类产品的创新更加剧了房贷市场泡沫。因此我们可以看到，金融衍生工具是一把双刃剑，它在活跃交易市场、分散金融风险的同时，也会带来杠杆效应以及风险的扩散性，扩张危机的广度和深度。
　　（三）资产负债表的衰退
　　资产负债表作为反映企业财务状况的重要会计报表之一，近年来，随着关注度的逐渐减弱，面临严重衰退的境遇。究其原因，一方面，我们不难理解普通社会大众是不会去关注各个企业的资产负债表的，而真正关注它的主要有两类人：一是证券公司的分析员，二是银行的信贷主管。而这两类人集中关注的重点是特定的目标企业，而在目标企业的资产负债表上他们关注的也是特定的项目，即他们只分析可能影响企业股票价格和收益的项目或者影响企业偿债能力的项目。他们没有义务去从整个社会的角度来考察各个企业的资产负债表，也正是因为社会上缺少专门从事这方面研究的专家人才，才导致社会上对资产负债表的关注度越来越低，也就无法及时掌握企业的财务状况并采取相应的措施。另一方面，不仅外界对资产负债表的关注程度不够，从资产负债表自身来讲，其真实程度也待商榷。由于企业内部只有为数极少的一部分人——企业的高层主管，如CEO和财务主管能够了解企业资产负债表的真实状况，因为资产负债表的问题关于企业切身的名誉和信用问题，所以他们在与外界交流的过程中，也只是透露企业的正面消息，大肆依靠企业的信誉信用进行举债。同时，债权人也不愿意透露企业的真实的财务状况，以免政府监管部门将其所贷出的款项列为不良贷款，从而削减其贷款额度，因此所有银行家都自然会倾向于避免这种局面的产生。从以上两个角度可以看出，外界有限的观察者完全被蒙在鼓里。基于上述的说明解释，我们就不难理解如今全球房地产的坏账状况，正是基于持续很长时间的资产负债表的衰退，一方面社会只关注到了房地产市场的表层现象，盲目相信房地产市场一片繁荣的假象；另一方面房地产企业高层对自身企业的包庇和隐瞒，同时银行家们过分高估了房地产行业的盈利能力，导致大量房贷无法收回，造成全球房地产坏账，给经济的恢复和发展造成极其恶劣的影响。
　　（四）宽松的货币政策
　　自从次贷危机的开始到如今金融危机的余波仍未消退，全球各国经济发展都在不同程度上受到了消极影响，面临着经济衰退的危机，面对金融市场的日益消沉，各国政府纷纷采用宽松的货币政策企图以此作为经济再次腾飞的引擎。在这种货币政策的指导下，银行利用流动性增加的优势促进了贷款额的攀升，从而使货币供应量得到扩大，最终达到加速国内生产总值增长的目标，与此同时，房地产行业也再次兴起繁荣。然而，流动性过剩导致了严重的经济问题，由于银行不经严格筛选而大大肆地发放贷款，贷款势必会流向一些不具备良好信用状况和还款能力的房地产企业，与此同时银行家们又对房地产市场盈利能力过分乐观，导致借出的贷款再也无法收回，坏账由此产生。
　　从这个角度来说，现如今全球房地产坏账大量存在与各国政府的货币政策失误也有一定关系。
　　二、房地产坏账造成的影响
　　（一）信贷紧缩
　　面对如今日益恶化的金融市场环境，尤其是房地产坏账的日趋增长，各大商业银行贷给房地产企业的贷款势必面临无法收回的问题，商业银行作为盈利机构必然想避免这种情况的再次出现，与此同时，央行也不愿看到房地产坏账的大量出现，造成经济的持续动荡，而解决这种问题的办法之一就是提高商业银行贷款利率，以高于市场利率水平的条件发放贷款，从而达到控制贷款数量的目的，这样就形成了信贷紧缩。因此，从某种意义上来说，坏账是形成信贷紧缩的直接原因之一。信贷紧缩虽然存在一定的合理性，表面上缓解了金融机构的贷款问题，但由于部分房地产企业的生产运行因资金缺乏而中断，会造成大量房地产企业破产，中小房地产企业资金链断裂，因此信贷紧缩又成为不良贷款的原因，从而二者陷入恶性循环之中。同时，信贷紧缩造成企业流动性资金大幅度减少，加剧了经济运行的复杂性和风险性。
　　
　　（二）房价波动
　　在房地产坏账大量出现之前，全球房地产市场一直呈现一派欣欣向荣的繁荣景象，房价持续高涨，节节攀升，对房地产的投资数量也一直居高不下，市场上流动资金十分活跃。然而，房地产坏账数量却持续增长，随之而来，房地产泡沫也日渐破裂，繁荣不再，流向房地产的资金也势必会大量减少，再加上信贷紧缩的货币政策，各国房地产市场顿时陷于低迷状态，房价下跌是必然的后果，因此房价极为不稳定。另一方面，房地产坏账引起的信贷紧缩政策的出台，使得部分房地产商得不到银行的贷款，转而向信托融资，而信托融资的成本往往比较高昂，导致房地产企业的资本成本大幅增长，势必也会引起房价的波动。
　　（三）经济新一轮的衰退
　　金融危机初期，各国为刺激经济和社会总需求的增长，纷纷采取宽松、积极的财政政策和货币政策，经济形势略微有所改善，但也造成通货膨胀预期高涨，突出表现在房地产市场泡沫上，导致信贷规模大幅度增长，不良贷款大量出现，致使全球房地产坏账日益加重。面对目前的严峻形势，各国又企图通过紧缩的财政政策和货币政策来控制日益膨胀的信贷规模，从而抑制房地产坏账，然而信贷紧缩的同时，也会造成全球经济增长速度放缓，经济回暖的美好愿望再次破灭。从一方面来说，房地产坏账加剧了房地产行业的复杂性和不安全性，同时由于房地产行业与其他产业的关联作用比较明显，房地产市场的低迷，会导致如建材、机械等产业的衰落；另一方面房地产坏账的大量出现，使投资者信心急剧下降，会牵连到投资者对股票、债券等金融市场的投资。由此可见，宏观经济收到严重拖累，提高了经济运行的风险和难度，因此，房地产坏账可能会间接地引起全球经济陷入又一轮的衰退。
　　三、应对措施
　　（一）金融机构严格监控贷款规模
　　房地产坏账大部分是由无法收回的不良贷款构成的，而不良贷款的产生正是由于金融机构贷款条件不够严格造成的，因此我国金融机构应适度改变以往较为宽松的贷款环境，提高对贷款企业还款能力的要求，严格遵循贷款条件，尤其针对房地产企业。加强对贷款流程的监管力度，提高贷款过程的公平性和透明度，严格审查贷款人的贷款资质和贷款用途，减少不良贷款的贷出数量，建设严格、完善、健康的贷款环境，从而能从源头上杜绝出现房地产坏账的可能性。同时，中央银行要密切关注国内的信用风险，一旦出现信用风险上升的情况，能迅速、及时地采取相应措施，遏制住坏账数量增长的趋势，将坏账扼杀在摇篮里。
　　（二）政府加强宏观调控力度
　　目前房地产坏账已经成为严重的全球性问题，许多房地产开发商都面临着资金周转困难的问题，随着全球通胀压力越来越大，房地产开发商偿还贷款的可能性也越来越小。由于房地产市场存在的这种盲目性和滞后性的现象，要建立安全、有序的房地产市场环境，亟需各国政府的宏观调控政策，因此我国政府应善于应用补偿性财政政策，趋利避害，因时、因地制宜。前期实行的宽松的财政政策要根据实际的经济情况进行适度地转型。鉴于之前贷款机构之间盲目降低贷款条件所形成的恶性竞争，政府应该加强调控力度，提高对信贷规模的控制力度，大力加强对信贷政策的监管力度，同时密切关注金融创新，避免出现金融衍生工具的泛滥成灾，从而从宏观角度出发降低出现坏账的可能性。
　　（三）房地产企业努力拓宽房融资渠道
　　目前各国房地产企业的融资渠道主要还是取得商业银行的银行贷款和企业的自筹资金，筹资渠道的单一性加重了偿还贷款的困难程度，给银行和房地产市场都带来了极大的金融风险。据统计显示，我国企业来源于银行的资金总比例高达70%以上。由此可见，我国房地产企业开发周转资金对银行贷款依赖性过强，因此实现房地产融资渠道的多元化是势在必行的选择。随着经济的发展和对外开放政策的日益完善，我国房地产企业可以更多地依赖银行存款以外的融资渠道，如债券融资是现在许多房地产企业的一个普遍选择，或者依靠信托投资公司实行房地产信托，也可以通过降低资产负债率实现上市融资，抑或着眼于全球市场投资于海外房产基金，以上融资方式可以单独采用，也可以几种方式结合采用，不论怎样，都能达到分散资金、降低风险的目的。可见，拓宽房地产的融资渠道，可以极大缓解银行贷款的紧张程度，降低房地产坏账出现的可能性。
　　
　　参考文献：
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