调控房地产不该“战风车”

□　张文彪

调控房地产不该“战风车”

□张文彪

可以说，2010年是中国房地产调控史上，压力最大、政策最严厉、效果最纠结、处境最尴尬的一年，也是最“堂吉诃德”式的一年。

依笔者之见，中国的房地产调控，从一开始就与“堂吉诃德战风车”的故事极其相似。归纳起来，主要有以下四大相似性：首先，在出发点上相似，都自以为代表了正义、公平和弱势群体方面，基本上都以价值取向作判断，而不是根据事物发展的客观规律作判断；其次，在自我认识上相似，都高估了自己的能耐，自认为总能够战胜一切困难，甚至不惜使用极其原始而可笑的办法；第三，在目标对象上相似，都搞错了真正的目标，正如“堂吉诃德”在拼命地跟风车的“影子”战斗，调控部门则使劲地跟“房价”没完；第四，在结果上相似，似乎都搞得筋疲力尽、狼狈尴尬之后，仍然没有什么实质性效果。一句话，这样的房地产调控，也太“堂吉诃德”了。

房价过高确实后果不堪设想，房价上涨过快也确实引起了民怨，但房价就像风车的影子一样，本身只是问题的表象，而不是问题的要害。只有抓住了问题的要害，才能真正搞对调控的目标，搞对了真正的目标，才能针对性地进行有效调控。以笔者浅见，房地产问题的要害，最核心的应该是利益，包括了国民经济发展、中央与地方利益、老百姓民生利益三个层面。

其中，对于国民经济发展利益层面，关键就是要避免全社会的资金过于集中到房地产资产当中，引发金融危机，威胁国民经济健康发展；对于中央和地方利益层面，关键就是要协调好房地产政府性收入在中央和地方之间的合理分配，避免急功近利和野蛮增长；对于老百姓民生利益层面，关键就是要尽可能让大多数公民都有得住、住得起，同时让国民中房地产资产性的收益尽可能公平合理地配置，避免加剧贫富分化。这其中任何一个层面的利益出了乱子，那都是天大的事情。所以，房地产导致的三个层面的危害，才应该是调控真正的目标所在，房价只不过是体现出来的矛盾的表面，调控政策不能光冲表面的影子使劲。可惜的是，我们似乎一直都在围绕着影子来出招。

房地产导致的三个层面的危害，才应该是调控真正的目标所在，房价只不过是体现出来的矛盾的表面，调控政策不能光冲表面的影子使劲。

更可怕的是，今年以来，一方面在通胀压力下，房地产问题好像越来越同时加剧了以上三个层面的矛盾，另一方面，调控和房价的纠结又好像越陷越深，越来越像“堂吉诃德”战风车，找错了对象。

所以，房地产调控不能再这样“堂吉诃德”下去了。调控首先要直面问题的要害，针对上述三个层面的危害，需要在严格把关开发贷款和土地抵押贷款的同时，消费按揭贷款一方面要求必须在项目验收合格才可开始办理，另一方面坚持严格的一套扶持（10%首付即可）、二套限制（须50%以上首付）、三套禁止的差别信贷政策，彻底改变现行的房地产金融信贷模式，削弱不合理金融政策导致的杠杆性暴利下泛滥的投资投机行为。

严格规范土地开发和出让市场，明确、合理地安排中央、地方和住宅保障及公共建设三方面在土地出让收入中的分配关系。加大租赁性保障房建设的同时，限购不如征税，但千万别再折腾那种不符合国情、不容易执行、显失公道的税种，而应加快开征以第三套以上或家庭人均居住面积超过60平方米以上房产特别消费税，强制性要求该税税率只设下限（如不得低于10%）不设上限（上限授权地方政府灵活调整），该税收入可完全归属地方并规定其中的50%必须专用于建设保障性住房。这样，既平衡了贫富差距，又解决了部分稳定的住保资金来源，让有钱人用缴税贡献的方式可安心追求高品位生活，没钱人则有机会解决住房保障问题，还化解了地方依赖土地财政的问题，提高了地方政府的积极性。其次，也是关键，这些调控政策，不要轻易改变，无论形势如何，必须作为严格执行的长期国策，可以几十年不变。

如此一来，才能摆脱调控“堂吉诃德”式的纠结和尴尬，才能真正化解房地产对于国民经济发展、中央和地方利益、老百姓民生利益带来的危害，才能真正促进房地产业的健康发展，才能真正让房地产利国利民。那时候，房价哪会有什么问题呢？

□ 编辑潘阳□ 美编王迪