金融政策的调整对房地产市场的影响

熊春红

房地产作为一个资金密集的产业，从土地的购买到商品房的预售，每一个主要环节都跟金融有关，天量的资金支持是房地产业发展的重要动力。伴随本轮房地产迅猛发展的是银行对房地产贷款的成倍增加，据统计，2008年房地产贷款4 800亿；2009年房地产贷款2万亿；2010年，在央行贷款总额大幅减少的情况下，房地产贷款不减反增，达到2.022万亿。房地产业的资金大部分来自于各金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控，在所有房地产业调控的方法中，金融政策是较容易以低成本的方式执行，并且调控迅速，效果较好的措施。面对本轮调控，房地产市场将何去何从呢？

一、存款准备金率上调对房地产市场的影响

2011年6月16日，中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，国内银行存款准备金利率达创纪录的21.5%。这已经是自2010年1月份以来央行第12次上调存款准备金率了，每次冻结的资金量都在3 500亿元以上。4月16日，对中国存款准备金率是否已提高到极限的问题，周小川表示，存款准备金率提高到何种水平，取决于多个条件。条件发生变化，存款准备金率调整的力度和空间也会变化。根据国际经验，也没有明确的尺度，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。当然，央行上调存款准备金率的主要目的或在于控制信贷投放规模和节奏、防通胀和对冲外汇占款持续高增长的压力，对房地产市场没有直接影响。但由于每次几乎都冻结3 500亿元以上的资金，无疑是收紧了流动性，压缩银行的放贷能力，这就提高了银行贷款的门槛，对房地产开发贷款和个人按揭贷款产生了直接影响。与今年1月高达1.04万亿元新增信贷规模相比，2月份不足6 000亿元的新增信贷水平，说明连续上调存款准备金率尤其是实施差别存款准备金率政策已经显效。但是据中国货币网数据显示，银行间市场利率高企后已经回落，至3月3日已跌至最近一次上调存款准备金率之前的水平，表明货币市场流动性仍然较充裕，央行可能会再次上调存款准备金。准备金率连续上调的累积效应对银行信贷总量将产生显著抑制作用，作为资金密集型行业，房地产企业的贷款量会受到很大影响。

二、银行调整信贷政策对房地产市场的影响

据统计，2008年我国新增人民币贷款4.9万亿，其中房地产贷款4 800亿；2009年，新增贷款9.6万亿，其中房地产贷款2万亿；2010年，新增贷款减少为7.5万亿，房地产贷款不减反增，达到2.022万亿，这说明2010年在房地产企业上市、扩容、发债等方面陷入停滞以及房地产信托融资被叫停的情况下，房地产金融市场形成了信贷主导的格局，这也说明商业银行在信贷投放上存在结构性问题，过多地投向了房地产行业。2011年各商业银行都针对当前经济形势对信贷政策进行了调整，对于房地产等可能引发资产价格泡沫或通货膨胀的领域会严加控制，房地产行业相关贷款门槛会持续提高。

个人贷款方面，2008年为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，人民银行将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。在之后两年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率七折优惠，很多银行甚至大打“擦边球”，为“二套房”甚至“三套房”贷款购房者都发放了七折利率的贷款。从2010年11月1日起，应监管部门要求个人住房贷款利率的下限上调为基准利率的0.85倍。近期由于银行规模紧张影响的扩散，已经有多家商业银行取消了首套购房贷款的利息优惠。目前唐山市场上，只有中小股份制银行还有首套房利率的优惠政策。但是随着各家银行总行政策的调整，利率优惠被取消应该是未来的趋势，这无疑给购房者增加了成本。加之国家对二套房贷的差别化信贷政策大幅提高了购买第二套住房的资金门槛，监管力度的不断增强，必将对房地产市场的需求形成冲击。据报道，上海及浙江的四大国有银行的首套住房按揭贷款已经完全取消现有的优惠，其首套住房按揭贷款首付比例上升到四成以上，贷款利率也上升到基准利率以上。

开发贷款方面，种种迹象表明，2011年商业银行房地产开发贷款业务将受到一定抑制，审批标准将明显趋严。工行日前已表示要顺应整个经济发展模式转型的要求,调整内部的信贷结构,有保有压，并对房地产开发贷款进行控制；某商业银行总行近期要求各地分行对全部已经审批的房地产开发贷款项目重新进行风险评估。在这种形势下，预计在2011年除目前全国排名靠前的知名房地产开发企业仍会获得部分信贷资源外，其他的尤其是地方性的中小开发商获得银行贷款支持的难度比较大，中小开发商资金的“枯水期”可能会到来，这一点目前已经显现在了委托贷款利率走高、民间借贷成“疯”上。在此需要提醒广大购房者的是，未来一段时间内置业需考虑的重要因素不只是地段、房价等，还应该侧重开发商实力的了解，规避购买期房形成烂尾的风险。

三、加息对房地产市场的影响

从2010年10月至今的五个月内，央行已经连续加息四次，虽然货币政策进行加息通道旨在抑制物价上涨，但同时也给房地产市场带来了一定影响。存贷款利息的提高一方面加重了房地产企业的财务负担，加剧了放弃的资金紧张程度，另一方面还增加了购房者的负担，削弱了房地产的需求市场，使得房地产供需市场发生了变化。

1.对房产企业的影响。一位资深审计人士介绍，房企债务由短期借款、长期借款、一年内到期非流动负债和应付债券几项组成，房企除了固定利率的债券外，多数负债都将受到加息影响。一个开发商算了一笔账，自去年10月份加息以来，1到3年期的贷款利率刚好上调了1个百分点，同样的10亿元贷款，1年要多付利息1 000万元。这是理论算法，在实际借贷过程中，不少开发贷款利率在基准利率上都有所上浮，这说明加息导致的实际利息支出更多。例如万科2010年仅利息一项即支出30亿元，财务费用总额达到50.47亿元，而当年的净利润是88亿元。

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所等研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组发布报告显示，2011年一季度上市房地产资产负债率比2010年年底上升了8个百分点，达到71.36%，有部分企业甚至超过80%，企业资金链面临考验，如何控制扩张节奏、拓展稳定的资金来源渠道成为上市房企需要重点考虑的问题。同时，在经历2009年经营现金流量为正值的一年后，2010年沪深及内地在港上市的房地产公司的每股经营现金流量净额都由正转负，甚至低于2008年经济低谷期的水平，财务风险陡然上升。另外，加息不仅影响购房者，同时对房地产开发企业也形成了融资压力，而且预计未来压力会越来越明显，房企资金链紧张程度将增加。因此，我们不难看出，利率的提高增加企业的资金成本，吞噬企业的利润，这对处于限购政策中的房地产企业而言无异于雪上加霜。

2.对购房者的影响。单看每次加息，对购房者影响不大。本次加息，五年以上贷款利率已升至6.80%，这意味着如果是100万的房贷款，按基准利率20年按揭的话，每月月供就得7 633元，增加了118元，而利息总额将由80.35万元增加到83.2万元。但自去年10月份以来，这已是4次加息，不少机构分析今年还有2次加息。持续加息对购房者最直接的影响就是贷款利息的增加。在2010年加息前，去银行贷款一般都可以取得7折优惠利率，当时五年期以上利率为5.94%。照此，两者每月月供相差1 490元；而利息总额增加了35.76万元，几近翻番。而公积金贷款，本次五年以上贷款利率增加到4.70%，提高了20个百分点。也按上述百万房贷20年期按揭计算，本次加息后每月月供增加109元，而利息总额将增加26万元。

虽然单次加息对购房者月供影响不是很大，但累计加息的影响将会逐步显现。持续加息不光提高还款压力也会提升中长期存款利息收入有助于削弱老百姓对房产投资的热衷程度，对房地产市场也是个利空。

四、金融政策和其他政策相结合对房地产市场的影响

除金融政策外，国家还出台了一系列抑制房价过快上涨的调控政策，包括限购令、土地政策和税收政策等。在如此严厉的调控政策下，市场出现了开发商捂盘，购房者观望的局面，即持续加息会干预购房者的心理预期，观望情绪会逐渐浓厚，楼市的需求量会逐步减少。调控政策还会从另外一个方面增加楼市的供应，重庆大学公共事务系副主任曹跃群说，随着多次提高存款准备金率和加息，部分快速扩张的中小企业资金压力加大，从而会出售持有的房源，增加市场供应。一方面需求萎缩，另一方面供应在增加，这样使得房地产企业的库存量不断扩大，资金回收率降低。

以北京为例，5月北京楼市29个开盘项目的平均销售率为31.1%，进入6月楼市再创年内新低。根据中原地产研究统计，6月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅项目合计为29个，提供住宅套数为9508套，而当月签约的数量为1 295套，签约率仅为13.6%。

其次，是北京的商品房库存积压上涨，仅6月预售的商品房期房住宅项目，根据预售总值对比已经签约的项目值，合计提供的9 508套住宅总市值325亿，而截至月底签约的仅有29亿，一个月的库存积压市值就超过296亿。296亿还仅仅是积压商品房的市值的一小部分。根据6月30日的数据，北京商品房库存总面积分别为：期房面积1 510.5万平方米，现房面积1 809.5万平方米。总库存面积为3 320万平方米，相比春节调控前的3 181.2万平方米增加了138.8万平方米。“根据今年在售期房预售均价，乘以库存面积，目前全市积压库存总市值已经超过8 000亿。预计年底有望达到万亿。”

综上所述，在当前金融形势下，各种政策叠加一定会对房地产市场产生实质影响，但是，也应该看到，国家调控的本意是让房地产市场回归健康理性的轨道，而不是让实体经济承受房价大幅下挫的后果，故笔者认为随着调控政策的逐渐显效，未来一到两年房地产行业有可能面临重新洗牌，融资渠道宽广的大型房企将面临新的发展机遇，而房价将是会经历波浪式平缓调整的过程。

（作者单位：中国人民银行南昌中心支行）